越南房地產市場近年來蓬勃發展，吸引了眾多來自台灣投資者的目光。
本文將針對台灣人可投資越南房地產的標的物進行分析，提供各位投資者參考。
越南房地產有哪些主要投資標的?
越南房地產的投資項目主要可分為以下幾類：
一、住宅類：包括公寓、別墅、透天連排屋…等。適合自住或出租。
二、商業類：包括辦公室、商場、飯店…等。適合長期持有，收取租金。
三、工業類：包括工廠、倉庫等。適合長期持有，收取租金。
四、旅遊類：包括度假酒店、公寓、別墅等。適合長期持有，收取租金。
其中台灣人最常接觸的住宅類在做細節分析有：
1. 公寓大樓
公寓是越南房地產市場最受歡迎的住宅類型之一。
公寓通常位於都市地區，市中心或交通便利的地段，配套設施齊全，價格相對較低。適合年輕人、小家庭或投資者出租。
目前以河內市來說，精華區每平方米為3,000 – 3,500美金，換算成台灣坪跟台幣大約是30 – 35萬台幣每坪。
我們舉例: Lumi Hanoi 越南房地產投資標的物來說，
三房一廳兩衛浴這種投資基本盤來說，總價大約一千萬台幣上下。租金年報酬率4-6%，房價年增長率為12-15%。
1-1. 越南房地產公寓面積計算單位與台灣的差異：
越南房地產面積計算單位使用平方公尺（m²），而台灣習慣用坪。一坪約等於3.3平方公尺。因此，在比較越南房地產面積時，需要將平方公尺換算成坪。
舉例來說，當您看到越南房地產物件顯示為120平方公尺，除以3.3就是相當於台灣的36.3坪。
1-2. 越南房地產公寓計價面積不包含公設：
在越南，房地產物件的計價面積不包含公設。公設指的是房地產物件所有權狀裡標示共同擁有的區域，例如樓梯間、電梯間、電梯、各大出入口、大廳等。
台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%，但越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的，意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。
因此，當您在越南看到相同坪數的房地產物件，會覺得越南房子比較大，是因為越南的房屋面積沒有包含公設。
從投資的角度來看，假設以下兩者都是100坪新成屋，售價相同的情況下：
台中七期惠中路：屋內實際使用面積大約70坪
河內紙橋郡春水路：屋內實際使用面積為100坪
以實際使用面積來計算時，越南房地產物件每單位面積便宜了30%。
因此，在比較越南房地產價格時，需將台灣的房價打七折，也就是去掉30%的公設面積。
1-3. 越南房地產報價單上的兩個面積
在越南房地產報價單上，通常會顯示兩個面積：通水面積與牆心面積。
通水面積：是指想像當房子裡面灌滿了水，也就是水流通時，能夠接觸到的區域。
牆心面積：是指您與鄰居共同的牆面，每人分擔認列50%牆的厚度做為自身的房屋面積。
因此，牆心面積會比通水面積略大3-5%上下。
在比較越南房地產物件價格時，應注意報價是以通水面積還是牆心面積來計算，以免造成誤解。
2. 別墅
別墅是越南房地產市場的高端住宅產品。別墅通常位於郊區或環境優美的地段，佔地面積較大，擁有獨立的庭院和花園。適合追求高品質生活的人群或投資者用於高端度假住宅。
別墅在越南房地產中，同樣屬於透天厝的範疇，透天厝每一個獨立社區其中會有10%是給外國人來持有，同時總數量不能超過250間。
這類別的越南房地產物件，總價大約是3-4千萬台幣，每棟。租金年報酬率3-4%，房價年增長率為25%上下。
3. 透天連排屋
透天連排屋介於公寓和別墅之間。透天連排屋通常位於市郊或新興城區，擁有獨立的出入口和庭院，價格適中。適合追求獨立空間和較高私密性的人群。
連排屋在越南房地產中，同樣屬於透天厝的範疇，透天厝每一個獨立社區其中會有10%是給外國人來持有，同時總數量不能超過250間。
這類別的越南房地產物件，總價大約是1-3千萬台幣，每棟。租金年報酬率3-4%，房價年增長率為25%上下。
以上三種常見的越南房地產項目，如需要更多諮詢，請洽我公司越南房產投資基礎問答。
上述圖片是越南房地產，外國人可以投資的聯排透天厝標的物。坐落在Ocean Park社區內。後續開賣消息我們將再與您更新過。
越南房地產的付款時程?
