河內房產投資評估：房價走勢、利多因素與風險分析
本文章將持續更新河內房產的建案與項目內容跟評比，請您持續FOLLOW跟進。盡量避免踩雷。
很多您在臉書、網頁、LINE、WECHAT上看到的河內房產說明與廣告，是行銷廣告詞句與說明。
是業務們依照上級指示，依照行銷部門組織編劇後，全公司的業務大家統一這樣說的，而非他或者她自己思考判斷後想說的，所以這樣的溝通過程，不一定貼近事實。
越南房產市場近年來發展迅速，吸引了眾多投資者的關注。然而，在越南房產銷售市場上，卻存在著一些問題。
問題一：越南籍房仲，多以統一劇本照本宣科
越南籍房仲往往會拿上級編制的統一劇本，照本宣科地發送垃圾訊息和進行機械式對話。這種方式雖然省時省力，但卻缺乏個性化和專業性，難以吸引到有意願投資越南房產的客戶。
問題二：外國籍房仲，多以越南文劇本翻譯
外國籍房仲往往會將越南文劇本翻譯成外國語文，然後照本宣科地進行廣告和銷售。這種方式雖然可以覆蓋到更多語言的客戶群體，但也難以避免翻譯失誤和信息失真的問題。
問題三：越南籍房仲，多缺乏獨立思考
越南房產銷售人員往往不願意對越南房產市場進行獨立思考和分析，而是依照上級指示來進行廣告和銷售。這種方式雖然可以避免得罪人和承擔風險，但卻也難以提供給客戶客觀、全面的資訊。
21世紀不動產，越南尚好房屋致力於為客戶提供獨立、客觀的越南房產資訊。我們將持續評估各大新的越南房產項目，並提供以下資訊：
1. 項目基本資料：項目位置、類型、面積、價格等
2. 建議投資建議等級：1星（不建議投資）至5星（非常推薦投資）。將以2020年河內市房產銷售冠軍MIPEC RUBIK 360假設它為4顆星，當後續評斷基準
3. 優劣勢說明：每個河內市案子的項目的優點和缺點比較
本網頁將持續評估各大新的河內房產分析，讓您在一片廣告海之中，可以思考其他不同的聲音，已做出正確的投資決策。
當然您也可以這樣說，21世紀不動產，越南尚好房屋你們喜歡的都說好，不喜歡的都說不好。
沒錯! 本公司也會這樣回應，本來評估人事時地物，很多都是依照自身主觀的經驗與認知，我們很樂意給您參考一些主觀意見。
我們一樣可以複製翻譯所有越南文來廣告跟推銷，一樣可以賣出，我們一樣會有收入。
其實我公司，沒有義務、沒有必要做這河內房產清單給各位參考。
相對地，我們很高興看到一些競爭對手用心的整理分析，即使是與我越南尚好公司不同觀點，其實對投資人或者正在關注河內房產的人都是好事。
根據我們經驗，也有很多客人即使認知到投資性不夠，也是想投資的低投資建議等級物件，也歡迎!
畢竟整體越南經濟準備大幅成長，有些河內房產投資人認為投資是往大趨勢看，物件的選擇與分析不用這麼精挑細選?
