持續更新,越南房地產、越南經濟新知
回顧過去,從2021年展望越南的新未來,由專業的21世紀不動產,越南尚好房屋加盟店,帶您了解越南房地產法規常見問題:
全球最大房仲品牌「21世紀不動產」在越南 開始服務了! 也是您在台灣大小巷都看到的黃色外套專業團隊「21世紀不動產」
海外不動產投資買賣非兒戲,嚴選有保障跨國品牌房仲為上策。
本團隊深耕越南超過10年,累積了客戶常問的各種面向問題,在這細說2021年投資越南房地產相關權益與風險。從您容易理解的角度,針對外國投資者最常問我們的問題,附上完整回覆。
越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。歷經幾年的嘗試到今天,越南房地產投資的運作已經逐步成熟與明確,投資人也更放心地往越南這個新藍海投入資金,以期望未來的獲利。
海外投資人大多對於越南房地產有以下:投資權限配額、跨國金流操作、投資越南房地產契約簽訂、越南當地貸款、越南房地產持有型態。。。等常見問題。
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一、外國人與外資企業投資越南房地產常見問題
Q: 越南房地產開發商可以賣給外國人的數量限制?A: 該建案公寓總戶數的30%以內、特定社區專案透天厝總戶數10%以內,或不超過250間
Q: 另外外國人可以購買房地產的數量?A: 越南房地產法規只有限制每個案子的總配額,並沒有限制單一投資人在配額內的購買數量
Q: 河內市與胡志明市應用的越南房地產法規是一樣的嗎? 答案是,是的。越南全國應用的越南房地產法規是一樣的,唯有各地方執行方式在某些過程會略有不同,而讓投資人這樣提問到
Q: 外國人投資標的物除了住宅大樓、透天別墅。。。之外呢? 一般在投資後需要做河內市房地產出租,可以嗎? A: 可以的,外國投資人可以投資住宅大樓與透天別墅,投資之後可以出租
Q: 很多朋友提到在越南買透天厝,因為有土地的因素,房價上漲後勢可期,那我們投資越南的社區型透天厝或者連排商鋪,在房地產規定上有差別嗎?A: 可以的,外國人投資社區型透天厝,權利上跟公寓住宅沒有差別,只是配額限制較少,一般只有總建案數量的10%,或者總數不得超過250間
Q: 曾經在網上搜尋過資訊,什麼是粉紅皮書? 跟中國大陸所稱的房產證是一樣的東西嗎? A: 是的,是一樣的東西。它也叫做地上物使用權狀,細節請檢閱圖檔。。。也請您延伸閱讀:https://vietnamtophouse.com/pink-book/
Q: 2021年最新的越南房地產買賣交易文件與手續有哪些? A: 行政手續端視每個建商的行政作業略不同,通常有訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣(租賃)合約書、交屋通知/確認書。。。等
A: 在您決定投資越南房地產物件後,下訂金。訂金通常是50,000,000 或者 100,000,000越盾(折合台幣6.3萬 到 12.6萬)
在您下訂金之後,開發商會在7-14天內與您簽屬訂金協議書。之後通常是在14-30天內付簽約款,簽約款通常為20-30%合約總額,付款後簽署買賣合約
請注意! 越南房地產投資,合約持有人是要本人來越南簽署合約喔,在越南尚未允許電子簽章的規定
簽約之後依照每個案子的進度付款,各期付款之前會有付款通知書、收到款項後會有付款確認書
好~ 直到交屋了通常是這些表單,包含:房屋驗收單、交屋通知書,以及交屋證明書
成功交屋之後,就是等大約六個月後 會有申辦粉紅皮書通知書
Q: 越南房地產出租報酬率計算上,有什麼需要注意的? A: 請您記住,越南房地產出租的隱形成本,也要納入出租報酬率才是客觀喔! 例如:保固費用、採買家具家電、每年物業管理費。。。等
Q: 越南房地產的計價面積不包含公設? 這是什麼意思? A: 一般台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%,但是呢,在越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的,意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。。
Q: 越南房地產的報價單上怎會兩個面積呢? 那我們要拿哪一個來計價? A: 這兩組面積分別為:通水面積與牆心面積。通水面積:您想像當房子裡面灌滿了水,也就是水流通時,能夠接觸到的區域。
更多細節:
Q: 文件通常是越南文跟英文,我們看不懂該怎麼辦呢? 有什麼翻譯社可以服務嗎? 有效力嗎? 答案是有的,越南房地產投資程序上的:訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等,我們時常協助客戶交給翻譯社來作業,且翻譯成中文蓋上法案公證章
