越南房產法規與台灣房屋新法的比較分析,2024更新

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越南房產法規比較台灣不動產新制?

今天本公司與各位整理各項兩地法規,對於轉賣權益上,越南房產主要有以下3大主軸

1 : 預售屋、新成屋簽約完立即可以合法轉賣
2 : 首都河內市,精華段預售到交屋可獲利10-20%
3 : 紅單投資,外國人也有法律保障!

越南房地產市場近年來蓬勃發展,吸引許多外國投資客的目光。

然而,越南房地產市場與台灣等其他國家有所不同,在越南購買房產,並非取得房產證就代表擁有完整的產權。外國人在越南是以地上物使用權限50年來進行持有。

根據越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書,正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。外國人得依越南法律規定,合法入境,在越南境內取得不動產所有權。

外國購房者在簽訂預售屋買賣契約時,往往只能取得「訂金協議書」以及「房屋建設合同」等文件,而無法在交屋前取得房產證。

那麼,在沒有房產證的情況下,外國購房者的轉賣權益是否受到越南房產保障呢?

根據越南民法典規定,不動產所有權人,包括外國人有權轉讓其不動產。因此,即使購房者尚未取得房產證,仍有權轉讓其預售屋或新建成屋。

越南房產證的意義與法規相關?

綜上所述,越南房產即使沒有房產證,所有轉賣權益仍有法律保障。然而,購房者在投資越南房地產時,仍應審慎評估風險,以確保自身權益。

越南房產法規諮詢
越南房產法規諮詢

在台灣整體房產的政策走向日益趨向打房為優先,以下是台灣平均地權條例的重點整理:

  1. 平均地權條例修法重點

2. 禁止預售屋、新建成屋換約轉售

3. 嚴懲炒作行為,最高罰 5,000 萬

4. 建立檢舉獎金制度

5. 管制私法人購置住宅,改採「許可制」

一、禁止預售屋、新建成屋換約轉售

為抑制投機炒作,平均地權條例第16條之1規定,預售屋或新建成屋買賣契約,除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人。建商也不得同意或協助讓與轉售。

違反規定者,由直轄市、縣(市)主管機關按戶數處罰新台幣50萬元以上300萬元以下罰鍰。

二、嚴懲炒作行為,最高罰 5,000 萬

為避免不實資訊影響市場秩序,平均地權條例第47條之1規定。

任何人不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊。

例如製造建案「假熱銷、假完銷」,刻意哄抬價格、引起房價恐慌,或是搶購行為等,影響市場秩序。

違反規定者,由直轄市、縣(市)主管機關按交易戶(棟、筆)數處罰新台幣100萬元以上5,000萬元以下罰鍰。

三、建立檢舉獎金制度

為鼓勵民眾檢舉炒作行為,平均地權條例第47條之2規定。

民眾如發現有人炒作、或申報實價登錄違規行為,可以向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提定一定的比率金額作為獎金。

四、管制私法人購置住宅,改採「許可制」

為避免私法人以大資本炒作住宅市場,平均地權條例第99條之1規定。

一般公司等私法人購買住宅,除免經許可的9種情形外,其餘購置住宅必須檢具使用計畫,經中央主管機關許可,才可購入住宅。

違反規定者,由直轄市、縣(市)主管機關按戶數處罰新台幣50萬元以上300萬元以下罰鍰。

平均地權條例修法施行後,預期將有助於穩定房價、抑制炒作,落實居住正義。

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越南房地產與台灣法規比較

越南房產稅務?有持有時間或者屯房限制嗎?

越南房產的規定裡面,不管針對本地人、外國人完全沒有房屋持有年限要求與數量限制。稅務上非常簡單俐落,容易懂。

以下是越南房產關於相關稅務方面的重點整理:

  1. 越南房產買入: 需付10%增值稅+2%維修費用
  2. 之後每年不用支付任何房屋稅、屯房稅…等
  3. 買入初期已經一次繳足。越南房產賣出: 需付2%交易稅
  4. 沒有任何其他持有時間、戶數、年紀…應付稅則

越南房產稅務

越南房產稅務台灣房產方面來說,首先我們看到法人持有部分。

管制私法人購置住宅,改採「許可制」

此次修法明定一般公司等私法人購買住宅,除免經許可的9種情形外。

其餘購置住宅必須檢具使用計畫,經中央主管機關許可,才可購入住宅,改採「許可制」,相關許可條件、適用範圍、應備文件,皆由中央主管機關制定,依照內政部說明,私法人購置住宅,使用計畫應符合以下用途:

一、用來作為員工宿舍
二、長期作為出租及包租代管之用
三、進行危老都更
四、中央機關核准項目

並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記,降低私法人透過大資本快速買賣炒房的問題。

最大修改重點即為「法人」比照個人辦理,為了抑制「營利事業」短期炒作,依照持有期間也將進行課稅,防止個人藉設立營利事業短期交易,來逃避稅額。

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越南房產稅務

法條明訂5種交易不受影響:

政府目的是要健全房市,並非打壓房市,因此以下幾種有利於自住與都市更新情況皆不受影響。

一、維持稅率20%

– 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
– 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
– 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉

二、房地合一稅計算方式

課稅所得(稅基)=房產成交價額(賣價扣買價)一買賣原始取得成本一相關費用一土地漲價總數額應繳稅額=課稅所得(税基)*房地合一税稅率

三、台灣端房地合一稅30 萬免稅額是什麼?

計算房地合一稅的課稅所得時,NT$30萬的免稅額上限可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用,而未能提供相關費用這名文件者,則可以按照成交價的3% 進行計算。

然而「預售屋換約」的部分則不適用以上條件,改以「已付款項加上獲利的3%」的新制規定來計算。

舉例來說,過去購買預售屋花費了 NT$1,000 萬,換約出售 NT$1,030 萬,因為 NT$30 萬免稅額的緣故,直接可以在不需要扣稅的情況下獲利 NT$30 萬入袋。

但在新制規定底下,假如買方已支付價金 NT$180 萬,加上換約利潤 NT$30 萬,計算總成本 NT$210萬,再乘上3%,最後僅有 NT$6.3 萬的免稅額度。

接著將獲利的 NT$30 萬扣除 NT$6.3 萬,再乘上45%,最後需繳納近 NT$11 萬的房地合一稅,因此新制的改變將大幅壓縮預售屋換約的獲利空間。

四;房地合一稅對預售屋的影響

在房地合一稅 2.0的重大變革中,是將預售屋交易納入課徵的範圍。

從實務案例中可以發現,預售屋若在成屋前轉賣交易。

因預售屋興建大多需要2~4年的施工建造期,大多會被課上35%以上的房地合一稅,待新屋落成後因房地合一稅2.0的改制,持有期將歸零計算、從頭起算,因而需要從成屋後持有再滿5年才能將房地合一稅的稅率降低至20%。

這意味著台灣端購買預售屋到成屋,因房地合一稅的稅率改制緣故,約需7~9 年才會有較大的獲利空間。

台灣另一個跟房屋稅務相關的改變是屯房稅的修正:

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越南房產稅務

台灣囤房稅2.0後年上路,哪些縣市受影響?

目前為止,全國已有10個縣市採用差別稅率,因此在修法後,像是新北市、嘉義縣市等還沒有差別稅率的12個縣市,多屋族會受到最大影響,像是最低稅率從現行均一1.5%提高到2%,還必須有差別稅率,擁有愈多戶者稅率愈高。

在已有差別稅率的台南市、連江縣、宜蘭縣和屏東縣,因為最低稅率仍在2%以下,新制都須調高到至少2%。

台灣房產來說,多屋房東要繳多少稅?租金上漲嗎?

囤房稅2.0公布後,不少房市專家都指出,擁有多屋的包租公、包租婆勢必將租金轉嫁給租客,租屋族可能因此受到波及。

「其實羊毛出在羊身上,稅增加了,房東反而可以和房客說我是因為這個(囤房稅)漲價,」在桃園、台北共有7間房子的方太太坦言,新方案出來後她馬上仔細算過,其實稅金增加不多,但由於房租久未調整,正在考慮調漲房租。

以X太太在台北市大安區40坪的30年華廈來看,由於她在台北市持有4間非自住住家,採用3.6%稅率,該戶今年繳約2.5萬的房屋稅;若改為新制最高4.8%稅率計算,房屋稅將增加8333元。

她表示,新增的房屋稅除以12個月,每個月多不到700元,但這一戶每月租金就有6萬,房租如果調漲一定會是2、3000起跳。

以上是我公司特地整理的相關分析與法規資料。

越南房產稅務與規則,與台灣比較起來,簡單許多,也少了很多投資上的限制。

以下圖檔是本公司特地摘要與製作,我們也參考財政部與越南法典各方面。

越南房產法規跟台灣比較圖表:

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越南房產法規跟台灣比較

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