2022年越南房地產:常見投資問題、越南國情重點更新

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持續更新,、越南經濟…等有效資訊新知

 
回顧過去,從2022年展望越南的新未來,由專業的21世紀不動產,越南尚好房屋加盟店,帶您了解越南房地產法規常見問題:
 
全球最大房仲品牌「21世紀不動產」在越南 開始服務了! 也是您在台灣大小巷都看到的黃色外套專業團隊「21世紀不動產」
 
海外不動產投資買賣非兒戲,嚴選有保障跨國品牌房仲為上策。
 

本團隊深耕越南超過10年,累積了客戶常問的各種面向問題,在這細說2022年投資越南房地產相關權益與風險。從您容易理解的角度,針對外國投資者最常問我們的問題,附上完整回覆。
 
越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。歷經幾年的嘗試到2022的今天,越南房地產投資的運作已經逐步成熟與明確,投資人也更放心地往越南這個新藍海投入資金,以期望未來的獲利。
 
海外投資人大多對於越南房地產有以下:外國人針對越南房產的投資權限配額、跨國金流操作、投資契約簽訂、越南當地貸款政策、越南房地產持有型態。。。等常見問題。
 
本文章圖片歡迎各位朋友下載:
 

 


一、外國人與外資企業投資越南房地產常見問題
 

Q: 越南房地產物件可以賣給外國人的數量限制?A: 該建案公寓總戶數的30%以內、特定社區專案透天厝總戶數10%以內,或不超過250間
 
Q: 另外外國人可以購買越南房地產的數量?A: 越南房地產法規只有限制每個案子的總配額,並沒有限制單一投資人在配額內的購買數量,也就是說在該物件的30%配額內,您可以幾十間、幾百間地購買
 
Q: 河內市與胡志明市應用的越南房地產法規是一樣的嗎? 答案是,是的。越南全國應用的越南房地產法規是一樣的,唯有各地方執行方式在某些過程會略有不同,所以常常會有投資人誤會這樣問到,但並不是因為法規有所不同
 
Q: 在越南,外國人可以投資物件,除了住宅大樓、透天別墅。。。之外呢?  一般在投資後需要做河內市房地產出租,可以嗎? A: 可以的,外國投資人可以投資住宅大樓與透天別墅,投資之後可以出租,出租的對象則是不限外國人或者越南本地人都可以承租
 
Q: 在越南買透天厝,因為有土地的因素,房價上漲後勢可期,那我們投資越南的社區型透天厝或者連排商鋪,在房地產規定上有差別嗎?A: 可以的,外國人投資社區型透天厝,權利上跟公寓住宅沒有差別,只是配額限制較少,一般只有總建案數量的10%,或者總數不得超過250間
 
Q: 曾經在網上搜尋過資訊,什麼是粉紅皮書? 跟台灣的房屋權狀,或者是中國大陸所稱的房產證是一樣的東西嗎? A: 是的,是一樣的東西。它也叫做地上物使用權狀,細節請檢閱本影片:
 

 

 


 
Q: 2022年最新的越南房地產買賣交易文件與手續有哪些? A: 行政手續端視每個建商的行政作業略不同,通常有訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣(租賃)合約書、交屋通知/確認書。。。等
 
A: 在您決定投資越南房地產物件後,下訂金。訂金通常是50,000,000 或者 100,000,000越盾(折合台幣6.3萬 到 12.6萬)
 
在您下訂金之後,開發商會在7-14天內與您簽屬訂金協議書。之後通常是在14-30天內付簽約款,簽約款通常為20-30%合約總額,付款後簽署買賣合約
 
請注意! 越南房地產投資,合約持有人是要本人來越南簽署合約,在越南尚未允許電子簽章的規定
 
簽約之後依照每個案子的進度付款,各期付款之前會有付款通知書、收到款項後會有付款確認書
 
好! 直到交屋了通常是這些表單,包含:交屋通知書、房屋結構與管線技術圖表,以及交屋證明書
 
成功交屋之後,就是等大約六個月後,會有申辦粉紅皮書通知書,會進行以下手續:簽署核銷合約、房屋使用權狀登記書、非農業稅認定書、權狀行政規費繳交單、夫妻共同擁有的程序…等,最重要的是投資人必須人在越南境內送出後才有效力
 
Q: 越南房地產投資,在出租報酬率計算上,有什麼需要注意的? A: 請您記住,越南房地產出租的隱形成本,也要納入出租報酬率才是客觀喔! 例如:保固費用、採買家具家電、每年物業管理費。。。等
 
Q: 越南房地產的計價面積不包含公設? 這是什麼意思? A: 一般台灣住宅大樓的公設比大約是30-35%,但是呢,在越南大樓住宅計算基準上是沒有公設的,意即您的每一分錢是扎扎實實的投入在實際使用面積上。。
 

