2024年常見投資越南房產問題,21世紀團隊持續更新

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展望越南房產未來,由專業的21世紀不動產,越南尚好房屋加盟店,帶您了解越南房地產法規常見問題。

掌握投資越南房地產常見問答

全球最大房仲品牌「21世紀不動產」在越南 開始服務了! 也是您在台灣大小巷都看到的黃色外套專業團隊「21世紀不動產」

越南置產投資非兒戲,嚴選有保障跨國品牌房仲為上策。這是我們台灣21世紀總部的聲明書:
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21世紀不動產 越南尚好房屋加盟店,本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店

由 藍總經理 TRAVIS領軍,本團隊深耕越南近20年,累積了客戶常問的各種越南房屋買賣問題。
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越南房地產投資與出租 | 2024年常見投資越南房產問題,21世紀團隊持續更新這是21世紀不動產,台灣團隊王董事長與我們的合影:
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在此本公司特地細說2024年投資越南房地產注意事項與風險。深入淺出,我們從您容易理解的角度,針對外國投資者最常問我們的問題,附上完整回覆。

針對外國人可以投資越南房產的一切開端是,越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。

歷經幾年的嘗試到今天,越南房地產投資的運作已經逐步成熟與明確,投資人也更放心地往越南這個新藍海投入資金,以期望未來的獲利。

尤其是越南歷經2020、2021、2022年COVID疫情的肆虐,以及2023的整體恢復,從一開始的河內市、胡志明市區這兩大城市隔離政策,到疫苗荒,到全面開放與共存。

大多數投資人們從慌張等待,到隨著越南防疫有成,也帶給社會經濟穩定發展的前景,投資人們慢慢地感受到房價的有感上升。


我們整理台灣投資人對於越南房地產常見問題,像是:越南房產風暴下,哪些案子需要您避開?、越南置產來說外國人買商住兩用的情況?

投資越南房產跨國匯款注意事項?、越南買房買賣合約的簽訂?、外國人的越南置產貸款政策?、越南房產投資使用租賃合約的利與弊?、我們該買大型造鎮的越南房產建案嗎?。。。等常見問題。

2024年更新外國人與企業投資越南房地產常見問題

Q: 越南房市差,上半年約有 10 萬家房地產相關業者倒閉,平均每月有 1萬6600 家??
A: 越南的新聞原稿是,10萬家企業,而不是針對房產行業,台灣媒體斷章取義

越南房產

越南房產,持續闢謠! 2024年我們希望把事實呈現出來。

不是說我們 21世紀不動產 越南尚好房屋,自賣自誇越南房產,每個市場都有他的利多有他的好處,跟必須避開的風險,我公司相信,房產市場來說,台灣也是、中國也是、越南也是,沒有誰絕對好絕對壞。

越南房產目前已經發生的隱憂跟風險的確有,越南南方胡志明市與周遭房價往下修正與爛尾樓的確有,但我們不允許斷章取義的扭曲!

那以下我們做一個最客觀的一個事實陳述:
1. 台灣媒體: 越南10萬家房仲倒閉??
越南當地新聞原稿其實是:2023年前6個月10萬家”企業”倒閉
不是光只房屋相關行業,而是越南整體經濟疫情後影響企業,台灣媒體刻意聳動,放大問題!

2. 台灣媒體: 越南房產市場庫存要149年才能消化完??
越南當地新聞原稿其實是:財務問題開發商最嚴重的那家要149年才能消化完房屋庫存
最嚴重的那一家,從17年前出問題,根據財務規劃上要149年。而不是平均越南市場要149年才能賣完空的房屋!!

3. 台灣媒體: 越南房產危機? 建商現金見底了??
越南當地新聞原稿其實是:針對越南建商的現金評估與預測去向
【單從這些數據來看,很難對越南房產企業履行債務能力做出充分評估。 因為有客能是市場準備大多頭,建商持續投入】!!

Q: 越南房產崩盤啦! 是否不能投資啦!!?
A: 越南南方胡志明市,房價在去年2023年的確進行修正,有20%上下的降幅,但是河內市的房產市場整體上保持穩健增長,即使在疫情期間還是持續上升。

目前越南的房產市場雖然尚未實行時價登錄系統。雖然有一些大型網站用於二手房交易,但它們的准确性有待評估,因為網站上的房價並沒有受到官方監管和規範。

根據我公司實際交易數據,河內房價每年大約上漲10%左右。所謂的房市崩盤在實際中並不普遍存在。

對於已經持有河內房產的投資者,我們建議觀望市場。隨著外資企業在河內市周邊的集中投資,以及政府的政策和公共建設項目,未來的市場前景令人樂觀。

Q: 最近台灣的媒體紛紛報導關於越南房產的倒閉? 以及停工新聞,請問您怎麼看呢?
A: 在這個氛圍跟時空背景之下,本公司建議各位的投資準星要放小一些,不要賭偏鋒。
不要賭偏鋒的意思是?我公司用三個”不要”給您定義:
不要找小建商、一案建商,不要找銷售速度慢的案子,不要找河內市郊區的案子。

像是Capital Elite、皇城明珠 Pearl Hoang Thanh Pearl、Rosetown、PARAGON TOWER PHAM HUNG、summit…等,都請您避開!

