越南房地產包含哪些? 我們台灣人的投資權限是?

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越南房地產市場近年來蓬勃發展,吸引了眾多來自台灣投資者的目光。

本文將針對台灣人可投資越南房地產的標的物進行分析,提供各位投資者參考。

越南房地產有哪些主要投資標的?

越南房地產的投資項目主要可分為以下幾類:

一、住宅類:包括公寓、別墅、透天連排屋…等。適合自住或出租。
二、商業類:包括辦公室、商場、飯店…等。適合長期持有,收取租金。
三、工業類:包括工廠、倉庫等。適合長期持有,收取租金。
四、旅遊類:包括度假酒店、公寓、別墅等。適合長期持有,收取租金。

其中台灣人最常接觸的住宅類在做細節分析有:

1. 公寓大樓

公寓是越南房地產市場最受歡迎的住宅類型之一。

公寓通常位於都市地區,市中心或交通便利的地段,配套設施齊全,價格相對較低。適合年輕人、小家庭或投資者出租。

目前以河內市來說,精華區每平方米為3,000 – 3,500美金,換算成台灣坪跟台幣大約是30 – 35萬台幣每坪。

我們舉例: Lumi Hanoi 越南房地產投資標的物來說,

三房一廳兩衛浴這種投資基本盤來說,總價大約一千萬台幣上下。租金年報酬率4-6%,房價年增長率為12-15%。

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1-1. 越南房地產公寓面積計算單位與台灣的差異:

越南房地產面積計算單位使用平方公尺(m²),而台灣習慣用坪。一坪約等於3.3平方公尺。因此,在比較越南房地產面積時,需要將平方公尺換算成坪。

舉例來說,當您看到越南房地產物件顯示為120平方公尺,除以3.3就是相當於台灣的36.3坪。

1-2. 越南房地產公寓計價面積不包含公設:

在越南,房地產物件的計價面積不包含公設。公設指的是房地產物件所有權狀裡標示共同擁有的區域,例如樓梯間、電梯間、電梯、各大出入口、大廳等。

台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%,但越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的,意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。

因此,當您在越南看到相同坪數的房地產物件,會覺得越南房子比較大,是因為越南的房屋面積沒有包含公設。

從投資的角度來看,假設以下兩者都是100坪新成屋,售價相同的情況下:

台中七期惠中路:屋內實際使用面積大約70坪
河內紙橋郡春水路:屋內實際使用面積為100坪

以實際使用面積來計算時,越南房地產物件每單位面積便宜了30%。

因此,在比較越南房地產價格時,需將台灣的房價打七折,也就是去掉30%的公設面積。

1-3. 越南房地產報價單上的兩個面積

在越南房地產報價單上,通常會顯示兩個面積:通水面積與牆心面積。

通水面積:是指想像當房子裡面灌滿了水,也就是水流通時,能夠接觸到的區域。
牆心面積:是指您與鄰居共同的牆面,每人分擔認列50%牆的厚度做為自身的房屋面積。

因此,牆心面積會比通水面積略大3-5%上下。

在比較越南房地產物件價格時,應注意報價是以通水面積還是牆心面積來計算,以免造成誤解。

2. 別墅

別墅是越南房地產市場的高端住宅產品。別墅通常位於郊區或環境優美的地段,佔地面積較大,擁有獨立的庭院和花園。適合追求高品質生活的人群或投資者用於高端度假住宅。

別墅在越南房地產中,同樣屬於透天厝的範疇,透天厝每一個獨立社區其中會有10%是給外國人來持有,同時總數量不能超過250間。

這類別的越南房地產物件,總價大約是3-4千萬台幣,每棟。租金年報酬率3-4%,房價年增長率為25%上下。

3. 透天連排屋

透天連排屋介於公寓和別墅之間。透天連排屋通常位於市郊或新興城區,擁有獨立的出入口和庭院,價格適中。適合追求獨立空間和較高私密性的人群。

連排屋在越南房地產中,同樣屬於透天厝的範疇,透天厝每一個獨立社區其中會有10%是給外國人來持有,同時總數量不能超過250間。

這類別的越南房地產物件,總價大約是1-3千萬台幣,每棟。租金年報酬率3-4%,房價年增長率為25%上下。

以上三種常見的越南房地產項目,如需要更多諮詢,請洽我公司越南房產投資基礎問答

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上述圖片是越南房地產,外國人可以投資的聯排透天厝標的物。坐落在Ocean Park社區內。後續開賣消息我們將再與您更新過。


越南房地產的付款時程?

