越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資

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越南房地產與越南經濟繼續保持增長。當地民眾搶房已成顯學。

本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店。深耕越南河內市已經將近20年時間,

再引導您評估越南房地產前,本文章將與各位深入淺出,整理更新越南房地產重點。

越南房地產

越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資

外國人投資越南房地產權利

越南房地產定義上。是指位於越南的土地、房屋和其他附屬建築物。

根據越南法律,越南公民可以永久持有土地與房產,外國人只能擁有土地使用權。

土地使用權的期限為50年,且可續期。

外國人可持有的標的物有,公寓大樓、辦公室、店面、社區型態透天厝。

越南房地產法規,針對外國人投資房地產配額 做總量管制,

公寓住宅允許外國人投資的數量 最高為30%;而透天厝則是10%,且總數不得超過250間。

越南房地產地上物使用權是指外國人在越南取得的土地使用權,其期限最長為50年。

持有越南房地產地上物使用權,意味著您可以擁有該房屋或建築物50年的使用權利。

越南房地產地上物使用權,我們外國人享有以下權利:

一、越南房地產使用權:您可以使用該房屋或建築物進行居住、商業或其他活動。

二、越南房地產轉租權:您可以將該房屋或建築物轉租給他人。

您可以將越南房地產地上物使用權轉租給他人,轉租對象可以是外國人或越南人。

轉租期限不得超過地上物使用權剩餘的期限。

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越南房地產出租需強旺盛

如果轉賣給外國人,則轉賣的權利為地上物使用權剩餘的期限。

例如,如果您擁有一套50年使用權的公寓,已經出租了10年,

那麼您轉賣給外國人的權利就是40年的使用權。

如果轉賣給越南人,則越南人將獲得該房屋或建築物的永久使用權。

三、越南房地產轉賣權:您可以將該房屋或建築物轉賣給他人。

您可以將越南房地產地上物使用權轉賣給他人,轉賣對象可以是外國人或越南人。

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越南房地產,本公司持續努力協助屋主獲利轉賣

四、越南房地產繼承權:您可以將該房屋或建築物的使用權利繼承給您的法定繼承人。

越南房地產的繼承稅是免稅。

在轉租或轉賣越南房地產地上物使用權之前,應當依法辦理相關手續。

應當注意查明越南房地產相關問答,或建築物的產權狀況,避免糾紛。

外國人常接觸的越南房地產類型主要包括:

一、住宅房地產:包括公寓、別墅、連排屋等供居住使用的房屋。
二、商業房地產:包括辦公樓、商鋪、HOTEL等用於商業活動的建築物。
三、工業房地產:包括工廠、倉庫等用於工業生產的建築物。

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報章媒體紛紛說,越南房地產市場崩盤啦! 爛尾樓要幾百年消化! 女首富建商被抓啦! …等。

外國人資金無法成功匯進匯出,風險很高啦! 未來越南房地產不會漲啦…等。究竟,是這樣嗎?

越南房地產市場前景如何?

首先我們先提到,越南房地產市場近年來發展迅速,主要得益於以下因素:

一、越南經濟的快速增長:越南經濟近年來保持高速增長,為房地產市場的發展提供了強勁的動力。

眾所預計,越南經濟未來將繼續保持穩定的增長態勢,這將為越南房地產市場的發展提供持續的動力。

舉例來說,媒體紛紛以電子五哥最後一次齊聚設廠,來形容越南已經得到所有科技電子產業的青睞,

包含主流大廠像是廣達、緯創、和碩、仁寶、英業達,以及鴻海、瑞軒、智邦、啟碁、奇鋐、訊芯…等大廠,都已經準備或者在北越地區開工生產。

越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資二、人口增長和城市化:越南人口不斷增長,城市化進程加快,對住房和商業空間的需求不斷增加。

越南人口結構年輕,擁有大量勞動力人口,是典型的“人口紅利”國家。

根據越南統計總局的數據,2023年越南人口約1億零30萬,其中15至45歲人口占比約55%。

這意味著越南擁有龐大的年輕勞動力人口,他們將成為未來越南經濟發展的主要動力。

越南房地產也在這一波所謂青壯年剛性需求下,準備進入主要上升期。

越南當地年輕人,開始搶房子! 這現象未來幾年會越來越明顯。

 

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越南年輕人逐漸富有了,開始搶房子!

三、政府政策的支持:

越南政府出台了一系列支持房地產市場發展的政策,

例如放鬆外國人投資越南房地產投資限制、支持當地民眾買房降低利率…等。

四、越南房地產市場的投資潛力巨大,

但也存在一定的風險,例如政策風險、市場風險和法律風險等。

在投資越南房地產之前,應做好充分的調查研究,謹慎評估風險。

本公司也會持續更新像是,越南房地產市場各大建案概況,讓您避免踩雷。


再者我們跟各位談談,各國媒體拼命黑越南房產的故事?

越南房地產,媒體筆下的大爛坑?