Q: 越南房地產法規規定投資人一定要本人來簽約嗎? 有電子簽章嗎? 答案是最嚴格的法律面規定是本人要到,至於開發商如何變通這點我們持保守說法。但仍然建議您要有本人來簽約的打算
Q: 越南投資了房地產以後,可以拿到當地長期居留證,每次出入境不用再申請簽證嗎? 答案是,無法拿到當地的居留證,2021年最新消息來說,尚無實行計畫
Q: 可以要求中越文製作所有文件嗎?A: 就正規嚴格的法律面,是可以,只要”雙方”同意,且備註該雙語條款到正版買賣/租賃合約裡面,其他所有相關文件就會有效益。但是越南商務法律另一個細則是,萬一有爭議,任何語言都必須回歸越文來做雙方權利與義務的判定。以上是法條,但是絕大多數開發商不願意這樣做,因為太麻煩且他們無法控管的風險
從越南總體經濟社會數據來評估越南房地產:
越南國家社會與經濟的基本資料:
- 河內市是越南的首都,其他另有直轄市:海防市、峴港市、芹苴市、胡志明市。從河內飛到胡志明是1730 km,飛行時間約2個小時
- 南北差異氣候、語言口音、生活與工作習慣大
- 全國面積331,210 平方公里北中南總共64個省,海岸線3.260 km,是台灣的9倍大
- 內需市場龐大:9,800萬人
- 人口紅利潛力:15-45歲占了總人口約55%
- 性別平均,穩定將近1:1
- 人口成長率正向~1%
- 出生比率高15.5/1000人 ( 台灣生育率1.13 全球倒數第3 )
- GPD成長率近五年,平均為7%,即使2020年遭受全球變動,仍有2.5%的優異表現
- 2020年來越之國際旅客數約1萬3,800人次,較去(2019)年同期減少99.1%
- 越南2020年加工製造業之銷售指數較去年同期增加2.6%
- 越南2020年RON92汽油調漲至平均14,109越盾/公升
越南是一個有年輕人口紅利,經濟發展急速拉升的發展中國家,有足夠的內需市場以及實際經濟支撐基礎。
越南首都河內市各項大數據為?
-
- 佔地面積: 3,329 平方公里, 12 個郡
- 登記戶口約600萬人,估計總人口約800萬人
- 近5年內平均城市GDP增長:7.58%/年
- 近3年人均所得為126,000,000越盾,約為台幣166,000元
- 人口增長率為2%,每年增加20萬人
- 大樓公寓整體平均價格為33,000,000越盾/平方米,約為13.2萬台幣/台坪
關於河內市的行政區域,2021年各郡之間的平均房價分析,請點選影片:
越南人民快速富有,加上跟華人相似的成家立業買房風俗習慣,可以支撐起房市的未來需求。
至於2021年正是越南房底產從胡志明市轉到河內市的最佳機會點,原因就以下幾個層面:
1. 政治利多,越南極力建設首都河內更上層樓與國際接軌,重大建設與預算不平均地集中在北越地區
2. 同樣地段來,例如精華區對精華區、郊外對郊外比較下,河內市只有胡志明市的一半房價,正是入市好時機
3. 北越吸收絕大多數新的高科技外資,堆疊效應將回歸到北越的首都:河內市
回顧越南經濟,從2021年展望未來與越南房地產:
2020年來說,越南的主要外資投資國以新加坡居首,投資金額高達67億6,834萬美元(占31.91%);韓國排名第2,金額為31億6,949萬美元(占14.94%);中國大陸排名第3,金額為18億7,693萬美元(占8.85%);日本排名第4位,投資金額達17億3,021萬美元(占8.16%);泰國排名第5,金額為16億8,111萬美元(占7.93%)。較2019年同期衰退18.94%。
因為國際產業的全球佈局影響,未來越南5至10年來越南高科技外資進駐將持續成長,並將迎接新的投資潮流,同時帶來許多機會讓越南參加全球供應鏈。
幾年來北越工業區之進駐率高達74%以上。最近2至3年來廠房出租方面快速成長,北越現成倉庫及廠房之面積計300萬平方公尺,南越計500萬平方公尺。
工業區土地出租價格已上漲20至30%(自70至80美元/平方公尺/50年上漲至100平方公尺/50年),倉庫暨廠房出租價格自3.5美元/平方公尺/月上漲至4美元/平方公尺/月。
根據2020年The Economist雜誌對66個新興經濟體金融能力之排名表表示,越南排名第12,屬Covid-19疫情後擁有穩定金融指數之群組,為越南全國各省市招商引資商機。
實際上,許多全球著名科技集團規劃將生產鏈移轉至越南,如韓商LG集團已將所有生產鏈自韓國移轉至越南海防Panasonic Vietnam正準備接收自泰國移轉至越南之洗衣機生產鏈。前述該等集團投資移轉將有助於推動未來越南工業生產出口活動。
駐越南美國貿易協會(Amcham)執行經理Mary Tarnowka表示,越南為美商在生產鏈移轉趨勢之首選,美商對越南之投資意願自2018年之17%增加至2019年之36%,惟對印度及泰國市場之投資意願均下降。越南簽訂各項FTA 協定,成功控制Covid-19疫情等因素已有助於越南提高形象,吸引外人投資者。