Q: 越南房地產物件可以賣給外國人的數量限制?
A: 外國人可以投資買入該建案公寓總戶數的30%以內、或者特定社區專案透天厝總戶數10%以內,但不超過250間

Q: 另外外國人可以購買越南房地產的數量?
A: 越南房地產法規只有限制每個案子的總配額,並沒有限制單一投資人在配額內的購買數量,也就是說在該物件的30%配額內,您可以幾十間、幾百間來購買投資

Q: 河內市與胡志明市應用的越南房地產法規是一樣的嗎?
A: 是的。越南全國應用的越南房地產法規是一樣的,唯有各地方執行方式在某些過程會略有不同,所以常常會有投資人誤會這樣問到,但並不是因為法規有所不同

Q: 在越南,外國人可以投資物件,除了住宅大樓、透天別墅。。。之外呢?  一般在投資後需要做河內市房地產出租,可以嗎?
A: 可以的,外國投資人可以投資住宅大樓與透天別墅,投資之後可以出租,出租的對象則是不限外國人或者越南本地人都可以承租

Q: 在越南買透天厝,因為有土地的因素,房價上漲後勢可期,那我們投資越南的社區型透天厝或者連排商鋪,在房地產規定上有差別嗎?
A: 可以的,外國人投資社區型透天厝,權利上跟公寓住宅沒有差別,只是配額限制較少,一般只有總建案數量的10%,或者總數不得超過250間

Q: 我們慢慢注意到,越南房產商用住宅的推案有增加的趨勢,它是什麼呢?
A: 商用住宅它同時可以登記營業場所,也可以有實際上班的行為,也可以住宿。同時具備三種用途喔! 很符合華人的經濟實惠用途

Q: 投資越南房產,簽署長期租賃約,會有什麼影響嗎?
A: 外國人買商用產品不管誰都是租賃合約,起跑點都一樣。

沒有差別待遇,且所擁有的轉租、轉賣、轉讓權限都一樣。像是2023年的越南房產銷售冠軍,HERITAGE SOHO,即使它是租賃合約型態的擁有,還是十分獲得越南本土與外資投資人的青睞

並不是像公寓配額內買賣合約,配額外租賃合約的差異。商用住宅不管誰買都是租賃合約!

當然,以長期租賃約的前提之下,外國人與越南人將無法取得粉紅皮書,也就是房屋使用權狀,投資人該如何應變,我公司將與您諮詢。

Q: 我們看了21世紀不動產的youtube提到粉紅皮書? 它跟台灣的房屋權狀,或者是中國大陸所稱的房產證是一樣的東西嗎?
A: 是的,是一樣的東西。它也叫做地上物使用權狀,因為期封面為粉紅色,所以俗稱是粉紅皮書。

可能您乍聽「粉紅皮書」這名詞會覺得很有趣,但白話來說,它就是越南政府保障您的不動產使用權,以及 具體定義您不動產物件存在的證明文件,也因為它本身是粉紅色摺頁紙,所以俗稱為粉紅皮書

Q: 外國人投資越南房產都拿不到房屋產權狀,只有買工業地可以?
A: 這是非常外行人的說法,外國人可以買的越南房產細分為:公寓、透天、辦公室、商店!

要端視買賣合約的狀況來決定是否可以核發房產證,也就是粉紅皮書。

的確部分案子在核發上慢了,或者有修法,但是不是拿不到房屋產權狀!

至於只有買工業地可以,這段話,更是外行,基本上外國人無法買工業地,外資要買工業地,居要做投資計劃申請,越南政府審批過了之後,要符合資金設備到位…等情況後,才有所謂的拿到使用權狀,不是一班投資人要買工業地就能買。

以下是我公司多次協助,越南房產投資人成功拿到房屋產權狀,也就是俗稱粉紅皮書的案例。

越南房地產投資與出租 | 2024年常見投資越南房產問題,21世紀團隊持續更新Q: 越南房地產買賣交易文件與手續流程是怎樣呢?

