2023年越南房地產:常見投資問題、越南經濟更新

17196

持續更新,您需要的越南房地產、越南經濟與投資資訊



回顧過去,從2023年展望越南房產的新未來,由專業的21世紀不動產,越南尚好房屋加盟店,帶您了解越南房地產法規常見問題:
 
全球最大房仲品牌「21世紀不動產」在越南 開始服務了! 也是您在台灣大小巷都看到的黃色外套專業團隊「21世紀不動產」
 
海外不動產投資買賣非兒戲,嚴選有保障跨國品牌房仲為上策。
 
台灣21世紀總部的聲明書:

 
21世紀不動產 越南尚好房屋加盟店,本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店

 
台灣團隊王董事長與我們的合影:

 
由藍總經理TRAVIS領軍,本團隊深耕越南超過10年,累積了客戶常問的各種越南房產問題。
 
在此本公司特地細說2023年投資越南房地產注意事項與風險。深入淺出,我們從您容易理解的角度,針對外國投資者最常問我們的問題,附上完整回覆。
 
針對外國人可以投資越南房產的一切開端是,越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。
 
歷經幾年的嘗試到2023的今天,越南房地產投資的運作已經逐步成熟與明確,投資人也更放心地往越南這個新藍海投入資金,以期望未來的獲利。
 
尤其是越南歷經2020、2021、2022年covid疫情的肆虐,從一開始的兩大城市隔離政策,到疫苗荒,到全面開放與共存,投資人們從慌張等待,到隨著越南防疫有成,也帶給社會經濟穩定發展的前景,投資人們慢慢地感受到房價的有感上升。
 
我們整理台灣投資人對於越南房地產像是:外國人買商住兩用的情況?、投資越南房產跨國匯款?、買賣合約的簽訂?、越南對於我們外國人的貸款政策?、租賃合約的利與弊?、該買大型造鎮的越南房產建案嗎?。。。等常見問題。
 
本文章圖片歡迎各位朋友下載:
 

 


我們外國人與外資企業投資越南房地產常見問題

 
Q: 為什麼不該買大型造鎮的建案,像是在smart city, ocean park裡面的Masteri Smart City Tây Mỗ, …等?
A: 這些越南房產項目地點都太郊外了,不是河內市精華區,且幾萬戶聚集在一個社區,戶數太多未來要賣的時候前後左右鄰居都跟您削價競爭,價格無法有效提升。
 
這些所謂的大型社區自住還可以,但是拿來當作投資標的物,未來房價上漲的空間有限。而不是說大型建商像是Vinhomes不好,它的確是龍頭建商,就是建案本身的產品定位不適合您的投資,在河內市精華區內有些Vinhomes就很棒,像是SKYLAKE, WESTPOINT, Metropolis…等。
 
Q: 越南房地產物件可以賣給外國人的數量限制?
A: 該建案公寓總戶數的30%以內、特定社區專案透天厝總戶數10%以內,或不超過250間
 
Q: 另外外國人可以購買越南房地產的數量?
A: 越南房地產法規只有限制每個案子的總配額,並沒有限制單一投資人在配額內的購買數量,也就是說在該物件的30%配額內,您可以幾十間、幾百間來購買投資
 
Q: 河內市與胡志明市應用的越南房地產法規是一樣的嗎?
A: 是的。越南全國應用的越南房地產法規是一樣的,唯有各地方執行方式在某些過程會略有不同,所以常常會有投資人誤會這樣問到,但並不是因為法規有所不同
 
Q: 在越南,外國人可以投資物件,除了住宅大樓、透天別墅。。。之外呢?  一般在投資後需要做河內市房地產出租,可以嗎?
A: 可以的,外國投資人可以投資住宅大樓與透天別墅,投資之後可以出租,出租的對象則是不限外國人或者越南本地人都可以承租
 