以上我們說明讓您了解越南房地產有哪些主要標的物，
再來，越南房地產要付款啦! 付款主要分為預售屋與新成屋兩種情況：
一、越南房地產預售屋：
1. 訂金：5千萬或1億越南盾
2. 頭期款：於訂金後7~14天內繳交，不得超過不動產物件合約總額30%。
3. 進度款：依照工程進度蓋到哪裡付款到哪裡，預售屋距離交屋時間較長，得以拆分的付款期限相對也較長。
二、越南房地產新成屋：
1. 訂金：5千萬或1億越南盾
2. 頭期款：於訂金後7~14天內繳交，不得超過不動產物件合約總額30%。
3. 交屋餘款：簽約款支付後，再支付1~2期就能夠馬上交屋。
注意：台灣人投資越南房地產在簽約時，依照越南政府規定，持有人必須入境在越南。
以下表格是我們整理越南房地產預售屋與新成屋的差異：
| 越南房地產特徵 | 預售屋 | 新成屋 |
| 房屋狀態 | 尚未完工 | 已完工 |
| 付款方式 | 訂金、頭期款、餘款 | 訂金、頭期款、尾款 |
| 交屋時間 | 較長 | 較短 |
| 選擇權 | 可選擇樓層、房型、裝修等 | 可實地看房，選擇性較小 |
| 價格 | 較低 | 較高 |
| 風險 | 工程延誤、爛尾風險 | 房屋瑕疵風險 |
總結來說，越南房地產預售屋的價格較低，可選擇性較大，但存在工程延誤、爛尾的風險。
越南房地產新成屋可實地看房，直接到現場裡面檢查，風險較低，但價格較高，可選擇性較小。
投資者在選擇預售屋或新成屋時，應綜合考慮自身的預算、需求和風險承受能力。
以下是一些具體的越南房地產投資建議：
一、預算有限的投資者，可以選擇預售屋，但應選擇信譽良好的開發商與越南房地產房房仲，並仔細閱讀合約條款。
二、追求穩健投資的投資者，可以選擇新成屋，但應實地看房，仔細檢查房屋狀況。
三、希望盡快入住的投資者，資金立即回報者，可以選擇新成屋。
四、希望有更多越南房地產投資選擇權的投資者，可以選擇預售屋。
越南房地產的稅費與支出
越南房地產的稅費與支出與台灣和其他國家有所不同。
在越南，只有在初期需要支付相關稅則與費用，交屋後每年不再有房屋稅的成本支出。
此外，越南也沒有像是其他國家那樣，擁有多間房以上就需要繳交額外的稅。
一、越南房地產初期費用，在越南購買不動產，需要支付以下費用：
- 10%增值稅：向房屋開發商購買房屋時，須繳納10%的增值稅。
- 2%保修費用：用於維修和保養不動產。
- 0.5%登記規費：用於登記不動產權利。
二、當您出售越南不動產時，需要支付以下費用：
- 2%的個人營業所得稅：個人出售房屋時，需要支付2%的個人營業所得稅。企業出售不動產時，則依照貴公司行業別的稅表計算。
- 公證費用：用於公證不動產轉讓合約。
- 0.5%的地政登記規費：用於登記不動產權利轉移。
越南房地產的交屋類型?
在越南，房產交屋主要有以下三種類型：
一、毛胚屋：房屋已灌漿完成，室內都還沒有貼磁磚、油漆、搭建木地板或者天花板。
二、基礎裝修(標配屋)：交屋時只有牆面跟天花板、地板，另外廚房、衛浴設備、冷氣、嵌燈、木作等都沒有。
三；精裝修：交屋時除了家具、家電與系統櫃以外，像是天地板、牆面、廚房與衛浴設備、冷氣、嵌燈、熱水器…等，都已經包含。
選擇哪種越南房地產交屋類型取決於您的需求和預算：
一、毛胚屋：價格最便宜，但需要自己裝修，適合有特殊需求或想省錢的人。
二、基礎裝修(標配屋)：價格介於毛胚屋和精裝修之間，適合有一定需求，且可以由我公司來協助裝修。
三、精裝修：價格最貴，但省去裝修的麻煩，可以馬上入住。
以下是我21世紀不動產 越南尚好房屋公司協助從標配屋裝修到精裝修屋實際案例
客戶購買了一套河內市中心的公寓，但原來的裝修風格較為簡約。
在我們的協助下，客戶將公寓打造成現代化的精裝修屋。我們為客戶提供了專業的設計方案，並嚴格監控施工過程，確保了裝修品質。如今，租賃的客戶已入住公寓，對裝修效果十分滿意。
21世紀不動產越南尚好房屋公司致力於為客戶提供一站式服務，無論是標配屋裝修還是精裝修屋定制，我們都能滿足您的需求。我們擁有專業的設計團隊和經驗豐富的施工團隊，確保為您打造高品質的理想居所或辦公空間。
建議您在購買越南房地產之前，先了解清楚付款時程和交屋類型，
並根據自己的需求和預算選擇合適的房產。