A: 即便經過幾年疫情的洗禮,越南這裡行政手續還是一樣,唯獨依照每個建商的行政作業流程會略不同,但大綱上是從您下定後的訂金協議書開始雙方來簽訂。

同時每次的付款,開發商會開立付款確認書給您,當然在每次付款前也會給您付款通知書,付了頭期款項之後,雙方簽署買賣或者租賃合約書,直到支付尾款後開發商會給您交屋通知書,雙方簽署交屋確認書,這樣叫做一個完整的越南房產交易手續流程

細節與時間點上,我們再補充如下:

在您決定投資越南房地產物件後,下訂金。訂金通常是50,000,000 或者 100,000,000越盾(折合台幣6.3萬 到 12.6萬)

在您下訂金之後,開發商會在7-14天內與您簽屬訂金協議書。之後通常是在14-30天內付簽約款,簽約款通常為20-30%合約總額,付款後簽署買賣合約

請注意! 越南房地產投資,合約持有人是要本人來越南簽署合約,在越南尚未允許電子簽章的規定

簽約之後依照每個案子的進度付款,各期付款之前會有付款通知書、收到款項後會有付款確認書

好! 直到交屋了通常是這些表單,包含:交屋通知書、房屋結構與管線技術圖表,以及交屋證明書

成功交屋之後,就是等大約6-12個月後,會有申辦粉紅皮書通知書。

會進行以下手續:簽署核銷合約、房屋使用權狀登記書、非農業稅認定書、權狀行政規費繳交單、夫妻共同擁有的程序…等,最重要的是投資人必須人在越南境內送出後才有效力

Q: 越南房地產投資,在出租報酬率計算上,有什麼需要注意的?
A: 請您記住,越南房地產出租的隱形成本,也要納入出租報酬率才是客觀喔! 例如:出差費用、保固費用、採買家具家電、每年物業管理費。。。等

Q: 越南房地產的計價面積不包含公設? 這是什麼意思?
A: 一般台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%,但是呢,在越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的,意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。。

Q: 越南房地產的報價單上怎會兩個面積呢? 那我們要拿哪一個來計價?
A: 這兩組面積分別為:通水面積與牆心面積。通水面積:您想像當房子裡面灌滿了水,也就是水流通時,能夠接觸到的區域。

Q: 文件通常是越南文跟英文,我們看不懂該怎麼辦呢?  有什麼翻譯社可以服務嗎?  有效力嗎?
A: 有的,越南房地產投資程序上的:訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等,我們時常協助客戶交給翻譯社來作業,且翻譯成中文蓋上法案公證章

Q: 越南房地產法規規定投資人一定要本人來簽約嗎? 有電子簽章嗎?
A: 其實最嚴格的法律面規定是本人要到,至於開發商如何變通這點我們持保守說法。但仍然建議您要有本人來簽約的打算

Q: 越南投資了房地產以後,可以拿到當地長期居留證,每次出入境不用再申請簽證嗎?
A: 無法拿到當地的居留證,越南政府的政策面並無支持,2024年最新消息來說,尚無實行計畫

Q: 可以要求中越文製作所有文件嗎?
A: 就正規嚴格的法律面,是可以,只要”雙方”同意,且備註該雙語條款到正版買賣/租賃合約裡面,其他所有相關文件就會有效益。但是越南商務法律另一個細則是,萬一有爭議,任何語言都必須回歸越文來做雙方權利與義務的判定。以上是法條,但是絕大多數開發商不願意這樣做,因為太麻煩且他們無法控管的風險

Q: 越南房產投資存在哪些風險?
A:有以下3組風險。
法律風險:越南房地產法律法規尚不完善,可能存在法律風險。
經濟風險:越南經濟發展存在不確定性,可能存在經濟風險。
市場風險:越南房地產市場存在波動風險。

Q:我們是外國人,第一次進行越南房產投資需要注意哪些事項?
A:越南房產投資需要注意以下事項:
選擇信譽良好的開發商與房仲。以跨國大品牌的房仲為保障。建議是,21世紀不動產 越南尚好房屋加盟店,本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店

仔細審查房屋的法律文件,包括預售合同、交屋確認書等。
了解越南的房地產法律法規。
做好金流風險評估,做好充分的準備。


越南房地產市場的崛起吸引了世界各地的投資者。

而來自亞洲國家,包括台灣和香港等地的投資者也在這片潛力無窮的土地上發現了新的機會。無論您是計劃買賣還是出租,以下是一份實用的指南,幫助您更深入地了解越南房地產投資。