青菜蘿蔔各有所愛，見仁見智。也歡迎大家一起討論與建議。
我們希望我們的資訊可以幫助您在越南房產市場做出明智的投資決策。
河內房產各建案分析，與投資建議評比
Skyline
營造者： 南興股份公司
位置： No. 5 Lac Long Quan, 西湖郡, 河內
總面積：3626.8平方米
建築面積：2140平方米
單位售價區間：3,800-4,100USD/m2
樓層：
– 共有27層（其中分為1到3樓：百貨商場；4到13樓：公寓（簽約合約）；14到23樓：飯店；24到27樓：服務式公寓）
– 地下樓層: 4層
總戶數為150戶
預計交屋時間：2025年第二季
Skyline河內房產投資建議等級：2.5顆星
Skyline優勢：
如同行銷詞句所說，地段非常好，緊鄰大型國際化LOTTE百貨商場、外交使節區、機場、西湖…等。也提到現在河內市可以投資的房產建案不多了，有這個好地段河內房產項目已經很好了
Skyline劣勢：
性價比偏高，比起鄰近的新建案HAN JARDIN(不賣外國人)、KOSMO(有外國人配額二手房)、HDI MOON TOWER(有外國人配額二手房)…等一手與二手河內房產，這樣的開價著實高了
公寓樓層只有中低段，且所謂可以看西湖VIEW是斜偏角度的，因為整個景觀都被旁邊的SOHO HERITAGE擋住了，即使廣告用空拍機也是飛出去”外面拍”的，無法反映現場的事實。
這是我們現場拍攝的準確圖面，只有一個偏斜角度是西湖view，其他角度都被擋住了:
另外，還有一點是我們認為扣分的原因，Skyline河內房產，這案子的建商母企業為其他非建築非房產開發行業，這案是第一案。也是我們所謂的一案建商。
Hateco Laroma
營造者： Hateco 昇龍股份公司
位置： 河內 Lang Thuong 區 4A 號地
總面積：3.153平方米
建築面積：1.787 平方米
單位售價區間：3,300-3,700USD/m2
樓層：
– 共有30層，其中分為1到6樓：百貨商場；7到30樓：公寓項目可簽署買賣合約
– 地下樓層: 4層
總戶數為281戶
交屋時間：2022年已經交屋
Hateco Laroma河內房產投資建議等級：2.5顆星
Hateco Laroma優勢：
地段位處河內市新舊城區交界，且新開通路段讓原先崎嶇蜿蜒的通道，變成是可以條條道路都交會在此建案，這是很加分的利多。且周遭生活機能便利豐富。
開賣價格上，以河內市舊城區高收入居民自住的概念來看，該區域的居民財力都可以輕鬆符合這個開賣價格。但是，他們真的買單？也就是Hateco Laroma是否適合投資的話，我們建議要思考一下。
戶數少，大樓規劃設計與施工定位高端。以上都是優勢
Hateco Laroma劣勢：
但是配色與設備符合越南中高年人品味，老氣不時尚，缺乏現代感。未來出租與轉賣吸引的客群比較侷限。
銷售速度慢，沒有得到越南本地人的青睞，主要是因為越南本地人，加上中高年紀以上，舊城區當地人，如果有這個財力，還是會優先透天厝的居住選擇，而不是公寓。
投資建議只有2.5顆星，是因為綜合評估下，它開價高出它應有的價值。
Capital Elite
營造者： 首都2有限公司
位置： 18 Pham Hung, 美亭II, 南慈连, 河内
總面積：4.766,6 平方米
建築面積：2.383,3平方米
單位售價區間：2,800-3,100USD/m2
樓層：
– 共有32層（其中分為1到9樓：百貨商場，辦公室；10到23樓：公寓; 24到29樓: service apartment; 30到31樓: penthouse; 32樓: 顶樓）
– 地下樓層: 4層半
總戶數為334戶
交屋時間：2024年第四季
Capital Elite河內房產投資建議等級：2.0顆星
Capital Elite優勢：
位置好，的確在三環道上且鄰近眾多高級商辦大樓，也是亞洲外國幹部會聚集的生活區域。就附近的大樓出租經驗像是已經快要倒閉的SUNSHINE CENTER來說，出租快且投報率好
戶數少，供需關係好。開賣價格略高。
Capital Elite劣勢：
最大的疑慮是，這是沒有實績小建商、沒有透明度的一案建商，在近期越南房產風暴下，不管是開發案法源與後續大樓的管理維護、手續的延續性…等都是值得思考的一個河內房產投資風險。
我們的評估，建案應該不至於是成為停工爛尾樓，但就建商、開發商的規模與透明度，目前評估是有風險。後續的維護與永續經營是一個變數。
在河內市精華區內這時間點開價屬於偏高，鄰近區域的更好的位置建案，更穩固建商的二手房都可以買到比這個開價便宜20%上下的好投資標的，我們建議不要冒險。
皇城明珠 Pearl Hoang Thanh Pearl
營造者： 皇城基礎建設投資開發股份公司
位置： 河內市 – 南慈廉郡 – 阮文甲街55號
總面積：14.786平方米
建築面積：12.776平方米
單位售價區間: 2,400 – 2,750USD/m2
樓層：
– 共有30層
– 地下樓層: 03層
總戶數為334戶
交屋時間：2024年第一季
皇城 Pearl hoang thanh pearl河內房產投資建議等級：2.0顆星
皇城 Pearl hoang thanh pearl優勢：
鄰近河內捷運03號捷運站，價格中等容易上手。戶數少
皇城 Pearl hoang thanh pearl劣勢：
位置偏僻緊鄰臭水溝，並非位於精華區內，且進出口道路狹隘，且醜陋。
您有這麼急著要投資這種房嗎?? 急著投資金給這種建案嗎!!?