以上我們說明讓您了解越南房地產有哪些主要標的物,

再來,越南房地產要付款啦! 付款主要分為預售屋與新成屋兩種情況:

一、越南房地產預售屋
1. 訂金:5千萬或1億越南盾
2. 頭期款:於訂金後7~14天內繳交,不得超過不動產物件合約總額30%。
3. 進度款:依照工程進度蓋到哪裡付款到哪裡,預售屋距離交屋時間較長,得以拆分的付款期限相對也較長。

二、越南房地產新成屋
1. 訂金:5千萬或1億越南盾
2. 頭期款:於訂金後7~14天內繳交,不得超過不動產物件合約總額30%。
3. 交屋餘款:簽約款支付後,再支付1~2期就能夠馬上交屋。

注意:台灣人投資越南房地產在簽約時,依照越南政府規定,持有人必須入境在越南。

以下表格是我們整理越南房地產預售屋與新成屋的差異:

越南房地產特徵 預售屋 新成屋
房屋狀態 尚未完工 已完工
付款方式 訂金、頭期款、餘款 訂金、頭期款、尾款
交屋時間 較長 較短
選擇權 可選擇樓層、房型、裝修等 可實地看房,選擇性較小
價格 較低 較高
風險 工程延誤、爛尾風險 房屋瑕疵風險

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總結來說,越南房地產預售屋的價格較低,可選擇性較大,但存在工程延誤、爛尾的風險。

越南房地產新成屋可實地看房,直接到現場裡面檢查,風險較低,但價格較高,可選擇性較小。

投資者在選擇預售屋或新成屋時,應綜合考慮自身的預算、需求和風險承受能力。

以下是一些具體的越南房地產投資建議:

一、預算有限的投資者,可以選擇預售屋,但應選擇信譽良好的開發商與越南房地產房房仲,並仔細閱讀合約條款。
二、追求穩健投資的投資者,可以選擇新成屋,但應實地看房,仔細檢查房屋狀況。
三、希望盡快入住的投資者,資金立即回報者,可以選擇新成屋。
四、希望有更多越南房地產投資選擇權的投資者,可以選擇預售屋。

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越南房地產的稅費與支出

越南房地產的稅費與支出與台灣和其他國家有所不同。

在越南,只有在初期需要支付相關稅則與費用,交屋後每年不再有房屋稅的成本支出。

此外,越南也沒有像是其他國家那樣,擁有多間房以上就需要繳交額外的稅。

一、越南房地產初期費用,在越南購買不動產,需要支付以下費用:

  • 10%增值稅:向房屋開發商購買房屋時,須繳納10%的增值稅。
  • 2%保修費用:用於維修和保養不動產。
  • 0.5%登記規費:用於登記不動產權利。

二、當您出售越南不動產時,需要支付以下費用:

  • 2%的個人營業所得稅:個人出售房屋時,需要支付2%的個人營業所得稅。企業出售不動產時,則依照貴公司行業別的稅表計算。
  • 公證費用:用於公證不動產轉讓合約。
  • 0.5%的地政登記規費:用於登記不動產權利轉移。

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越南房地產的交屋類型?

在越南,房產交屋主要有以下三種類型:

一、毛胚屋:房屋已灌漿完成,室內都還沒有貼磁磚、油漆、搭建木地板或者天花板。
二、基礎裝修(標配屋):交屋時只有牆面跟天花板、地板,另外廚房、衛浴設備、冷氣、嵌燈、木作等都沒有。
三;精裝修:交屋時除了家具、家電與系統櫃以外,像是天地板、牆面、廚房與衛浴設備、冷氣、嵌燈、熱水器…等,都已經包含。

選擇哪種越南房地產交屋類型取決於您的需求和預算:

一、毛胚屋:價格最便宜,但需要自己裝修,適合有特殊需求或想省錢的人。
二、基礎裝修(標配屋):價格介於毛胚屋和精裝修之間,適合有一定需求,且可以由我公司來協助裝修
三、精裝修:價格最貴,但省去裝修的麻煩,可以馬上入住。

越南房地產投資與出租 | 越南房地產包含哪些? 我們台灣人的投資權限是?以下是我21世紀不動產 越南尚好房屋公司協助從標配屋裝修到精裝修屋實際案例

客戶購買了一套河內市中心的公寓,但原來的裝修風格較為簡約。

在我們的協助下,客戶將公寓打造成現代化的精裝修屋。我們為客戶提供了專業的設計方案,並嚴格監控施工過程,確保了裝修品質。如今,租賃的客戶已入住公寓,對裝修效果十分滿意。