Q: 在越南買透天厝,因為有土地的因素,房價上漲後勢可期,那我們投資越南的社區型透天厝或者連排商鋪,在房地產規定上有差別嗎?
A: 可以的,外國人投資社區型透天厝,權利上跟公寓住宅沒有差別,只是配額限制較少,一般只有總建案數量的10%,或者總數不得超過250間
 
Q: 我們慢慢注意到,越南房產商用住宅的推案有增加的趨勢,它是什麼呢?
A: 商用住宅它同時可以登記營業場所,也可以有實際上班的行為,也可以住宿。同時具備三種用途喔! 很符合華人的經濟實惠用途
 
Q: 投資越南房產,簽署長期租賃約,會有什麼影響嗎?
A: 外國人買商用產品不管誰都是租賃合約,起跑點都一樣。沒有差別待遇,且所擁有的轉租、轉賣、轉讓權限都一樣。並不是像公寓配額內買賣合約,配額外租賃合約的差異。商用住宅不管誰買都是租賃合約! 當然,以長期租賃約的前提之下,外國人與越南人將無法取得粉紅皮書,也就是房屋使用權狀,投資人該如何應變,我公司將與您諮詢。
 
Q: 河內辦公室供給與需求的不對稱有缺口?
A: 河內市疫情已經逐漸恢復了,辦公室供給與需求的關係是需求遠大於供給,至少有33%的缺口。且依法律關係,現階段河內市辦公室建造非常難取得,所以後續仍是需求遠大於供給,商用住宅產品會是您得最佳選擇!
 
Q: 我們看了21世紀不動產的youtube提到粉紅皮書? 它跟台灣的房屋權狀,或者是中國大陸所稱的房產證是一樣的東西嗎?
A: 是的,是一樣的東西。它也叫做地上物使用權狀
 

 
Q: 2023年最新的越南房地產買賣交易文件與手續流程是怎樣呢?
 
A: 即便經過幾年疫情的洗禮,越南這裡行政手續還是一樣,唯獨依照每個建商的行政作業流程會略不同,但大綱上是從您下定後的訂金協議書開始雙方來簽訂,同時每次的付款,開發商會開立付款確認書給您,當然在每次付款前也會給您付款通知書,付了頭期款項之後,雙方簽署買賣或者租賃合約書,直到支付尾款後開發商會給您交屋通知書,雙方簽署交屋確認書,這樣叫做一個完整的越南房產交易手續流程
 
細節與時間點上,我們再補充如下:
 
在您決定投資越南房地產物件後,下訂金。訂金通常是50,000,000 或者 100,000,000越盾(折合台幣6.3萬 到 12.6萬)
 
在您下訂金之後,開發商會在7-14天內與您簽屬訂金協議書。之後通常是在14-30天內付簽約款,簽約款通常為20-30%合約總額,付款後簽署買賣合約
 
請注意! 越南房地產投資,合約持有人是要本人來越南簽署合約,在越南尚未允許電子簽章的規定
 
簽約之後依照每個案子的進度付款,各期付款之前會有付款通知書、收到款項後會有付款確認書
 
好! 直到交屋了通常是這些表單,包含:交屋通知書、房屋結構與管線技術圖表,以及交屋證明書
 
成功交屋之後,就是等大約6個月後,會有申辦粉紅皮書通知書,會進行以下手續:簽署核銷合約、房屋使用權狀登記書、非農業稅認定書、權狀行政規費繳交單、夫妻共同擁有的程序…等,最重要的是投資人必須人在越南境內送出後才有效力
 
Q: 越南房地產投資,在出租報酬率計算上,有什麼需要注意的?
A: 請您記住,越南房地產出租的隱形成本,也要納入出租報酬率才是客觀喔! 例如:保固費用、採買家具家電、每年物業管理費。。。等
 
Q: 越南房地產的計價面積不包含公設? 這是什麼意思?
A: 一般台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%,但是呢,在越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的,意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。。
 
Q: 越南房地產的報價單上怎會兩個面積呢? 那我們要拿哪一個來計價?
A: 這兩組面積分別為:通水面積與牆心面積。通水面積:您想像當房子裡面灌滿了水,也就是水流通時,能夠接觸到的區域。
 