Q: 越南房地產的報價單上怎會兩個面積呢? 那我們要拿哪一個來計價? A: 這兩組面積分別為:通水面積與牆心面積。通水面積:您想像當房子裡面灌滿了水,也就是水流通時,能夠接觸到的區域。
更多細節:

 
Q: 文件通常是越南文跟英文,我們看不懂該怎麼辦呢?  有什麼翻譯社可以服務嗎?  有效力嗎? 答案是有的,越南房地產投資程序上的:訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等,我們時常協助客戶交給翻譯社來作業,且翻譯成中文蓋上法案公證章
 
Q: 越南房地產法規規定投資人一定要本人來簽約嗎? 有電子簽章嗎? 答案是最嚴格的法律面規定是本人要到,至於開發商如何變通這點我們持保守說法。但仍然建議您要有本人來簽約的打算
 
Q: 越南投資了房地產以後,可以拿到當地長期居留證,每次出入境不用再申請簽證嗎? 答案是,無法拿到當地的居留證,2021年最新消息來說,尚無實行計畫
 
Q: 可以要求中越文製作所有文件嗎?A: 就正規嚴格的法律面,是可以,只要”雙方”同意,且備註該雙語條款到正版買賣/租賃合約裡面,其他所有相關文件就會有效益。但是越南商務法律另一個細則是,萬一有爭議,任何語言都必須回歸越文來做雙方權利與義務的判定。以上是法條,但是絕大多數開發商不願意這樣做,因為太麻煩且他們無法控管的風險

 


從越南總體經濟社會數據來評估越南房地產:

 

2022年更新,越南國家社會與經濟的基本資料:

 

  • 河內市是越南的首都,其他另有直轄市:海防市、峴港市、芹苴市、胡志明市。從河內飛到胡志明是1730 km,飛行時間約2個小時
  • 南北差異氣候、語言口音、生活與工作習慣大
  • 全國面積331,210 平方公里北中南總共64個省,海岸線3.260 km,是台灣的9倍大
  • 內需市場龐大:9,800萬人
  • 人口紅利潛力:15-45歲占了總人口約55%
  • 性別平均,穩定將近1:1
  • 人口成長率正向近10年每年趨近於1%
  • 近10年來越南國家GDP成長率每年約為6到7%,唯獨2021年因為疫情嚴峻影響下為2.5%
  • 2022年01月01號開始,越南所參加的RCEP開始生效
  • 出生比率高15.5/1000人 ( 台灣生育率1.13 全球倒數第3 )

越南是一個有年輕人口紅利,經濟發展急速拉升的發展中國家,有足夠的內需市場以及實際經濟支撐基礎。
 
疫情爆發後,首先受到衝擊的是越南的內需市場,但經濟利多因素強勁,加上越南起先良好的防疫表現下,我們看到在2020年到2021年第二季越南的GDP表現仍然是東南亞最好的。
即便全國各地都有規模與程度不等地封鎖,經濟都還是繼續值得期待。
 
但因為越南防疫政策沒有提前設定以疫苗為主軸,發生大規模感染後疫苗進到越南的速度與數量不慎理想。
 

直到2021年第3季,越南南方大城胡志明市與周遭各工業區聚集省分,爆發連續破萬確診數居高不下的疫情危機,區域性持續封鎖3-4個月。同時,首都河內市也提前佈署封鎖2個月,嚴重影響到內外銷的生產與銷售。
 
所以越南在2021年第3季的GDP表現,為首次負成長6.17%。
 
本來在2021年第2季各國研究機構對越南今年GDP成長率預估是6.7%;但實際到2021年底統計後則為2.58%的GDP成長率。
 
除了原先已經是疫情下在谷底的產業像是:航空、觀光、內需消費市場…等,這次影響最鉅主要是越南的出口產業,包含:紡織、鞋業、家具、機械…等
 
越南國內企業來說,去年2021年平均每個月1萬家本土企業關門,新成立的企業數量是這4年來最低
 
以上是現階段在越南的經濟谷底情況,隨著九月底舉例像是在首都河內市18歲以上民眾符合資格接種疫苗第一劑比例已經到達97%,以及南方胡志明市與周遭省分接種比例普遍高,我們可以看到全國確診人數也趨於下降,經濟情況可以開始回穩。

 
在以上整理的利多與利空的相互影響下,各報章媒體還是看好後續越南的經濟發展。讓我們更期待2022年的越南經濟與房市發展!

 

 

越南首都河內市各項大數據為?

