越南房產法規比較台灣不動產新制?
今天本公司與各位整理各項兩地法規，對於轉賣權益上，越南房產主要有以下3大主軸
1 : 預售屋、新成屋簽約完立即可以合法轉賣
2 : 首都河內市，精華段預售到交屋可獲利10-20%
3 : 紅單投資，外國人也有法律保障!
越南房地產市場近年來蓬勃發展，吸引許多外國投資客的目光。
然而，越南房地產市場與台灣等其他國家有所不同，在越南購買房產，並非取得房產證就代表擁有完整的產權。外國人在越南是以地上物使用權限50年來進行持有。
根據越南國會第 99/2015/NĐ-CP 號決議書，正式規定關於外國個人與企業團體在越南房地產置產規範。外國人得依越南法律規定，合法入境，在越南境內取得不動產所有權。
外國購房者在簽訂預售屋買賣契約時，往往只能取得「訂金協議書」以及「房屋建設合同」等文件，而無法在交屋前取得房產證。
那麼，在沒有房產證的情況下，外國購房者的轉賣權益是否受到越南房產保障呢？
根據越南民法典規定，不動產所有權人，包括外國人有權轉讓其不動產。因此，即使購房者尚未取得房產證，仍有權轉讓其預售屋或新建成屋。
越南房產證的意義與法規相關？
綜上所述，越南房產即使沒有房產證，所有轉賣權益仍有法律保障。然而，購房者在投資越南房地產時，仍應審慎評估風險，以確保自身權益。
在台灣整體房產的政策走向日益趨向打房為優先，以下是台灣平均地權條例的重點整理：
- 平均地權條例修法重點
2. 禁止預售屋、新建成屋換約轉售
3. 嚴懲炒作行為，最高罰 5,000 萬
4. 建立檢舉獎金制度
5. 管制私法人購置住宅，改採「許可制」
一、禁止預售屋、新建成屋換約轉售
為抑制投機炒作，平均地權條例第16條之1規定，預售屋或新建成屋買賣契約，除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人。建商也不得同意或協助讓與轉售。
違反規定者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶數處罰新台幣50萬元以上300萬元以下罰鍰。
二、嚴懲炒作行為，最高罰 5,000 萬
為避免不實資訊影響市場秩序，平均地權條例第47條之1規定。
任何人不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊。
例如製造建案「假熱銷、假完銷」，刻意哄抬價格、引起房價恐慌，或是搶購行為等，影響市場秩序。
違反規定者，由直轄市、縣（市）主管機關按交易戶（棟、筆）數處罰新台幣100萬元以上5,000萬元以下罰鍰。
三、建立檢舉獎金制度
為鼓勵民眾檢舉炒作行為，平均地權條例第47條之2規定。
民眾如發現有人炒作、或申報實價登錄違規行為，可以向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提定一定的比率金額作為獎金。
四、管制私法人購置住宅，改採「許可制」
為避免私法人以大資本炒作住宅市場，平均地權條例第99條之1規定。
一般公司等私法人購買住宅，除免經許可的9種情形外，其餘購置住宅必須檢具使用計畫，經中央主管機關許可，才可購入住宅。
違反規定者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶數處罰新台幣50萬元以上300萬元以下罰鍰。
平均地權條例修法施行後，預期將有助於穩定房價、抑制炒作，落實居住正義。
越南房產稅務?有持有時間或者屯房限制嗎?