21世紀不動產越南尚好房屋公司致力於為客戶提供一站式服務,無論是標配屋裝修還是精裝修屋定制,我們都能滿足您的需求。我們擁有專業的設計團隊和經驗豐富的施工團隊,確保為您打造高品質的理想居所或辦公空間。

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並根據自己的需求和預算選擇合適的房產。

越南房地產交屋型態的選擇:毛胚屋、標配屋、精裝修屋

一、越南房地產的毛胚屋

毛胚屋是指房屋已灌漿完成,室內都還沒有貼磁磚、油漆、搭建木地板或者天花板。毛胚屋的價格最便宜,但需要自己裝修,適合有特殊需求或想省錢的人。

優點:

價格最便宜
可依個人需求設計裝修

缺點:

需要自己裝修,耗時耗力
裝修費用可能超出預算
無法馬上入住

二、越南房地產的標配屋

標配屋是指交屋時只有牆面跟天花板、地板,另外廚房、衛浴設備、冷氣、嵌燈、木作等都沒有。標配屋的價格介於毛胚屋和精裝修之間,適合有一定需求但不想自己裝修的人。

80%的所謂越南房地產大樓產品都是這個標配屋範疇。

優點:

價格適中
省去部分裝修的麻煩
可自行選擇部分裝修

缺點:

部分功能需要自行完成
裝修風格可能無法完全符合需求

三、越南房地產的精裝修屋

精裝修屋是指交屋時包含了家具、家電與系統櫃以外,像是天地板、牆面、廚房與衛浴設備、冷氣、嵌燈、熱水器…等,都已經包含。精裝修屋的價格最貴,但省去裝修的麻煩,可以馬上入住。

優點:

省去裝修的麻煩
可馬上入住
裝修風格統一

缺點:

價格最貴
無法依個人需求設計裝修
選擇建議

越南房地產那我們要怎麼選擇越南房地產的項目呢? 選擇哪種交屋類型取決於您的需求和預算:

一、預算有限的投資者,可以選擇毛胚屋,但應做好裝修規劃和預算。
二、追求便捷的投資者,可以選擇精裝修屋,但應提前了解裝修風格和品質。
三、希望兼顧價格和功能的投資者,可以選擇標配屋,並自行完成部分裝修。


越南房地產投資熱門區域?

越南房地產市場主要集中在胡志明市和河內市兩大城市。

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河內市是越南的首都,位於越南北部,紅河三角洲西北部,紅河右岸和紅河與天德江的匯流處,因處紅河與蘇瀝江之間而得名。

河內是越南的政治、工業、文化中心,同時也是越南歷史上的古都,擁有1000多年歷史,

從西元11世紀起就是越南北部的政治、經濟和文化中心,市區歷史文物豐富,名勝古跡遍佈。河內人口登記約為800萬,加上流動人口約為1,000萬,多為京族。

2022年開始,河內市GDP大約為為1,365億美元,同比增長6.7%。

其中,服務業增加值為895億美元,同比增長7.2%;工業增加值為262億美元,同比增長5.8%;農業增加值為208億美元,同比增長5.5%。

河內市政府正在努力推動經濟結構轉型升級,加快發展高新技術產業、現代服務業和綠色經濟。

河內市也積極吸引外資,為經濟發展注入新的活力。

河內市區未來展望

預計未來河內市的經濟將繼續保持穩定的增長態勢。

河內市將繼續推進經濟結構調整,發展優勢產業,提升經濟競爭力。河內市也將加強基礎設施建設,改善投資環境,吸引更多外資,推動經濟發展邁上新台階。

此外,北寧、北江、海防、峴港…等城市也受到投資者的青睞。

1. 胡志明市:越南經濟中心,人口眾多,房地產需求旺盛。
2. 河內市:越南政治中心,近年來經濟發展迅速,房地產市場潜力巨大。
3. 海防市:越南北方最大深水國際港,擁有需多科技園區進駐。潛力大。
4. 峴港:著名的旅遊城市,擁有優美的自然風光和海岸線,度假房地產市場發展迅速。
5. 北寧、北江:著名的高科技產業聚集地,外國幹部的居住需求,帶動房地產穩健迅速。

以上越南房地產市場具有以下發展優勢:

一、人口紅利:越南人口年輕,勞動力充沛,為房地產市場提供持續需求。
二、經濟發展:越南經濟近年來保持快速增長,房地產市場有望受益。
三、政策支持:越南政府出台了一系列支持房地產市場發展的政策。

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