2021年越南房地產:常見投資問題、越南國情重點更新

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持續更新,、越南經濟新知

 
回顧過去,從2021年展望越南的新未來,由專業的21世紀不動產,越南尚好房屋加盟店,帶您了解越南房地產法規常見問題:
 
全球最大房仲品牌「21世紀不動產」在越南 開始服務了! 也是您在台灣大小巷都看到的黃色外套專業團隊「21世紀不動產」
 
海外不動產投資買賣非兒戲,嚴選有保障跨國品牌房仲為上策。
 

本團隊深耕越南超過10年,累積了客戶常問的各種面向問題,在這細說2021年投資越南房地產相關權益與風險。從您容易理解的角度,針對外國投資者最常問我們的問題,附上完整回覆。
 
越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。歷經幾年的嘗試到今天,越南房地產投資的運作已經逐步成熟與明確,投資人也更放心地往越南這個新藍海投入資金,以期望未來的獲利。
 
海外投資人大多對於越南房地產有以下:投資權限配額、跨國金流操作、投資越南房地產契約簽訂、越南當地貸款、越南房地產持有型態。。。等常見問題。
 
本文章圖片歡迎各位朋友下載:
 


一、外國人與外資企業投資越南房地產常見問題
 

Q: 越南房地產開發商可以賣給外國人的數量限制?A: 該建案公寓總戶數的30%以內、特定社區專案透天厝總戶數10%以內,或不超過250間
 
Q: 另外外國人可以購買房地產的數量?A: 越南房地產法規只有限制每個案子的總配額,並沒有限制單一投資人在配額內的購買數量
 
Q: 河內市與胡志明市應用的越南房地產法規是一樣的嗎? 答案是,是的。越南全國應用的越南房地產法規是一樣的,唯有各地方執行方式在某些過程會略有不同,而讓投資人這樣提問到
 
Q: 外國人投資標的物除了住宅大樓、透天別墅。。。之外呢?  一般在投資後需要做河內市房地產出租,可以嗎? A: 可以的,外國投資人可以投資住宅大樓與透天別墅,投資之後可以出租
 
Q: 很多朋友提到在越南買透天厝,因為有土地的因素,房價上漲後勢可期,那我們投資越南的社區型透天厝或者連排商鋪,在房地產規定上有差別嗎?A: 可以的,外國人投資社區型透天厝,權利上跟公寓住宅沒有差別,只是配額限制較少,一般只有總建案數量的10%,或者總數不得超過250間

 
Q: 曾經在網上搜尋過資訊,什麼是粉紅皮書? 跟中國大陸所稱的房產證是一樣的東西嗎? A: 是的,是一樣的東西。它也叫做地上物使用權狀,細節請檢閱圖檔。。。也請您延伸閱讀:https://vietnamtophouse.com/pink-book/
 


 
Q: 2021年最新的越南房地產買賣交易文件與手續有哪些? A: 行政手續端視每個建商的行政作業略不同,通常有訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣(租賃)合約書、交屋通知/確認書。。。等
 
A: 在您決定投資越南房地產物件後,下訂金。訂金通常是50,000,000 或者 100,000,000越盾(折合台幣6.3萬 到 12.6萬)
 
在您下訂金之後,開發商會在7-14天內與您簽屬訂金協議書。之後通常是在14-30天內付簽約款,簽約款通常為20-30%合約總額,付款後簽署買賣合約
 
請注意! ,合約持有人是要本人來越南簽署合約喔,在越南尚未允許電子簽章的規定
 
簽約之後依照每個案子的進度付款,各期付款之前會有付款通知書、收到款項後會有付款確認書
 
好~ 直到交屋了通常是這些表單,包含:房屋驗收單、交屋通知書,以及交屋證明書
 
成功交屋之後,就是等大約六個月後 會有申辦粉紅皮書通知書
 
Q: 越南房地產出租報酬率計算上,有什麼需要注意的? A: 請您記住,越南房地產出租的隱形成本,也要納入出租報酬率才是客觀喔! 例如:保固費用、採買家具家電、每年物業管理費。。。等
 
Q: 越南房地產的計價面積不包含公設? 這是什麼意思? A: 一般台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%,但是呢,在越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的,意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。。
 

Q: 越南房地產的報價單上怎會兩個面積呢? 那我們要拿哪一個來計價? A: 這兩組面積分別為:通水面積與牆心面積。通水面積:您想像當房子裡面灌滿了水,也就是水流通時,能夠接觸到的區域。
更多細節:

 
Q: 文件通常是越南文跟英文,我們看不懂該怎麼辦呢?  有什麼翻譯社可以服務嗎?  有效力嗎? 答案是有的,越南房地產投資程序上的:訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等,我們時常協助客戶交給翻譯社來作業,且翻譯成中文蓋上法案公證章
 
Q: 越南房地產法規規定投資人一定要本人來簽約嗎? 有電子簽章嗎? 答案是最嚴格的法律面規定是本人要到,至於開發商如何變通這點我們持保守說法。但仍然建議您要有本人來簽約的打算
 
Q: 越南投資了房地產以後,可以拿到當地長期居留證,每次出入境不用再申請簽證嗎? 答案是,無法拿到當地的居留證,2021年最新消息來說,尚無實行計畫
 
Q: 可以要求中越文製作所有文件嗎?A: 就正規嚴格的法律面,是可以,只要”雙方”同意,且備註該雙語條款到正版買賣/租賃合約裡面,其他所有相關文件就會有效益。但是越南商務法律另一個細則是,萬一有爭議,任何語言都必須回歸越文來做雙方權利與義務的判定。以上是法條,但是絕大多數開發商不願意這樣做,因為太麻煩且他們無法控管的風險

 


從越南總體經濟社會數據來評估越南房地產:

 

越南國家社會與經濟的基本資料:

 

  • 河內市是越南的首都,其他另有直轄市:海防市、峴港市、芹苴市、胡志明市。從河內飛到胡志明是1730 km,飛行時間約2個小時
  • 南北差異氣候、語言口音、生活與工作習慣大
  • 全國面積331,210 平方公里北中南總共64個省,海岸線3.260 km,是台灣的9倍大
  • 內需市場龐大:9,800萬人
  • 人口紅利潛力:15-45歲占了總人口約55%
  • 性別平均,穩定將近1:1
  • 人口成長率正向~1%
  • 出生比率高15.5/1000人 ( 台灣生育率1.13 全球倒數第3 )
  • GPD成長率近五年,平均為7%,即使2020年遭受全球變動,仍有2.5%的優異表現
  • 2020年來越之國際旅客數約1萬3,800人次,較去(2019)年同期減少99.1%
  • 越南2020年加工製造業之銷售指數較去年同期增加2.6%
  • 越南2020年RON92汽油調漲至平均14,109越盾/公升

越南是一個有年輕人口紅利,經濟發展急速拉升的發展中國家,有足夠的內需市場以及實際經濟支撐基礎。
 

 

越南首都河內市各項大數據為?

    • 佔地面積: 3,329 平方公里, 12 個郡
    • 登記戶口約600萬人,估計總人口約800萬人
    • 近5年內平均城市GDP增長:7.58%/年
    • 近3年人均所得為126,000,000越盾,約為台幣166,000元
    • 人口增長率為2%,每年增加20萬人
    • 大樓公寓整體平均價格為33,000,000越盾/平方米,約為13.2萬台幣/台坪

關於河內市的行政區域,2021年各郡之間的平均房價分析,請點選影片:
 

越南人民快速富有,加上跟華人相似的成家立業買房風俗習慣,可以支撐起房市的未來需求。
 
至於2021年正是越南房底產從胡志明市轉到河內市的最佳機會點,原因就以下幾個層面:
 
1. 政治利多,越南極力建設首都河內更上層樓與國際接軌,重大建設與預算不平均地集中在北越地區
 
2. 同樣地段來,例如精華區對精華區、郊外對郊外比較下,河內市只有胡志明市的一半房價,正是入市好時機
 
3. 北越吸收絕大多數新的高科技外資,堆疊效應將回歸到北越的首都:河內市
 


回顧越南經濟,從2021年展望未來與越南房地產

 
2020年來說,越南的主要外資投資國以新加坡居首,投資金額高達67億6,834萬美元(占31.91%);韓國排名第2,金額為31億6,949萬美元(占14.94%);中國大陸排名第3,金額為18億7,693萬美元(占8.85%);日本排名第4位,投資金額達17億3,021萬美元(占8.16%);泰國排名第5,金額為16億8,111萬美元(占7.93%)。較2019年同期衰退18.94%。
 
因為國際產業的全球佈局影響,未來越南5至10年來越南高科技外資進駐將持續成長,並將迎接新的投資潮流,同時帶來許多機會讓越南參加全球供應鏈。
 
幾年來北越工業區之進駐率高達74%以上。最近2至3年來廠房出租方面快速成長,北越現成倉庫及廠房之面積計300萬平方公尺,南越計500萬平方公尺。
 
工業區土地出租價格已上漲20至30%(自70至80美元/平方公尺/50年上漲至100平方公尺/50年),倉庫暨廠房出租價格自3.5美元/平方公尺/月上漲至4美元/平方公尺/月。
 