更多細節:
 
Q: 文件通常是越南文跟英文,我們看不懂該怎麼辦呢?  有什麼翻譯社可以服務嗎?  有效力嗎?
A: 有的,越南房地產投資程序上的:訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等,我們時常協助客戶交給翻譯社來作業,且翻譯成中文蓋上法案公證章
 
Q: 越南房地產法規規定投資人一定要本人來簽約嗎? 有電子簽章嗎?
A: 其實最嚴格的法律面規定是本人要到,至於開發商如何變通這點我們持保守說法。但仍然建議您要有本人來簽約的打算
 
Q: 越南投資了房地產以後,可以拿到當地長期居留證,每次出入境不用再申請簽證嗎?
A: 無法拿到當地的居留證,2023年最新消息來說,尚無實行計畫
 
Q: 可以要求中越文製作所有文件嗎?
A: 就正規嚴格的法律面,是可以,只要”雙方”同意,且備註該雙語條款到正版買賣/租賃合約裡面,其他所有相關文件就會有效益。但是越南商務法律另一個細則是,萬一有爭議,任何語言都必須回歸越文來做雙方權利與義務的判定。以上是法條,但是絕大多數開發商不願意這樣做,因為太麻煩且他們無法控管的風險
 


越南總體經濟,各項數據為何?

  • 河內市是越南的首都,其他另有直轄市:海防市、峴港市、芹苴市、胡志明市。從河內飛到胡志明是1730 km,飛行時間約2個小時
  • 南北差異氣候、語言口音、生活與工作習慣大
  • 全國面積331,210 平方公里北中南總共64個省,海岸線3.260 km,是台灣的9倍大
  • 內需市場龐大:9,800萬人
  • 人口紅利潛力:15-45歲占了總人口約55%
  • 性別平均,穩定將近1:1
  • 人口成長率正向近10年每年趨近於1%
  • 近10年來越南國家GDP成長率每年約為6到7%
  • 2022年01月01號開始,越南所參加的RCEP開始生效
  • 出生比率高15.5/1000人,相較之下我們台灣的生育率1.13 全球倒數第3

2023年開始會是越南一個重新爆發的年度,因為它防疫成功以外,本來在疫情前就有許多外資相繼投入了,加上它是一個有年輕人口紅利,經濟發展急速拉升的發展中國家,有足夠的內需市場以及實際經濟支撐基礎。
 
疫情後,首先受到衝擊的是越南的內需市場,但經濟利多因素強勁,加上越南起先良好的防疫表現下,我們看到越南今年2022年截至第二季,在GDP成長的表現上有明顯的成長。
 
單就第二季來說,越南的GPD成長率可以拿到7.72%,是從2011年以來,單季得最高峰,這其實是可喜可賀的好。即便年初全國各地都有規模與程度不等地封鎖,經濟都還是繼續值得期待。
 
但因為越南防疫政策沒有提前設定以疫苗為主軸,發生大規模感染後疫苗進到越南的速度與數量不慎理想。
 
我們找資料越南2008年在全球金融風暴侵襲下通膨率突然飆高到23%,當下經越南政府採行有效調控政策,隔年2009年就降到6%,甚至比2007年的8%還低,而目前2022年邁入第3季來說,越南通膨其實還尚未超過政府設定的調控目標4%。
 
越南為東南亞簽署所有對外貿易協定最穩定的國家,到2022年第3季,歐盟將成為越南海鮮製品出口量最高的3大市場之一。尤其是在現在全球通貨膨脹之下,但隨著EVFTA優惠關稅的明顯體現,海鮮製品出口增長40%,達到近7億美元,增長30-39%,恭喜越南!
 