這是給當地人買來自住的標的物，不適合投資，其他河內市區這種小路的住宅開價都是在2,000美金/平方米上下，但是這裡卻要到2,500美金上下，價格實在偏高，沒有反映出價值。後面也有臭水溝。
這是我們拍攝的皇城 Pearl hoang thanh pearl入口道路的影片：
除了上述影片照片的呈現以外，
Pearl hoang thanh pearl 皇城明珠，它的建商屬中小型開發商，沒有加分。外國人的居住性低，附近的VINHOMES GARDENIA 商圈硬生生把它比下去了，高收入外國人無法住這裡。
Rosetown
營造者：春梅投資建設股份公司
位置： KM9 玉茴，黃烈坊，黃邁區，河內
總面積：40.124m2平方米
建築面積：11.797平方米
單位售價區間：2,000-2,300USD USD/m2
樓層：
－4棟公寓大樓（DV1-DV2-DV3-DV4）27層
－1棟飯店（DV5）27層
－1棟辦公大樓25層
－48套豪華鄰近別墅
總戶數為800多戶
交屋時間：从2020年到2023年 (不同棟樓交屋不同時間)
Rosetown河內房產投資建議等級：2.5顆星
Rosetown優勢：
價格便宜，基期低，隨著河內市區藍領階級的居住需求上升，這個建案價格容易上漲
Rosetown劣勢：
位置偏僻，位於河內市郊區，地段與周遭缺乏首都生活與高收入人士生活的利多
建商屬中小型開發商。外國人的居住性低，高收入本地人、外國人不可能住這裡。未來房價發展性差。
屢次上報紙關於工程品質以及法源的疑慮，這是我們找到的河內房產相關新聞截圖來佐證：
Green Diamond Lang Ha
營造者：Vinaconex 房地產股份公司
位置： 93 Lang Ha – Dong Da – Hanoi
總面積：5.159平方米
建築面積：2.582平方米
單位售價區間: 3,200-3,500USD/m2
樓層：
– 共有28層（其中分為1到5樓：百貨商場; 06樓: 公共区；7到28樓：公寓）
– 地下樓層: 04層
總戶數為324戶
交屋時間：2022年第四季
Green Diamond Lang Ha河內房產投資建議等級：2顆星
Green Diamond Lang Ha優勢：
位置好，位處河內市新舊城區交界，到哪都很方便，距離適中
周邊生活機能豐富，且位於河內首都圈高收入族群的區域
Green Diamond Lang Ha劣勢：
建築體為舊式規劃樓層低，且內部規劃並非現代。
它曾經是社會住宅，叫做chung cư L1, L2這大樓被擱置5年後再重新改造拉皮，現在開賣，有品質疑慮。且當地人心中對它的定義就是曾經的社會住宅再拉皮來賣，未來少有人會接手。
，這是我們找到的河內房產相關新聞截圖來佐證，連當地新聞標題都是這樣的老式國民住宅再重新整理，以”驚訝價格”開賣!