舉例我們知道的新舊的知名國際大廠持續進駐越南,如:富士康、佳世達、立訊精密、和碩、緯創 、LG、三星(Samsung)、Intel。。。等跨境集團。
這是外資投資越南的整理列表:
各國在越南投資統計表 | |||||
(1988-2020年9月) | |||||
單位:百萬美元 | |||||
排名 | 國家或地區 | 件數 | 件數百分比(%) | 金額 | 金額百分比(%) |
1 | 韓國 | 8,918 | 27.31 | 70,148.59 | 18.39 |
2 | 日本 | 4,595 | 14.07 | 59,869.73 | 15.69 |
3 | 新加坡 | 2,566 | 7.86 | 55,053.44 | 14.43 |
4 | 台灣 | 2,771 | 8.48 | 33,237.82 | 8.71 |
5 | 香港 | 1,911 | 5.85 | 24,876.64 | 6.52 |
6 | 英屬維京群島 | 864 | 2.65 | 22,062.74 | 5.78 |
7 | 中國 | 3,061 | 9.37 | 21,296.71 | 5.58 |
8 | 馬來西亞 | 641 | 1.96 | 12,805.25 | 3.36 |
9 | 泰國 | 588 | 1.80 | 12,471.02 | 3.27 |
10 | 荷蘭 | 366 | 1.12 | 10,388.13 | 2.72 |
11 | 美國 | 1,063 | 3.25 | 9,398.55 | 2.46 |
12 | 薩摩亞 | 377 | 1.15 | 7,875.65 | 2.06 |
13 | 開曼群島 | 120 | 0.37 | 7,246.81 | 1.90 |
14 | 加拿大 | 211 | 0.65 | 5,048.26 | 1.32 |
15 | 法國 | 605 | 1.85 | 3,617.45 | 0.95 |
16 | 英國 | 402 | 1.23 | 3,609.60 | 0.95 |
17 | 盧森堡 | 53 | 0.16 | 2,094.06 | 0.55 |
18 | 德國 | 372 | 1.14 | 2,093.95 | 0.55 |
19 | 瑞士 | 170 | 0.52 | 2,042.00 | 0.54 |
20 | 澳洲 | 511 | 1.56 | 1,914.88 | 0.50 |
21 | 汶萊 | 165 | 0.51 | 1,069.43 | 0.28 |
22 | 比利時 | 78 | 0.24 | 1,124.14 | 0.29 |
23 | 英屬西印度群島 | 20 | 0.06 | 974.66 | 0.26 |
24 | 俄羅斯 | 143 | 0.44 | 943.20 | 0.25 |
25 | 土耳其 | 26 | 0.08 | 708.61 | 0.19 |
26 | 印尼 | 94 | 0.29 | 590.64 | 0.15 |
27 | 馬紹爾群島 | 11 | 0.03 | 292.15 | 0.08 |
28 | 菲律賓 | 79 | 0.24 | 560.36 | 0.15 |
29 | 紐西蘭 | 42 | 0.13 | 209.50 | 0.05 |
30 | 巴哈馬 | 9 | 0.03 | 109.31 | 0.03 |
合計(含其他) | 32,658 | 100.00 | 381,528.62 | 100.00 | |
資料來源:越南計畫投資部 |
除了外資以外,即使在2020年全球變動下,越南新成立之企業家數為12萬家。
展望2021年越南的經濟動力,另外不得不提到越南的另一個國際貿易利多RCEP,(RCEP,Regional Comprehensive Economic Partnership),它涵蓋全球三分之一GDP的RCEP貿易協定,越南正式加入! 黃金交叉形成,越南大利多。
引言:RCEP 理念是以「東協為中心」(ASEAN Centrality)的經濟一體化,透過移除區域間的貿易壁壘,建立一個廣泛的自由貿易區,創造整合的單一市場。
整體來說,對2021年越南房地產的展望來說,比起其他東南亞國家,越南房地產最為穩健的地方在於,越南有實質的製造產業聚落,推動經濟、推動住屋需求以及房地產的價值。而非純粹的炒房、炒樓。
外資投資的動力,貿易協定的打通關,再加上越南國內GDP維持快速的成長、維持進出口貿易順差,維持國外熱錢與資金持續投入,貨幣通膨管控得宜。
以上不只當地人的居住鋼性需求仍持續發展,也能對未來房市推升也有極大的助益。
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