根據2020年The Economist雜誌對66個新興經濟體金融能力之排名表表示,越南排名第12,屬Covid-19疫情後擁有穩定金融指數之群組,為越南全國各省市招商引資商機。
 
實際上,許多全球著名科技集團規劃將生產鏈移轉至越南,如韓商LG集團已將所有生產鏈自韓國移轉至越南海防Panasonic Vietnam正準備接收自泰國移轉至越南之洗衣機生產鏈。前述該等集團投資移轉將有助於推動未來越南工業生產出口活動。
 
駐越南美國貿易協會(Amcham)執行經理Mary Tarnowka表示,越南為美商在生產鏈移轉趨勢之首選,美商對越南之投資意願自2018年之17%增加至2019年之36%,惟對印度及泰國市場之投資意願均下降。越南簽訂各項FTA 協定,成功控制Covid-19疫情等因素已有助於越南提高形象,吸引外人投資者。

 
舉例我們知道的新舊的知名國際大廠持續進駐越南,如:富士康、佳世達、立訊精密、和碩、緯創 、LG、三星(Samsung)、Intel。。。等跨境集團。
 
這是外資投資越南的整理列表:

各國在越南投資統計表
(1988-2020年9月)
單位:百萬美元
排名 國家或地區 件數 件數百分比(%) 金額 金額百分比(%)
1 韓國         8,918 27.31 70,148.59 18.39
2 日本         4,595 14.07 59,869.73 15.69
3 新加坡         2,566 7.86 55,053.44 14.43
4 台灣         2,771 8.48 33,237.82 8.71
5 香港         1,911 5.85 24,876.64 6.52
6 英屬維京群島            864 2.65 22,062.74 5.78
7 中國         3,061 9.37 21,296.71 5.58
8 馬來西亞            641 1.96 12,805.25 3.36
9 泰國            588 1.80 12,471.02 3.27
10 荷蘭            366 1.12 10,388.13 2.72
11 美國         1,063 3.25 9,398.55 2.46
12 薩摩亞            377 1.15 7,875.65 2.06
13 開曼群島            120 0.37 7,246.81 1.90
14 加拿大            211 0.65 5,048.26 1.32
15 法國            605 1.85 3,617.45 0.95
16 英國            402 1.23 3,609.60 0.95
17 盧森堡              53 0.16 2,094.06 0.55
18 德國            372 1.14 2,093.95 0.55
19 瑞士            170 0.52 2,042.00 0.54
20 澳洲            511 1.56 1,914.88 0.50
21 汶萊            165 0.51 1,069.43 0.28
22 比利時              78 0.24 1,124.14 0.29
23 英屬西印度群島              20 0.06 974.66 0.26
24 俄羅斯            143 0.44 943.20 0.25
25 土耳其              26 0.08 708.61 0.19
26 印尼              94 0.29 590.64 0.15
27 馬紹爾群島              11 0.03 292.15 0.08
28 菲律賓              79 0.24 560.36 0.15
29 紐西蘭              42 0.13 209.50 0.05
30 巴哈馬                9 0.03 109.31 0.03
合計(含其他) 32,658 100.00 381,528.62 100.00
資料來源:越南計畫投資部


 
除了外資以外,即使在2020年全球變動下,越南新成立之企業家數為12萬家。
 
展望2021年越南的經濟動力,另外不得不提到越南的另一個國際貿易利多RCEP,(RCEP,Regional Comprehensive Economic Partnership),它涵蓋全球三分之一GDP的RCEP貿易協定,越南正式加入! 黃金交叉形成,越南大利多。
引言:RCEP 理念是以「東協為中心」(ASEAN Centrality)的經濟一體化,透過移除區域間的貿易壁壘,建立一個廣泛的自由貿易區,創造整合的單一市場。
 
整體來說,對2021年越南房地產的展望來說,比起其他東南亞國家,越南房地產最為穩健的地方在於,越南有實質的製造產業聚落,推動經濟、推動住屋需求以及房地產的價值。而非純粹的炒房、炒樓。
 
外資投資的動力,貿易協定的打通關,再加上越南國內GDP維持快速的成長、維持進出口貿易順差,維持國外熱錢與資金持續投入,貨幣通膨管控得宜。
 
以上不只當地人的居住鋼性需求仍持續發展,也能對未來房市推升也有極大的助益。
 

 

 


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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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