價格偏貴，該區域很少外國高幹聚集跟租賃，只有越南當地的租賃與自住需求，但尷尬的是大樓本身的設計規畫不現代，跟大樓所處位置周遭的生活機能，難獲得外國人與當地年輕族群的青睞。
GRAND SUNLAKE
營造商： 昇龍越南住房及城市發展集團股份公司
位置：135 Trần Phú, Phường Văn Quán, Quận Hà Đông, Hà Nội. 河東區文泉區中心陳富街與阮奎街2個臨街
建地面積： 21.294,7 m2
單位售價區間：1,600 – 2,000 USD/m2
樓層：
– 1棟45層豪華公寓大樓、1棟50層豪華公寓雙塔
– 雙棟總戶數為1024戶
預計交屋時間： 2024年第3季
大樓公設包含： 無邊際泳池、空中酒吧、健身房、瑜珈室、社區區等。
GRAND SUNLAKE河內房產投資建議等級：0.5顆星
預計交屋時間： 2024年第3季
大樓公設包含： 無邊際泳池、空中酒吧、健身房、瑜珈室、社區區等。
這個項目的投資者原為灌溉設備股份公司（Hesco）和Megastar Real Estate Joint Stock Company（Megastar Land）結合。
然而，在2013年, Vina Megastar集團董事長阮黃龍先生因詐騙和挪用項目資產被捕後，此建案就從此停止施工。
直到2015年12月，河內市的領導已批準Hesco Van Quan項目更換開發商。
新開發商是 Hesco 與 Thang Long Vietnam Urban and Housing Development Group Joint Stock Company (Thang Long Group) 的合資企業。
雖然Thang Long Company已在2015年接管, 但如今, 2023年, 此建案還在賣的過程中, 沒有完工。
從建案開工到現在, 已過去14年。這期間基地就這樣置放著，同時過往的投資人也多次抗爭與陳情都沒有效果!
根據現階段2023年最新的開價，直接跟開發商簽署:
– 租賃合約的房子: 37.000.000越南盾/平方米
– 簽買賣合約的房子: 45.000.000越南盾/平方米
這個GRAND SUNLAKE爛尾樓基於過往法源與建造的不順利，以及持有人跟前後期開發商的訴訟關係，投資人要投資這個案子要三思而後行!
當被許多投資者欺騙時，越南多家媒體紛紛發布新聞Grand SunLake是河內最“爛尾”的項目之一。 但這還不是全部的故事。 居然還有人不知道這個項目被“惡意擱置”了？
如果您對這個項目感興趣，只需在Google隨便打上簡短的“Grand SunLake”兩個字，
然後Googl大神會建議在後面自動添加關鍵字Grand SunLake，就是grand sunlake lừa đảo，意思是grand sunlake 詐騙的越南文，
這都是自動建議添加的喔。因為根據Google的演算，這是過往最多人關注的詐騙爛尾樓!
SUMMIT TRAN DUY HUNG 216
營造者： Hoa Phuong Thang Long 河內有限公司 – Veracity
地點： 河內，紙橋郡，陳維興216號
建地面積： 52.217,5m2
建案的面積：2.373m2
單位售價區間：2,453 – 2,862 USD/m2
樓層：
– 棟樓 35 層樓 (其中分為 3層共同公設 + 32 層住戶)
– 地下樓層: 4層半 (地下1層：商業中心，地下2、3、4層、夾層：停車場)
雙棟總戶數為288戶
預計交屋時間： 2024年第1季
大樓公設包含： 泳池、健康綜合體、藥局、自助洗衣店、社區活動室…等
The Summit 216 Trần Duy Hưng河內房產投資建議等級：0.5顆星
這已經是從2020年延遲交屋的爛尾樓! 持有人紛紛拉布條抗議，布條上寫著救救我們! SOS…
地段非常好，外型設計也現代時尚，建築品質普通，性價比適中。
但就越南民眾與許多外國投資人心理，這案子已經惡名昭彰了。
後續即使每個面向都導正了，越南當地高收入人士還是以避險為優先考量，要怎麼延續房價的上漲呢？不建議投資!