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亞洲國家(包括台灣和香港等)越南買房的實用指南

1. 越南買房市場動態與趨勢
越南房地產市場正處於高速發展階段,主要城市的價格穩步上升。這一趨勢為投資者提供了千載難逢的機會,同時也需要更精密的市場分析,以制定明智的投資策略。

2. 越南置產法規合規與投資限制

a. 土地所有權法規
了解越南土地所有權的法規是投資者的首要任務。對於外國投資者,有些地區可能存在一些限制,必須事先了解和遵守當地法規。

b. 投資形式選擇
選擇正確的投資形式是成功投資的基石。外商投資公司或與當地合作夥伴的合作形式,都需要根據您的需求和法律狀況進行明智的選擇。

3. 越南房地產買賣的關鍵步驟與注意事項

a. 開發商與房仲與選址
在進行買賣房地產之前,充分的市場調查是不可或缺的。精明的投資者應該根據未來的發展潛力、需求趨勢和地區特點選擇適當的物業。

b. 合同審查與交易程序
仔細審查買賣合同和了解交易程序是確保投資成功的重要步驟。諮詢當地專業人士的建議,確保您的權益得到保護。

4. 出租房地產的積極策略

a. 位置選擇的重要性
出租房地產是持續回報的長期投資方式。選擇位於主要城市或旅遊熱點的物業,可以確保您擁有穩定的租客群體。

b. 專業管理的必要性
委託當地的專業管理公司是確保物業順利運作的一種方法。他們可以處理日常管理事務、解決維護問題,同時提供良好的客戶服務。

5. 跨境投資越南房屋的更多考慮

a. 匯兌與稅務問題
跨境投資涉及到匯兌和稅務問題。了解亞洲國家(包括台灣和香港等)和越南之間的匯率變動和相應的稅收法規,是確保您的投資順利的關鍵。

這份21世紀不動產 越南尚好房屋團隊的指南,旨在提供給來自亞洲國家,包括台灣和香港等地的投資者一個全面的越南房地產投資指南,助您在這片充滿機遇的土地上制定成功的投資策略。

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越南是一個充滿潛力的國家。

越南擁有豐富的自然資源、優秀的勞動力和日益開放的市場。越南將繼續在全球經濟中扮演著越來越重要的角色。

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越南總體經濟,各項數據為何?

  • 河內市是越南的首都,其他另有直轄市:海防市、峴港市、芹苴市、胡志明市。從河內飛到胡志明是1730 km,飛行時間約2個小時
  • 南北差異氣候、語言口音、生活與工作習慣大
  • 全國面積331,210 平方公里北中南總共64個省,海岸線3.260 km,是台灣的9倍大
  • 內需市場龐大:1,000萬人
  • 人口紅利潛力:15-45歲占了總人口約55%
  • 性別平均,穩定將近1:1
  • 人口成長率正向近10年每年趨近於1%
  • 近10年來越南國家GDP成長率每年約為6到7%
  • 2022年01月01號開始,越南所參加的RCEP開始生效,越南是亞洲參加所有對外貿易協定最多的國家
  • 出生比率高15.5/1000人,相較之下我們台灣的生育率1.13 全球倒數第3

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越南首都河內市各項大數據為?

    • 佔地面積: 3,329 平方公里, 12 個郡
    • 登記戶口約800萬人,估計總人口約1.000萬人
    • 河內市GRDP(單區域GDP)近5年內平均城市GDP增長:6到7%/年
    • 近3年人均所得為126,000,000越盾,約為台幣166,000元
    • 人口增長率為2%,每年從外省份移入,平均增加20萬人
    • 大樓公寓整體平均價格為50,000,000越盾/平方米,約為20萬台幣/台坪

越南人民快速富有,加上跟華人相似的成家立業買房風俗習慣,可以支撐起房市的未來需求。

外資投入越南主要有以下幾個方面針對越南整體經濟貢獻:

一、增加了越南的生產力和出口。外資企業帶來了先進的技術和管理經驗,有助於提升越南的生產力和出口能力

二、創造了就業機會。外資企業為越南提供了大量就業機會,幫助改善了越南人民的生活水平

三、促進了越南經濟的多元化。外資企業投資於越南的不同領域,有助於促進越南經濟的多元化發展

四、外資投入越南的持續增長,表明越南經濟的發展前景廣闊。越南政府將繼續改善投資環境,吸引更多外資投資,促進越南經濟的持續發展

這2年疫情影響下,加上外資持續投入北越地區,正是越南房產從胡志明市轉到河內市的最佳機會點,原因就以下幾個層面:

一、政治利多,因為河內市是首都,所以越南中央政府極力優先來建設,讓它得以早日脫胎換骨與國際接軌,重大建設與預算不平均地集中在北越地區

二、同樣地段來,例如精華區對精華區、郊外對郊外比較下,河內市只有胡志明市的一半房價,正是入市好時機。且2022年底開始,南方胡志明市的房產進行往下修正,更是河內市房產的機會

三、北越吸收絕大多數新的高科技外資,堆疊效應將回歸到北越的首都:河內市


根據越南房地產協會(VNREA)的數據。

2023年越南房地產市場成交量達到1120萬平方米,同比增長10.8%。其中,住宅成交量達到850萬平方米,同比增長12.3%。

2024年越南房地產市場展望?

