河內房產持續更新!
河內市區部分房產新推出的公寓項目每平方公尺價格接近2億越南盾，與周邊別墅、連棟透天厝的轉讓價格不相上下。
以下是我們整理各家越南新聞媒體，之後做一個河內房產現狀的統整性分析。
河內房產公寓與透天厝的價格比較?
過去幾週，位於西湖區武志公VO CHI CONG路，名為STARLAKE開啟了河內房產行銷上慣用的預訂模式
也就是開發商用來探測市場反應的非正式價格，約為6,800-10,700美元，折合每平方公尺1.7-2.7億越南盾，尚未包含增值稅。
這個預計了很多次還沒開賣的SKYLAKE河內房產產品首批推出的河內房產產品面積為76-284平方公尺，它所對應有1-4房這些選擇點。
以接近2億越南盾每平方公尺的預計價格來與潛在消費者接觸，該項目最小的一房式公寓售價接近130億越南盾。
兩房式公寓，面積超過170平方公尺，售價高達390億越南盾，相當於每平方公尺229億越南盾。
該河內房產公寓主要供應的是105-284平方公尺的複式空中別墅產品，價格為250-850億越南盾（即每平方公尺238億越南盾起）。
距離上述項目不到200公尺處，是兩棟由新加坡開發商於8月剛交屋的公寓大樓。
該項目位於樂龍君街，提供170多套面積為94-330平方公尺的公寓HERITAGE。
例如，該項目的一套180平方公尺的三房式公寓售價為280億越南盾。
2022年推出時，該HERITAGE項目公寓的價格為每平方公尺120億越南盾。
目前，部分公寓的轉讓價格為每平方公尺150-180億越南盾。
另外它的旁邊則有HERITAGE WEST LAKE SOHO，也是我公司非常推薦的河內市區二手屋西湖畔最後投資機會。
我們發現，這些每平方公尺超過2億越南盾的河內市公寓單價正在很近地「追趕」周邊的別墅和連棟別墅。
例如，西湖城市（Ciputra）內部分別墅的轉讓價格為每平方公尺290-350億越南盾，具體價格取決於位置。
該社區內部分95平方公尺的毛坯連棟別墅也叫價300億越南盾，與上述兩個項目中的四房式公寓競爭。
根據河內房產研究機構第二季度的數據，外交團區域的別墅和商住房的次級市場價格約為每平方公尺10200-14700美元（約合255-368億越南盾），具體價格取決於位置。
在西湖城市，別墅和連棟別墅的轉讓價格為每平方公尺11000-15900美元。
河內新公寓價格快速上漲，形成了「新的價格基準」，且高端產品的供應比例越來越大。
然而，目前處於預訂階段的項目，其售價尚不正式，開發商只是在探測潛在買家的興趣程度。
但有趣的是，這些中高價格的河內市區公寓價格已經跟透天厝之間的總價逼近。
我們認為會短暫地帶動河內市透天厝發展。
我公司也注意到，根據越南快訊（VnExpress）的報導，每平方公尺超過一億越南盾的房價是在2021年底至2022年初才開始出現的。折合大約是4,200美金/平方公尺。
在此之前，河內市場上還沒有任何新興專案達到這樣的價格水平。
一些位於環路3號公路附近的專案也有類似的價格。
例如，位於昇龍大道的LUMI HANOI正在進行第三階段的銷售，價格為每平方公尺8000萬至9000萬越南盾。
而該專案的頂層公寓的售價更達到了每平方公尺一億越南盾。
同樣地，位於南慈廉郡Mễ Trì坊的一個公寓專案MATRIX ONE的第二階段預計將於今年年底推出，許多仲介開出的價格也高達每平方公尺一億越南盾。
針對上述現象，我公司的看法，當然優越的地理位置決定了房價，因此每平方公尺一億越南盾的門檻主要與內城區相關。
如今，河內市中心的土地資源越來越有限，高端供應的範圍開始擴大，並出現在郊區。
我公司認為，河內房產除了位置之外，決定產品的售價要素還包括品牌、設施投資水平、管理運營等…。
河內房產的產品定位預測?