VINHOMES SMART CITY, OCEAN PARK
營造者：VINHOMES（Vingroup 成員）
地點： 嘉林區 – 河內市
建地面積： 420公頃
建設面積：總面積19%
共有66棟公寓大樓
開工時間: 2018年第二季
營運時間：2020年第四季
總戶數：5萬套豪華公寓+2300套別墅；聯排別墅；商業聯排別墅
單位售價區間：1,600-1,850USD/M2
建案名稱：VINHOMES SMART CITY
營造者： 泰山建設投資股份公司（Vingroup 成員）
地點： Tay Mo & Dai Mo, 南慈蓮郡郡
建地面積： 280 ha
總共有58棟公寓大樓
開工時間: 2018年
營運是間: 2020年08月
到2022年底，共有 38 棟公寓大樓已建設，包括：
– 15 棟 The Sapphire (單位售價區間：1,700-2,000USD/M2)
– 12 棟 The Metrolines (單位售價區間：2,200-2,600USD/M2)
– 2 棟 Tonkin (單位售價區間：2,400-2,700USD/M2)
– 5 棟 Imperia Smart City (單位售價區間：2,200-2,600USD/M2)
– 4 棟 Masteri West Heights (單位售價區間：2,900-3,100USD/M2)
公設包含: Vincom Mega Mall, 學校, 日式公園, 中心公園….
VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY 河內房產投資建議等級：3顆星
VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY 優勢：
提到越南房地產龍頭Vinhomes，首先本公司要帶您認識Vingroup這個集團
Vingroup為越南最大最著名的集團，總裁Phạm Nhật Vượng先生為越南第一位排入富比士前500大的名人。
旗下事業體有這些品牌：
Vinfast：越南國產車品牌
Vincom：百貨商場
Vinschool：通常都附屬在Vinhomes社區裡面的學校
Vinhomes：房地產開發
Vinmec：醫療事業
Vinwonders：遊樂園經營
Vinpearl：度假村
Vinmart：連鎖超市、便利店 已經賣給Masan集團 改名Winmart
Vinpro：電器、3C產品連鎖
Vinid：支付軟體
這些不同的事業體系，互相成為商業生態圈，彼此支援以及運作。
越南最大集團所屬的房產開發公司產品，是最穩固的，這是最大加分項目。
第二優勢是，VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY 房產屋況中等穩定，雖沒有出色表現但就是穩，就是後續相對保修保固有保障。
第三優勢是，VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY 生活配套措施完整，食衣住行育樂等給全家生活必需的供應都充足。適合越南中產階級，外國幹部的居住。
VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY劣勢：
兩者都是偏僻的郊區來改建造鎮，以河內CBD的發展軸線，在10年內不可能會發展到那，該區域只是副都心概念。
它倆跟其他Vinhomes旗下案子，像是VINHOMES Metropolis, Nguyen Chi Thanh, Skylake, Metropolis, Gardenia, West points…等 投資很棒的河內房產標的物! 這些VINHOMES作品買來自住也非常棒!
VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY與以上這些像是VINHOMES Metropolis, Nguyen Chi Thanh, Skylake, Metropolis, Gardenia, West points…等，
不是在站同一個基準點。VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY他們是低檔次的大型造鎮高戶數住宅社區，產品定義上是拿來住的，不是拿來投資生利的。
價格評斷上，略高出市場的均價，但屬於合理範圍。
供需情況，這兩組都是5~6萬戶數的高密度社區，根據所有國家的經驗，這種房子未來要賣的時候，變現慮是否好? 且價格上升值需要等待久嗎?
