一次掌握越南房地產之常見問題與投資環境

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我們來告訴您投資第一步該怎做?

 

台灣21世紀不動產,帶您了解越南房地產法規常見問題:

細說投資越南房地產相關權益與風險。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋,特地整理外國投資者最常問我們的問題,附上完整回覆。
 
越南2015年10月20號,國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南國內的不動產置產行為。歷經幾年的嘗試到今天,越南不動產投資的運作已經逐步成熟與明確,投資人也更放心地往越南這個新藍海投入資金,以期望未來的獲利。
 
海外投資人大多對於越南房地產有以下:投資權限配額、跨國金流操作、投資越南房地產契約簽訂、越南當地貸款、越南不動產持有型態。。。等常見問題。
 
台灣21世紀不動產-越南尚好房屋,整理以下常見問答集,希望讓您初步了解各項越南房地產法規知識,圖片也歡迎各位朋友下載。列舉常見問答摘要,例如:

      • 開發商可以賣給外國人的數量限制?該建案公寓總戶數的30%以內、特定社區專案透天厝總戶數10%以內,或不超過250間

     

      • 另外外國人可以購買房地產的數量?越南房地產法規只有限制每個案子的總配額,並沒有限制單一投資人在配額內的購買數量
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      • 河內市與胡志明市應用的越南房地產法規是一樣的嗎? 答案是,是的。越南全國應用的越南房地產法規是一樣的,唯有各地方執行方式在某些過程會略有不同,而讓投資人這樣提問到

     



 


外國人投資越南房地產的標的物選擇

 
 

    • 住宅大樓、透天別墅。。。之外呢?  我們投資後需要做河內市房地產出租,可以嗎? 可以的,外國投資人可以投資住宅大樓與透天別墅,投資之後可以出租
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    • 我們不喜歡公寓,在越南可以買透天厝嗎?擁有權利什麼的有差別嗎?可以的,2017開始已經陸續有專案開放。權利沒有差別,跟公寓是一樣的,只是配額限制較少,一般只有總建案數量的10%
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    • 什麼是粉紅皮書? 跟中國大陸所稱的房產證是一樣的東西嗎? 是的,是一樣的東西。它也叫做地上物使用權狀,細節請檢閱圖檔。。。
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越南房地產買賣交易文件有哪些?

 

細節端視每個開發商行政作業略不同,通常有訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等

 

    • 我們看不懂該怎麼辦呢?  有什麼翻譯社可以服務嗎?  有效力嗎? 答案是有的,越南房地產投資程序上的:訂金協議書、付款確認書、付款通知書、買賣合約書、交屋通知/確認書。。。等,我們時常協助客戶交給翻譯社來作業,且翻譯成中文蓋上法案公證章

 

    • 越南房地產法規規定投資人一定要本人來簽約嗎? 有電子簽章嗎? 答案是最嚴格的法律面規定是本人要到,至於開發商如何變通這點我們持保守說法。但仍然建議您要有本人來簽約的打算

 

    • 越南投資了房地產以後,可以拿到當地長期居留證,每次出入境不用再申請簽證嗎? 答案是,無法拿到當地的居留證

 

    • 可以要求中越文製作所有文件嗎?就正規嚴格的法律面,是可以,只要”雙方”同意,且備註該雙語條款到正版買賣/租賃合約裡面,其他所有相關文件就會有效益。但是越南商務法律另一個細則是,萬一有爭議,任何語言都必須回歸越文來做雙方權利與義務的判定。以上是法條,但是絕大多數開發商不願意這樣做,因為太麻煩且他們無法控管的風險
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其他細節請檢閱圖檔。。。

 

台灣的21世紀不動產在越南 開始服務了! 越南房地產投資首選。海外不動產投資買賣非兒戲,嚴選有保障跨國品牌房仲為上策。


從越南總體經濟社會數據來評估越南房地產:

 

越南國家基本資料:

 

  • 直轄市:河內市(首都)、海防市、峴港市、芹苴市、胡志明市。從河內飛到胡志明是1730 km,飛行時間約2個小時
  • 南北差異氣候、語言口音、生活與工作習慣大
  • 全國面積331,210 平方公里北中南總共64個省,海岸線3.260 km,是台灣的9倍大
  • 內需市場龐大:9,800萬人
  • 人口紅利潛力:15-45歲占了總人口約55% ( 越南的房地產支撐力道的量在這 )
  • 性別平均,穩定將近1:1
  • 人口成長率正向~1%
  • 出生比率高15.5/1000人 ( 台灣生育率1.13 全球倒數第3 )
  • GPD成長率近五年,平均為7% ( 越南的房地產支撐力道的質在這 )

是一個有年輕人口紅利,經濟發展急速拉升的發展中國家,有足夠的內需市場以及實際的房地產經濟支撐基礎。

越南首都河內市各項大數據為?