新興市場越南房地產市場,在全球經濟放緩和疫情反覆的影響下,整體表現穩健。

越南房地產投資與出租 | 2024年常見投資越南房產問題,21世紀團隊持續更新從2024年年初來看,越南房地產市場仍將保持穩健增長的態勢。主要原因如下:

經濟增長持續
越南經濟在2023年保持了強勁增長,預計2024年仍將保持在6%左右的增速。經濟增長將為房地產市場提供持續的支撐。

外資持續流入
越南仍是外資青睞的投資目的地之一。2023年,越南吸引外資總額達到292億美元,同比增長8.4%。外資的持續流入將帶動房地產市場的發展。

人口紅利
越南擁有巨大的人口紅利。截至2023年底,越南總人口達到9800萬,其中15-64歲的勞動力人口達到6600萬。人口紅利將為房地產市場提供充足的購房需求。

政策支持
越南政府出台了一系列政策支持房地產市場發展,包括降低利率、延長房地產稅減免政策等。這些政策將為房地產市場的發展提供保障。

總體而言,2024年越南房地產市場仍將保持穩健增長的態勢。

住宅需求,實際剛性需求仍將旺盛
越南人口紅利仍將是房地產市場的最大支撐。預計2024年越南住宅需求仍將旺盛,尤其是在城市中心地區。

總而言之,2024年越南房地產市場仍將保持穩健增長的態勢。投資者可以關注上述領域,做好投資分析。


越南房地產市場近年來蓬勃發展,預售屋也成為越南房產投資者們的熱門選擇。

預售屋是指尚未完工的房屋,但已由開發商銷售。購買預售屋的好處是可以獲得較低的價格,並可以根據自己的需求選擇房屋的格局和配置。

越南預售屋的價格通常比新成屋低 10% 至 20%。

主要是因為預售屋的開發成本尚未完全攤銷。此外,購買預售屋可以讓投資者提前鎖定房屋的價格,避免未來房價上漲的風險。

外國人在越南買房,針對越南預售屋的選擇主要是公寓。投資者可以根據自己的需求和預算選擇合適的房屋。在購買預售屋前,越南置產的投資者應注意以下事項:

一、選擇信譽良好的房仲與開發商
二、了解該越南房屋的相關開發法律法規
三、仔細查看該越南房屋的相關文件

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2024年貴公司推薦哪個越南房產案子!?

我們會推薦Lumi Hanoi! 以下是我們3大理由:

Lumi Hanoi 位於越南首都河內市中心,毗鄰公園、學校、購物中心、醫療機構和新行政中心,交通便利,生活配套完善。

1. 由新加坡上市集團開發,擁有雄厚的實力和豐富的經驗,為項目的品質和安全性提供了保障。

2. 是獨立的社區,擁有高端的定位和建造標準,為住戶提供舒適、安全、便利的生活環境。

3. 是越南首都河內的理想居所,適合中長期投資和自用。

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關於常見問達的重點,很多人想了解那些已經投入越南房產的人,這幾年究竟是賺還是陪呢?

本公司拿實際,實際買了3-4年後,已經賣出成交的二手屋來製作當初的買價與後來的賣價。

讓您清楚了解河內房市、河內房價的過往績效,也讓您評斷後續的利多。這是我們公開得實際交易二手屋合約:

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越南房產的房價,到底是漲還跌?

河內市精華區房價連續3年,每年平均上漲10-12%,與媒體報導的「大跌」、「崩盤」截然不同。

很多人對越南房產市場有很多疑問,比如:越南是否有房價實際登記系統,投資河內房產是否真的是一個明智的選擇,以及是否還有機會找到便宜的河內房產。在這個視頻中,我們將回答這些問題並提供實際數據。

首先,讓我們來談談河內房價的趨勢。

從我們的實際經驗和觀察來看,越南房價的調整幅度主要集中在南方的胡志明市及周邊地區。

相比之下,北部的河內房產市場在過去幾年中依然表現堅挺。當然,這只是總體趨勢,不同地區和項目會有不同的漲跌情況。

Travis 藍 鼎 傑
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