這些等待的時間超出我投資越南房產的預期週期了嗎？這些問句其實看未來越南整體發展來判定，所以自身帶些變數在。
除非說社區內的建案設計是針對高收入人士的高端建築品質，或者有中大房型的寬闊空間規劃。吸引想買高總價的當地與外國高收入人士。
優勢與劣勢綜合平衡考量下，我們給VINHOMES OCEAN PARK & VINHOMES SMART CITY 3顆星的中等等級投資評比。
本公司建議是以自住優先，可以投資。
投資是預測未來，大家都在評量與估算一個未來的報酬與走向，不同思考面向，我公司都必須與您報導清楚。
Lumi Hanoi
營造者：新加坡上市集團，凱德集團CapitaLand Development
地點： Tay Mo & Dai Mo, 南慈蓮郡郡
建地面積： 5.6公頃
建設面積：總面積27%
共有9棟公寓大樓，分成兩期施工
開工時間: 2023年底
營運時間：2026年第四季
總戶數：近4,000戶
單位售價區間：3.000 ~ 3,300USD/M2
房型面積分布主要是：1房房型（42.2 平方米）、2房房型（53.8 平方米和 62 平方米）、大2房房型（74 平方米）、小3房房型（83 平方米）、大3房房型（117.8 平方米），其他還有4房跟PENHOUSE
LUMI HANOI設施包含：
戶外、室內游泳池
兒童水上遊樂設施游泳池（350 平方米）
游泳池配備漩渦浴池
寵物公園
工作空間
兒童遊戲區
居民派對區
多功能體育場（足球、籃球、排球、羽毛球）
網球場
貫穿整體建案的的星光橋，橋上有鞦韆，橋下是自行車和野餐草地
Lumi Hanoi河內房產投資建議等級：4.0顆星
1. 由新加坡上市集團開發，擁有雄厚的實力和豐富的經驗，為項目的品質和安全性提供了保障。
2. 是獨立的社區，擁有高端的定位和建造標準，為住戶提供舒適、安全、便利的生活環境。
3. 是越南首都河內的理想居所，適合中長期投資和自用
建議盡快挑選房型，可以投資!
PARAGON TOWER PHAM HUNG
營造商： VT 建築與貿易股份公司
位置： 河內市 紙橋郡 後望驛 No.A3
建地面積： 8,200平方米
大樓的面積：2,878平方米
單位售價區間：1,700-1850USD/m2
樓層：
– 三棟大樓, 每棟有32樓層 (30樓層是公寓大樓, 兩層是技術部門)
– 地下樓層: 3層
三棟大樓的總戶數為532戶 (A和B大樓有165戶, C大樓有202戶)
交屋時間： 2018年第2季
大樓公設包含： 商場、幼兒園…等
PARAGON TOWER PHAM HUNG河內房產投資建議等級：0.5顆星
早在幾年前，舊的開發商倒了又有人接，停了又蓋。
建築質量與施工品質差到一個極致，且前開發商後開發商的債權、繳稅情況混亂。
來來回回拖了6-7年。在90%河內人心中這早是一個有問題的建案，真不懂還一堆房仲還接來賣，廣告的風風火火；
也很心疼很多投資人來問我們21世紀不動產，越南尚好房屋時候，
各種問句就像是被一堆越南籍房仲拿，上級編制好、包裝美美的統一劇本，照本宣科來執行垃圾訊息發送，與機械式對話，洗腦一般。
所以我們特地很輕送地GOOGLE，擷取很多越南當地新聞的截圖，請您額外注意：
最新2023年還是醜聞持續上媒體，越南當地的新聞用詞：開發商被告! 這是違法建案，要求要拆除!
HANOI PARAGON 糾紛不斷，法源奏亂。就是一個極大問題的河內房產案子! 請避開。
更多關於越南房產，包含房價、買賣手續的當地實際狀況：
越南房產公司總經理
travis@vietnamtophouse.vn | | +84.979.522.391
Line, Wechat ID: vietnamtophouse
提供越南房地產一站式服務。台灣21世紀不動產，越南尚好房屋，
目前本公司，協助越南房產買賣、裝修與代租代管。
作者是 藍鼎傑 台灣人 越南尚好房屋負責人，在河內市生活、工作與投資20年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 越南˙房產 Golden Park, Skypark, The Nine, Mipec Rubik 360, Soho Heritage, BRG Diamond...大樓 銷售冠軍，持續專業服務
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