越南房地產交屋型態的選擇：毛胚屋、標配屋、精裝修屋
一、越南房地產的毛胚屋
毛胚屋是指房屋已灌漿完成，室內都還沒有貼磁磚、油漆、搭建木地板或者天花板。毛胚屋的價格最便宜，但需要自己裝修，適合有特殊需求或想省錢的人。
優點：
價格最便宜
可依個人需求設計裝修
缺點：
需要自己裝修，耗時耗力
裝修費用可能超出預算
無法馬上入住
二、越南房地產的標配屋
標配屋是指交屋時只有牆面跟天花板、地板，另外廚房、衛浴設備、冷氣、嵌燈、木作等都沒有。標配屋的價格介於毛胚屋和精裝修之間，適合有一定需求但不想自己裝修的人。
80%的所謂越南房地產大樓產品都是這個標配屋範疇。
優點：
價格適中
省去部分裝修的麻煩
可自行選擇部分裝修
缺點：
部分功能需要自行完成
裝修風格可能無法完全符合需求
三、越南房地產的精裝修屋
精裝修屋是指交屋時包含了家具、家電與系統櫃以外，像是天地板、牆面、廚房與衛浴設備、冷氣、嵌燈、熱水器…等，都已經包含。精裝修屋的價格最貴，但省去裝修的麻煩，可以馬上入住。
優點：
省去裝修的麻煩
可馬上入住
裝修風格統一
缺點：
價格最貴
無法依個人需求設計裝修
選擇建議
那我們要怎麼選擇越南房地產的項目呢? 選擇哪種交屋類型取決於您的需求和預算：
一、預算有限的投資者，可以選擇毛胚屋，但應做好裝修規劃和預算。
二、追求便捷的投資者，可以選擇精裝修屋，但應提前了解裝修風格和品質。
三、希望兼顧價格和功能的投資者，可以選擇標配屋，並自行完成部分裝修。
越南房地產投資熱門區域?
越南房地產市場主要集中在胡志明市和河內市兩大城市。
河內市是越南的首都，位於越南北部，紅河三角洲西北部，紅河右岸和紅河與天德江的匯流處，因處紅河與蘇瀝江之間而得名。
河內是越南的政治、工業、文化中心，同時也是越南歷史上的古都，擁有1000多年歷史，
從西元11世紀起就是越南北部的政治、經濟和文化中心，市區歷史文物豐富，名勝古跡遍佈。河內人口登記約為800萬，加上流動人口約為1,000萬，多為京族。
2022年開始，河內市GDP大約為為1,365億美元，同比增長6.7%。
其中，服務業增加值為895億美元，同比增長7.2%；工業增加值為262億美元，同比增長5.8%；農業增加值為208億美元，同比增長5.5%。
河內市政府正在努力推動經濟結構轉型升級，加快發展高新技術產業、現代服務業和綠色經濟。
河內市也積極吸引外資，為經濟發展注入新的活力。
河內市區未來展望
預計未來河內市的經濟將繼續保持穩定的增長態勢。
河內市將繼續推進經濟結構調整，發展優勢產業，提升經濟競爭力。河內市也將加強基礎設施建設，改善投資環境，吸引更多外資，推動經濟發展邁上新台階。
此外，北寧、北江、海防、峴港…等城市也受到投資者的青睞。
1. 胡志明市：越南經濟中心，人口眾多，房地產需求旺盛。
2. 河內市：越南政治中心，近年來經濟發展迅速，房地產市場潜力巨大。
3. 海防市：越南北方最大深水國際港，擁有需多科技園區進駐。潛力大。
4. 峴港：著名的旅遊城市，擁有優美的自然風光和海岸線，度假房地產市場發展迅速。
5. 北寧、北江：著名的高科技產業聚集地，外國幹部的居住需求，帶動房地產穩健迅速。
以上越南房地產市場具有以下發展優勢：
一、人口紅利：越南人口年輕，勞動力充沛，為房地產市場提供持續需求。
二、經濟發展：越南經濟近年來保持快速增長，房地產市場有望受益。
三、政策支持：越南政府出台了一系列支持房地產市場發展的政策。
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越南房產公司總經理
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提供越南房地產一站式服務。台灣21世紀不動產，越南尚好房屋，
目前本公司，協助越南房產買賣、裝修與代租代管。
作者是 藍鼎傑 台灣人 越南尚好房屋負責人，在河內市生活、工作與投資20年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
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