河內房產來說，高端公寓的比例在未來將有增長的趨勢。
他預測今年的供應量約為8000套，其中高端公寓佔四分之三，其餘為中端公寓。而平價公寓將繼續從市場上消失。
河內房產在土地價格和開發專案成本不斷上升的背景下，擁有土地儲備優勢的開發商都希望建造並經營高端或以上的產品，以實現利潤最大化。
市場上出現一些每平方公尺一億越南盾的專案，是公寓價格連續近兩年上漲的結果。
專家警告稱，開發商一窩蜂地開發高端和豪華公寓將導致供應不平衡，加劇供需失衡的情況。
事實上，今年前九個月，高端公寓在市場上佔據主導地位，而中端和平價公寓的供應幾乎為零。
我們研究河內房產的各項數據顯示，
第二季度市場上沒有任何新的供應價格低於每平方公尺4500萬越南盾的專案。同時，自2020年以來，初始價格每年持續增長18%。
所以未來我們建議投資人可以關注關於河內房產關於透天厝的產品供給。或者河內二手屋商用住宅有關的產品。
河內房產透天厝跟公寓的差異?
河內市作為越南的首都，房地產市場發展迅速，透天厝與公寓是兩種常見的住宅選擇。
每種形式都有其獨特的優勢與挑戰，以下將從河內房產居住與投資兩大面向，以及我們台灣人投資權益進行比較分析，以協助您做出更明智的選擇。
第一，我們用居住方面來比較兩組河內房產產品
1. 河內市透天厝
優勢：
– 隱私性高： 擁有獨立的空間，不受鄰居干擾。
– 自由度大： 可自由設計室內裝潢，並有較大的庭院空間。
– 居住環境舒適： 通風採光較佳，居住品質相對較高。
缺點：
– 價格較高： 相較於公寓，透天厝的總價通常較高。
– 維護成本高： 需要自行負擔房屋的維修保養費用。
– 交通便利性較低： 通常位於市區外圍，交通可能較不便利。
2. 河內市公寓
優勢：
– 價格相對較低： 入門門檻較低，適合預算有限的購房者。
– 管理服務完善： 大樓通常有專人管理，提供保全、清潔等服務。
– 交通便利性高： 多位於市中心或交通便利的區域。
– 設施齊全： 公寓大樓內常配有健身房、游泳池、兒童遊樂區等設施。
缺點：
– 空間較小： 相較於透天厝，公寓的室內空間較小。
– 隱私性較低： 與鄰居共用公共區域，隱私性較差。
– 管理規約限制： 需要遵守大樓的管理規約。
第二，我們用投資方面來分析這2組河內房產產品
1. 透天厝
優勢：
– 保值性高： 土地具有保值功能，長期來看，透天厝的升值潛力較大。
– 出租收益穩定： 可出租給外國人或本地人，租金收益相對穩定。
缺點：
– 流動性較差： 相較於公寓，透天厝的交易周期較長。
– 空置期較長： 尋找租客的時間可能較長，導致空置期增加。
2. 公寓
優勢：
– 流動性高： 交易相對頻繁，易於轉手。
– 租賃市場活躍： 租賃需求大，容易找到租客。
– 管理方便： 由物業管理公司負責出租事宜。
缺點：
– 升值空間有限： 相較於透天厝，公寓的升值空間可能較小。
– 受市場影響大： 公寓價格受市場供需影響較大。
更多>> 河內房產各建案分析，與投資建議評比
河內房產的投資建議結論
選擇購買透天厝還是公寓，需要綜合考量個人需求、財務狀況以及對未來生活的規劃。
如果您追求獨立性、居住品質高，且有足夠的預算，透天厝是不錯的選擇。
如果您希望以較低的成本進入房地產市場，且重視交通便利性，公寓則是一個可行的選項。
越南房產公司總經理
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提供越南房地產一站式服務。台灣21世紀不動產，越南尚好房屋，
目前本公司，協助越南房產買賣、裝修與代租代管。
作者是 藍鼎傑 台灣人 越南尚好房屋負責人，在河內市生活、工作與投資20年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 越南˙房產 Golden Park, Skypark, The Nine, Mipec Rubik 360, Soho Heritage, BRG Diamond...大樓 銷售冠軍，持續專業服務
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