深入剖析越南地產投資：
您好！今天我們將深入探討越南地產投資，並分享資深房產專家，也是本公司總經理 Travis 藍，近20年在越南河內市的豐富經驗與獨特視角。
21世紀不動產 越南尚好房屋加盟店，本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店
這不僅是一次獲利分享，更是一場關於越南地產投資策略、風險與機會的深度解析。
越南地產投資與越南房產投資：外國人身份的區別與限制
首先，我們必須釐清「越南地產投資」與「越南房產投資」這兩個概念的本質差異。
對於外國個人而言，我們主要能進行的是「越南房產投資」，意即購買並持有房屋或公寓等地上物的使用權。
然而，「越南地產投資」對外國個人而言，在大部分定義上是無法直接構成投資要件的，這涉及到土地的持有與獲利處分權。
許多人誤以為外國投資者可以輕易買賣土地，這主要是因為對「投資」的定義有所混淆。
外資企業確實有機會符合越南政府的規定，透過租賃土地來實施投資生產專案。
這與個人直接買賣土地的概念截然不同。以下是針對外資企業因生產經營目的，向越南政府申請租賃土地（俗稱「買土地」）的相關法規概述。
越南地產謬誤，外商投資企業租賃土地?
根據越南法規，外商投資企業是指外國投資者作為成員或股東的企業，包含以下類型：
100%外商投資企業。合資企業，以及外國投資者依投資法規定入股、合併或回購的越南企業。
這類企業不能直接向個人租賃土地。
相反，是由國家決定以土地租賃的形式向該組織租賃土地，並在整個租賃期內按年或按月繳納土地租金。租賃土地的用途範圍廣泛，包括：
實施農、林、養殖、製鹽等投資項目。
用於非農業生產經營。
用於商業目的的公共工程建設。
實施出租房屋投資項目。
建造公共工程。
外商投資企業租賃或轉租土地的條件：
外商投資企業必須滿足越南政府開立生產與投資條件，方可租賃或轉租土地及其附著資產，並每年向個人繳納土地租金。
以上是大家俗稱，外國人設立公司之後就可以”買土地”。
但是您仔細閱讀後，請問跟您心中的買土地定義一樣嗎? 跟我們公司精選後代銷的，SOHO HERITAGE WEST LAKE，一樣嗎?
越南地產獲利：工業區旁的住宅
Travis 藍憑藉其前越南籍妻子作為當地代理，以及深厚的當地人脈網絡，早在他創業成為房仲之前，便已開始用越南人身份持有並透過關係網搜尋優質土地標的物。
他近十多年來的越南地產投資偏好，集中在工業區旁的住宅地塊，通常距離工業區約1公里範圍內。
他所關注的地段，無論是當地白領或藍領階級可能居住的社區，都強調車輛進出的便利性，確保汽車能夠順暢進出。他經手過的成功案例包括：
永福省開光工業區旁
北寧安風工業區旁
河內市和樂工業區
有趣的是，越南當地多數土地投資者認為工業區（製造業）對地產價格的帶動動能，低於政府機關和公共建設。
然而，Travis 藍對此抱持不同看法。
他堅信越南的經濟發展模式將與早期台灣和近年中國大陸相似，河內市周邊省份發展的主要動能仍會以製造業為主導。
事實證明，儘管他的選地標準與當地炒地投資者的偏好有所差異，但他的投資獲利表現出色。他能夠在土地價格被低估時買入，並在當地人開始跟風時適時脫手，成功實現資本利得。
由於資金有限且投資風格保守，Travis 藍主要選擇100多平方米（約30台灣坪）左右的地塊。這並非最能賺錢的標準，而是基於他的資金限制。
在持有時間方面，他會密切觀察和思考該越南地產周邊的發展。有些地塊他會選擇短期持有，數月內獲利便立即脫手，以避免被套牢。
他的越南地產策略獨特之處在於，他願意向當地土地仲介支付高於行情的佣金。
這源於他深知越南幅員遼闊，自身知識範圍和人脈無法與外省份的業務相比（他主要熟悉河內地區）。
他寧願少賺一些，以確保這些短期土地產品的流動性。他強調，越南地產被套牢的風險遠高於越南房產。
對於具有長期持有潛力的地塊，他則會採取在地上物進行興建，之後等待更好的時機出售。
很多領域的知識跟常識都是互通的，再請各位閱讀我公司整理的，外國人投資越南房產常見問題
越南地產收益狀況：
Travis 藍的越南地產投資經驗顯示，短期持有可實現高達約30%的淨利潤（約6個月），而長期持有則可能帶來500%的驚人回報（約10年）。另外我們可以理性地分析越南房產的相關投入與收穫。