 

    • 佔地面積: 3,329 平方公里, 12 個郡
    • 登記戶口約600萬人,估計總人口約800萬人
    • 近5年內平均城市GDP增長:7.58%/年
    • 近3年人均所得為126,000,000越盾,約為台幣166,000元
    • 人口增長率為2%,每年增加20萬人
    • 大樓公寓整體平均價格為30,000,000越盾/平方米,約為13萬台幣/台坪

 


越南房地產的展望與支撐基礎:

 

  • 近年越南年出口總額約260,000百萬美元,年進口總額230,000百萬美元。出口的數字還會隨著2018年因為中美貿易戰開始,每個月平均有100家新的外資成立在北越地區,投入資本額平均為3,000萬美金
  • 越南人均收入近年的年成長率為11%
  • 越南房地產以首都精華區來說的平均年增長率為15-33%
  • 工業生產指數 (IIP)近年的年增長率平均為15%,
  • 採購經理人指數 (PMI)近年都可以維持在50-60這個指數區間,雖然國際貿易趨緩,但在越南國家的企業新訂單持續增加,生產也維持擴增

比起其他東南亞國家來說,越南房地產最為穩健的地方在於越南有實質的製造產業聚落,推動經濟、推動住屋需求以及房地產的價值。而非純粹的炒房、炒樓。加上GDP維持快速的成長、維持進出口貿易順差,維持國外熱錢與資金持續投入,貨幣通膨管控得宜。
 
不只能夠支撐越南的房地產價格,也能對未來房市推升有極大的助益。
 

 


河內房地產過往相關投資物件大概是怎樣?

 

 建案:  定位  總樓層/分布 鄰近實際租金(新台幣/戶) 物件/出租投報率/物件年增率 介紹:
 Golden Tower  立即02捷運/中價位  中間三棟已經於2015交屋完畢,25-27。最外面那棟現開賣共33樓:1-7百貨商場、8-11辦公室、13-16飯店、17-33公寓  7,500 – 10,000 大樓下的店舖 / 出租餐廳、商店(年投報預估9-15%) / 9% 知名顯眼十字路口:鄰近河內飯店、七彩湖、金馬路、各國大使住宅、高級公寓,附近居民組成為高收入河內政府官員。交通順利、店鋪曝光度高。( Pizza hut、KFC、各需要大面積餐廳都聚集)
Millennium  立即02捷運/低價位  4,500 – 7,000 辦公室 / 出租(年投報預估9-12%) / 5% 距捷運出口100公尺,人口密集商務發達,當地上班族聚集區、附近2km以內有6間頂級大學,以及各級河內市政府機關
SUNSHINE BOULEVARD  立即捷運/中高價位 目前以發行債券型態進行
Golden Park 未來捷運/中高價位  25,000 – 36,000 大樓下的店舖 / 出租餐廳、商店(年投報預估12%) / 9% 中和仁政區的南端,顯眼的十字路口角間,附近都是高級上班大樓與公寓。白天可做上班族生意,晚上做居民生意
Smart City 未來捷運/中高價位 7,500 – 10,000 別墅群,一樓為店舖,2345樓為住宅/出租1樓當商店、簡餐;樓上為住宿(年投報預估11%)。重點是土地增值在未來是最可觀的。10% 高級大型社區:有20公頃獨立公園、百貨公司、各級國際學校、三星研發中心、河內市政府、超市、診所、各透天厝1樓可以出租當商店,2345樓租出給其他住戶。
Gold Mark City  立即捷運/低價位 18,000 – 25,000 高級公寓,年增值7%。地段跟物件風格不建議出租,等買賣轉售給越南頂級客人。 面對2公頃公園綠地。在主要幹道上,交通舒適寬敞不壅塞。設計與規劃型態為河內最頂級客群。強調建材為頂級質量,與歐風設計風格運用可以與超五星飯店相比擬,每層都是挑高風格3,9m。少戶數總共242戶。

 

我們整理列表,讓各位初步接觸越南房地產可以了解關於近年一些河內房地產物件時,相關的地段評估、出租報酬率、房價上漲預估。。。等。
 
至於更具體的分析與河內房地產物件介紹,請各位參考我公司21世紀不動產越南尚好房屋網站首頁。
 

 


河內房地產投資報酬預估大概是怎樣?

 

vnd 台幣
樓層/房型 面積m2 購入總價 購入總價 每台坪售價 5年內轉租投報率 5年後預估房價漲幅
15樓07 三房一廳 116 5,117,000,000       6,732,895     191,539 6.4% 9.1% 100%
16樓06 三房一廳 95.6 4,065,688,000       5,349,589     184,662 6.7% 10.1%
12A樓01 三房一廳 98.4 4,438,000,000       5,839,474     195,836 6.2% 9.2%

 

舉例: 河內房地產物件:
 
– 戶數稀少性,比起Royal city、time city動則6,000戶起跳。這裡總戶數只有360戶。附近緊鄰別墅區,本身設施的資源分配相當充足。周遭能夠在持續蓋的大樓建案在5年內是沒有的
 
– 好鄰居充沛: 電信公司總部帶來:外國專家 / 高級國家機構帶來:大官、官二代 / 步行10分鐘兩個河內最大公園帶來:注重生活品質的本地白領階級
 
– 兩個次要幹道交會口既方便顯目,有不太壅塞。更不是范雄路有大卡車、客運、公車、砂石車雜處的路段,方圓兩公里內唯一百貨公司,此地點將成為江南72大樓鄰近第二個河內顯著地標,也是消費者人潮匯聚地點
 


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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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