越南房產的規定裡面，不管針對本地人、外國人完全沒有房屋持有年限要求與數量限制。稅務上非常簡單俐落，容易懂。
以下是越南房產關於相關稅務方面的重點整理：
- 越南房產買入: 需付10%增值稅+2%維修費用
- 之後每年不用支付任何房屋稅、屯房稅…等
- 買入初期已經一次繳足。越南房產賣出: 需付2%交易稅
- 沒有任何其他持有時間、戶數、年紀…應付稅則
越南房產稅務台灣房產方面來說，首先我們看到法人持有部分。
管制私法人購置住宅，改採「許可制」
此次修法明定一般公司等私法人購買住宅，除免經許可的9種情形外。
其餘購置住宅必須檢具使用計畫，經中央主管機關許可，才可購入住宅，改採「許可制」，相關許可條件、適用範圍、應備文件，皆由中央主管機關制定，依照內政部說明，私法人購置住宅，使用計畫應符合以下用途：
一、用來作為員工宿舍
二、長期作為出租及包租代管之用
三、進行危老都更
四、中央機關核准項目
並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，降低私法人透過大資本快速買賣炒房的問題。
最大修改重點即為「法人」比照個人辦理，為了抑制「營利事業」短期炒作，依照持有期間也將進行課稅，防止個人藉設立營利事業短期交易，來逃避稅額。
法條明訂5種交易不受影響：
政府目的是要健全房市，並非打壓房市，因此以下幾種有利於自住與都市更新情況皆不受影響。
一、維持稅率20%
– 個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易
– 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
– 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
二、房地合一稅計算方式
課稅所得（稅基）=房產成交價額（賣價扣買價）一買賣原始取得成本一相關費用一土地漲價總數額應繳稅額=課稅所得（税基）*房地合一税稅率
三、台灣端房地合一稅30 萬免稅額是什麼？
計算房地合一稅的課稅所得時，NT$30萬的免稅額上限可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用，而未能提供相關費用這名文件者，則可以按照成交價的3% 進行計算。
然而「預售屋換約」的部分則不適用以上條件，改以「已付款項加上獲利的3%」的新制規定來計算。
舉例來說，過去購買預售屋花費了 NT$1,000 萬，換約出售 NT$1,030 萬，因為 NT$30 萬免稅額的緣故，直接可以在不需要扣稅的情況下獲利 NT$30 萬入袋。
但在新制規定底下，假如買方已支付價金 NT$180 萬，加上換約利潤 NT$30 萬，計算總成本 NT$210萬，再乘上3%，最後僅有 NT$6.3 萬的免稅額度。
接著將獲利的 NT$30 萬扣除 NT$6.3 萬，再乘上45%，最後需繳納近 NT$11 萬的房地合一稅，因此新制的改變將大幅壓縮預售屋換約的獲利空間。
四；房地合一稅對預售屋的影響
在房地合一稅 2.0的重大變革中，是將預售屋交易納入課徵的範圍。
從實務案例中可以發現，預售屋若在成屋前轉賣交易。
因預售屋興建大多需要2~4年的施工建造期，大多會被課上35%以上的房地合一稅，待新屋落成後因房地合一稅2.0的改制，持有期將歸零計算、從頭起算，因而需要從成屋後持有再滿5年才能將房地合一稅的稅率降低至20%。
這意味著台灣端購買預售屋到成屋，因房地合一稅的稅率改制緣故，約需7～9 年才會有較大的獲利空間。
台灣另一個跟房屋稅務相關的改變是屯房稅的修正：
台灣囤房稅2.0後年上路，哪些縣市受影響？
目前為止，全國已有10個縣市採用差別稅率，因此在修法後，像是新北市、嘉義縣市等還沒有差別稅率的12個縣市，多屋族會受到最大影響，像是最低稅率從現行均一1.5%提高到2%，還必須有差別稅率，擁有愈多戶者稅率愈高。
在已有差別稅率的台南市、連江縣、宜蘭縣和屏東縣，因為最低稅率仍在2%以下，新制都須調高到至少2%。
台灣房產來說，多屋房東要繳多少稅？租金上漲嗎？
囤房稅2.0公布後，不少房市專家都指出，擁有多屋的包租公、包租婆勢必將租金轉嫁給租客，租屋族可能因此受到波及。
「其實羊毛出在羊身上，稅增加了，房東反而可以和房客說我是因為這個（囤房稅）漲價，」在桃園、台北共有7間房子的方太太坦言，新方案出來後她馬上仔細算過，其實稅金增加不多，但由於房租久未調整，正在考慮調漲房租。
以X太太在台北市大安區40坪的30年華廈來看，由於她在台北市持有4間非自住住家，採用3.6%稅率，該戶今年繳約2.5萬的房屋稅；若改為新制最高4.8%稅率計算，房屋稅將增加8333元。
她表示，新增的房屋稅除以12個月，每個月多不到700元，但這一戶每月租金就有6萬，房租如果調漲一定會是2、3000起跳。
以上是我公司特地整理的相關分析與法規資料。
越南房產稅務與規則，與台灣比較起來，簡單許多，也少了很多投資上的限制。
以下圖檔是本公司特地摘要與製作，我們也參考財政部與越南法典各方面。
越南房產法規跟台灣比較圖表：
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越南房產公司總經理
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提供越南房地產一站式服務。台灣21世紀不動產，越南尚好房屋，
目前本公司，協助越南房產買賣、裝修與代租代管。
作者是 藍鼎傑 台灣人 越南尚好房屋負責人，在河內市生活、工作與投資20年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 越南˙房產 Golden Park, Skypark, The Nine, Mipec Rubik 360, Soho Heritage, BRG Diamond...大樓 銷售冠軍，持續專業服務
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