前3大主要出口市場分別是中國、美國和CPTPP其他成員國的增長最為強勁,尤其是CPTPP市場組增速最低,增幅為72.7%。總觀來說,CPTPP 為越南的總體進出口經濟活動創造了巨大的推動力。根據統計,今年進出口總額達到6800億美元,增長19%。在同樣是 COVID-19 疫情對世界經濟產生深遠影響的背景下,越南仍有一令人值得期待的的增長率。
 
在以上整理的利多與利空的相互影響下,各報章媒體還是看好後續越南的經濟發展。讓我們更期待2023年的越南經濟與房市發展!
 

 

越南首都河內市各項大數據為?

    • 佔地面積: 3,329 平方公里, 12 個郡
    • 登記戶口約600萬人,估計總人口約800萬人
    • 河內市GRDP(單區域GDP)近5年內平均城市GDP增長:6到7%/年
    • 近3年人均所得為126,000,000越盾,約為台幣166,000元
    • 人口增長率為2%,每年從外省份移入,平均增加20萬人
    • 大樓公寓整體平均價格為50,000,000越盾/平方米,約為20萬台幣/台坪

河內市是越南的首都,它的各行政區域,2023年各郡之間的平均房價分析如何呢?請點選影片:
 

 
越南人民快速富有,加上跟華人相似的成家立業買房風俗習慣,可以支撐起房市的未來需求。
 
這2年疫情影響下,加上外資持續投入北越地區,正是越南房底產從胡志明市轉到河內市的最佳機會點,原因就以下幾個層面:
 
1. 政治利多,因為河內市是首都,所以越南中央政府極力優先來建設,讓它得以早日脫胎換骨與國際接軌,重大建設與預算不平均地集中在北越地區
 
2. 同樣地段來,例如精華區對精華區、郊外對郊外比較下,河內市只有胡志明市的一半房價,正是入市好時機。且2022年底開始,南方胡志明市的房產進行往下修正,更是河內市房產的機會
 
3. 北越吸收絕大多數新的高科技外資,堆疊效應將回歸到北越的首都:


2023年有什麼外國人可買的越南房產二手屋的推薦呢?

 
1. GOLDEN PARK TOWER:高潛力大使館與商辦區。高%轉租投報的投資收益、便利與舒適的自住享受,搶先擁有稀少三合一精華:「美國大使館、台灣外交辦事處區域」+「首都綠地中央公園」+「國家行政中樞地段」
 
2. THE ZEI:自住:雙向三線道,且預留寬面人行道可拓寬。5分鐘走路有商店街、餐廳街、超市、量販店與各種綠化公園設施。二手房現在還是很好的入市時間! THE ZEI在國際僑校區域內,值得您的投入!
 
3. Mipec Rubik 360:極少數同時具備精華區,加上正宗捷運宅利多
 
4. :鄰近未來美國、台灣大使館以及國家級政府機關像是:海關總局、越南礦產總公司、檢察總署、高等法院、國家報社、河內市人民法院、醫院。它的附近有兩個2公頃親水公園,也鄰近河內金融區,加上FPT、Mobifone、Viettel企業總部都旁邊內,又有FPT高級商辦,房價有足夠承接力道
 
更多越南二手房資訊請參閱本公司首頁


2023年越南房產最新基礎教學?

 
很多朋友提到:我們有興趣了解越南房產,但是基本上我們連越南都沒去過。
 
所以本公司特地在這個常見問答的文章中,把越南房產新手入門系列,專為還沒完整認識投資越南房產的朋友們,做一個初級介紹,也歡迎已經有些基礎的觀眾們觀看、分享。
 
系列的教學影片包含了:越南房產,獲利點與風險總結是?、任何國籍的人都可以投資購買越南房產嗎?、投資越南房產最多的是哪個國籍?
 
外國人投資越南房產的人多嗎?、河內房產的銷售速度,以實際觀察是?、外國人投資越南房產的獲利、風險如何?、投資越南房產,淨租金報酬率是?、投資越南房產,兩大風險是?
 

 

 

 

 


21世紀不動產 越南尚好房屋實績,我們是越南房地產法規專家,也有充分越南房地產代租代管業務經驗,隨時與您服務! 我們2022年的年度紀錄影片:
 

Travis 藍 鼎 傑
Follow me