值得慶幸的是，在他大部分的投資時間裡，資金從未被套牢。
本公司舉總經理Travis 藍的投資越南地產獲利，不是為了當土地仲介或者廣告。純粹只是把越南當地各種情況的獲利作分析比較。
雖然越南地產主要追求資本利得（買低賣高），但在現金流收入或被動收入方面，其報酬通常不如越南房產。他舉例說明了一些地產的租賃用途，如：
蓋透天厝租給工人當宿舍
蓋鐵皮屋租給人當倉庫
生地塊租給人自建加油站
既有房屋結構租給工業區作為撞球店、機車行等
如下圖所示：
以上這些租賃報酬參差不齊，平均而言約在每年2%以下，但他心裡清楚，這主要是為了養地，最終目標是出售。
他分享了一個離婚前在永福省開光工業區附近的地塊案例。
該地塊周邊都是新的省級部會機關、企業、銀行、省級體育場和大型廣場，地理位置極佳。
13年前，這塊100平方米的地塊入手價約新台幣150多萬，現在預估漲幅已達6倍左右。該地產已建成5層樓透天厝，租給韓國工廠作為宿舍多年。
同樣的一把成本，您可以思考在越南房產獲利中的表現。
越南地產投資與越南房產投資的比較分析
| 外國人個人持有 | 外國企業持有 | 外國人/企業 投資獲利 | 借越南人持有風險 | 投資風險在於? | |
| 越南房產 | 買賣合約/租賃合約，地上物使用權持有 | 買賣合約/租賃合約，地上是使用權持有 | 出租被動收入+房價資本利得 | 不需要，我們外國人在公寓30%、透天厝社區10%配額內都可掛名持有 | 獲利不如預期，或者遇到延後交屋 |
| 越南地產 | None | 投資生產專案來申請，與政府申請批文租賃使用 | 個人無法買賣持有/企業以經營生產型態持有後轉讓 | 兩造雙方製作的切結書、委任書…等，等到真的糾紛上法院，都沒有效用，就是越南人的。審慎評估 | 大家不要誤會了，投資買賣土地，不是一本萬利的策略，它賺得多賺得快，但是非常容易套牢，它是0跟1的遊戲。請不要只有看賺到錢的例子，被套住的例子也很多 主要是法令尚未成熟，常常同一塊地，一年內改了幾次法規，卡出售，有時候卡變更…等。投資規範不明確，水很深，容易套牢 |
總體而言，在出租報酬方面，越南房產通常更具優勢，尤其是外國人可以投資的這些越南房產範疇裡面；而在資本利得漲幅方面，越南地產的潛力往往更大。
越南地產投資的偏好
越南當地人，特別是北越居民，對於財產的觀念與華人較為相近，更偏好投資擁有土地的財產。主要原因如下：
一、實物資產，有形有感： 相較於金融商品，土地是看得見、摸得著的實物資產，具有更強的真實感。這也符合長輩和鄉親們在價值觀上對財產的肯定。試想，若您擁有等值新台幣1000萬元的比特幣與土地，長輩們可能更傾向於土地。
二、多功能性： 土地不僅可以自住，還可以出租、出售或用於商業開發，具有多種利用價值，靈活性高。
三、抵押融資性： 越南銀行對土地或帶土地的物件進行抵押貸款的政策明確且普及，這使得土地成為投資過程中一個重要的金融工具。
社會地位的增值： 越南人認為土地不僅是有形的資產，更代表著家族的根基與社會地位的象徵。
如果您對越南房產投資或越南地產投資有更多想法或疑問，歡迎與我們交流討論！
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越南房產公司總經理
travis@vietnamtophouse.vn | | +84.979.522.391
Line, Wechat ID: vietnamtophouse
提供越南房地產一站式服務。台灣21世紀不動產，越南尚好房屋，
目前本公司，協助越南房產買賣、裝修與代租代管。
作者是 藍鼎傑 台灣人 越南尚好房屋負責人，在河內市生活、工作與投資20年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 越南˙房產 Golden Park, Skypark, The Nine, Mipec Rubik 360, Soho Heritage, BRG Diamond...大樓 銷售冠軍，持續專業服務
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