    • 佔地面積: 3,329 平方公里, 12 個郡
    • 登記戶口約600萬人,估計總人口約800萬人
    • 河內市GRDP(單區域GDP)近5年內平均城市GDP增長:6到7%/年
    • 近3年人均所得為126,000,000越盾,約為台幣166,000元
    • 人口增長率為2%,每年從外省份移入,平均增加20萬人
    • 大樓公寓整體平均價格為40,000,000越盾/平方米,約為13.2萬台幣/台坪

關於河內市的行政區域,2022年各郡之間的平均房價分析,請點選影片:
 

 
越南人民快速富有,加上跟華人相似的成家立業買房風俗習慣,可以支撐起房市的未來需求。
 
這2年疫情影響下,加上外資持續投入北越地區,正是越南房底產從胡志明市轉到河內市的最佳機會點,原因就以下幾個層面:
 
1. 政治利多,越南極力建設首都河內更上層樓與國際接軌,重大建設與預算不平均地集中在北越地區
 
2. 同樣地段來,例如精華區對精華區、郊外對郊外比較下,河內市只有胡志明市的一半房價,正是入市好時機
 
3. 北越吸收絕大多數新的高科技外資,堆疊效應將回歸到北越的首都:河內市
 


 
這是外資投資越南的整理列表:

各國在越南投資統計表
(1988-2020年9月)
單位:百萬美元
排名 國家或地區 件數 件數百分比(%) 金額 金額百分比(%)
1 韓國         8,918 27.31 70,148.59 18.39
2 日本         4,595 14.07 59,869.73 15.69
3 新加坡         2,566 7.86 55,053.44 14.43
4 台灣         2,771 8.48 33,237.82 8.71
5 香港         1,911 5.85 24,876.64 6.52
6 英屬維京群島            864 2.65 22,062.74 5.78
7 中國         3,061 9.37 21,296.71 5.58
8 馬來西亞            641 1.96 12,805.25 3.36
9 泰國            588 1.80 12,471.02 3.27
10 荷蘭            366 1.12 10,388.13 2.72
11 美國         1,063 3.25 9,398.55 2.46
12 薩摩亞            377 1.15 7,875.65 2.06
13 開曼群島            120 0.37 7,246.81 1.90
14 加拿大            211 0.65 5,048.26 1.32
15 法國            605 1.85 3,617.45 0.95
16 英國            402 1.23 3,609.60 0.95
17 盧森堡              53 0.16 2,094.06 0.55
18 德國            372 1.14 2,093.95 0.55
19 瑞士            170 0.52 2,042.00 0.54
20 澳洲            511 1.56 1,914.88 0.50
21 汶萊            165 0.51 1,069.43 0.28
22 比利時              78 0.24 1,124.14 0.29
23 英屬西印度群島              20 0.06 974.66 0.26
24 俄羅斯            143 0.44 943.20 0.25
25 土耳其              26 0.08 708.61 0.19
26 印尼              94 0.29 590.64 0.15
27 馬紹爾群島              11 0.03 292.15 0.08
28 菲律賓              79 0.24 560.36 0.15
29 紐西蘭              42 0.13 209.50 0.05
30 巴哈馬                9 0.03 109.31 0.03
合計(含其他) 32,658 100.00 381,528.62 100.00
資料來源:越南計畫投資部


 
除了外資以外,即使在2020年全球變動下,越南新成立之企業家數為12萬家。
 
放眼展望2022年來說,越南整體經濟,連帶帶動越南房地產有什麼利多呢? 本公司首先要與各位報告這三組越南已經簽訂的FTA,分別是:跨太平洋夥伴關係協定CPTPP、越歐自由貿易協定EVFTA、區域全面經濟夥伴協定RCEP。
 
越南是東協各國中,國際自由貿易協定簽最多、最完整的國家,對於以外銷為經主體的越南來說,關稅是成本控管中非常重要的一環,當從越南出口到其他市場時的關稅低,可望提升當地企業的出口競爭力。

 
其中RCEP 理念是以「東協為中心」(ASEAN Centrality)的經濟一體化,透過移除區域間的貿易壁壘,建立一個廣泛的自由貿易區,創造整合的單一市場。
 
整體來說,對2022年越南房地產的展望來說,比起其他東南亞國家來說,越南房地產最為穩健的地方在於,越南有實質的製造產業聚落,推動經濟、推動住屋需求以及房地產的價值。而非純粹的炒房、炒樓。
 
外資投資的動力,貿易協定的打通關,再加上越南國內GDP維持快速的成長、維持進出口貿易順差,維持國外熱錢與資金持續投入,貨幣通膨管控得宜。
 
以上不只當地人的居住鋼性需求仍持續發展,也能對未來房市推升也有極大的助益。
 

 

 


更多關於2022年越南房地產,其他當地人的相關偏好與選擇:

 

Travis 藍 鼎 傑
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