我們常常在自媒體,或者一些指抄襲翻譯的媒體報導裡面看到類似的標題:

越南房產危機?、越南房地產準備崩盤! 越南房產市場庫存要149年才能消化完!、越南10萬家房仲倒閉! … 等。

以我公司在地實際執行與觀察,

首先跟各位報告,越南房價的往下修正降幅,主要是南方的胡志明市與周遭區域。

北方的河內房產在疫情這幾年到今天,還是穩健的上漲。

以下是相關的新聞剪輯報導,我們可以清楚地看到胡志明市與周遭整體往下修正約30%,當然這是總的來看,不是單一個案,單一個案肯定是有漲有跌。

越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資河內市來說,整體是連續緩漲。漲幅把整個河內市好的案子,壞的案子平均起來是持續上漲的結果。

且未來利多更是看好。另外一個重點,其實是。。。越南房地產以首都河內市來說,入手價格只有胡志明市的一半! 又安全又值得期待未來利多!

不是說我公司賣河內房產,自賣自誇,這只是簡單的統整與呈現。

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闢謠一、越南房仲倒閉:台灣媒體刻意聳動的標題

2023年,台灣媒體曾報導,越南前6個月有10萬家房仲倒閉。

然而,越南當地新聞原稿指出,這10萬家倒閉企業涵蓋了各行各業,

其中包括房仲業,但並不只限於房仲業

媒體刻意將房仲業倒閉的數字放大,誤導讀者認為越南房仲業已經崩潰。

闢謠二、越南房產庫存:部分開發商庫存偏高

台灣媒體也曾報導,越南房產市場庫存要149年才能消化完。

然而,越南當地新聞原稿指出,這一數據是針對財務問題最嚴重的一家開發商而言。

該開發商從17年前就出現財務問題,根據財務規劃,需要149年才能消化完房屋庫存。

媒體將這一數據套用到整個越南房產市場,是不準確的。

闢謠三、越南建商現金見底:要垮台了! 

台灣媒體還曾報導,越南房產危機來臨,建商現金見底。

然而,越南當地新聞原稿指出,這只是針對越南建商的現金評估與預測去向。

單從這些數據來看,很難對越南房產企業履行債務能力做出充分評估。

文章中也沒提到比例,也不知道是一家還是? 更無法對整體市場做預測?

因為有可能是市場準備大多頭,建商持續投入現金,造成現金短缺。

總之就是無頭無尾,見樹不見林的造謠。

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我公司實際拿越南房地產交易案例與各位分析佐證

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除了以上3大常見黑越南房地產的梗以外,

許多X資媒體,尤其是X資背景自媒體,一個莫名其妙的人自拍隨便拼湊幾個謠言,

聳動的陳述大概: 越南房產遇到大麻煩了!、 越南國庫被掏空了! 房產準備一落千丈! 、越南房產崩盤啦!

再請各位多方比較澄清與感受市場脈動。


越南房地產市場,近年來蓬勃發展,吸引了眾多外國投資者的目光。

根據越南法律於2015年底,外國人已經可以以自身名義來持有越南房地產。

而不是大家印象中,需要透過越南人人頭來做持有。

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我們外國人已經可以以自身名義來持有越南房地產

外國人投資越南房地產

首先我們看到外國人投資越南房地產2大條件

一、擁有有效的越南簽證或居留證,可以合法入境越南
二、簽證或居留證在有效期內

所以說,即使您是參加北越下龍灣旅遊團,只要您入境了,一樣可以合法投資持有越南房地產

再者,外國人可以投資的越南房地產2大類型:

一、公寓住宅
二、社區型透天厝

其次我們提到,外國人購買越南房地產的2大來源:

一、從開發商處購買新成屋
二、從其他外國人手中購買二手屋

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老外可以買的越南房地產透天厝
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老外可以買的越南房地產,公寓大樓

外國人投資越南房地產的配額限制:

一、公寓住宅:外國人投資的比例最高不得超過30%
二、透天厝:外國人投資的比例最高不得超過10%,且總數不得超過250間

外國人投資越南房地產轉賣,和投資移民政策解析:

越南房地產轉賣政策相對寬鬆,外國人購買房地產後,即可在完成合約簽訂後立即轉賣。

我公司已經成功協助一些客人以每年10-12%獲利,轉賣越南房地產物件

這與一些國家對房地產轉賣進行限制的做法有所不同。

例如,在中國、台灣等地有所謂打房政策,外國人購買房地產後,通常需要持有2-5年以上才能轉賣。

目前,越南尚未推出針對外國人投資越南房地產投資的移民政策。

換句話說,投資越南房地產與申辦越南簽證、居留權或公民身分,完全沒有直接關聯。

越南房地產

外國人投資越南房地產,買進與賣出的周邊費用是?

買進時候,我們外國人需要支出包含10%的增值稅、2%的保修費用、0.5%的權狀費,

以及交屋手續的政府規費:約650.000vnd (約850新台幣)

同時我公司也列舉,裝修與出租的時候,相關的越南房產發生費用

賣出時候,我們外國人需要支出包含2%總額的交易稅、2%的房仲佣金(若有)

以下是我公司整理簡單的表格,讓您一目了然,快速明白越南房產買賣的相關費用:

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越南房地產:免持稅、無限制轉售,投資優勢盡顯!

台灣近年來祭出房地合一稅和屯房稅2.0等政策,嚴格限制預售屋、新成屋的換約或轉售,

並重罰炒作行為。相比之下,越南房地產的稅收政策則顯得更加友好。

台灣與越南房地產稅制比較

越南房地產的稅收制度:

一、於買入時一次繳足:外國人購買越南房地產時,只需支付10%的增值稅和2%的維修費用。

之後,每年無需繳納任何房屋稅、屯房稅等費用。

二、賣出時僅付交易稅:賣出越南房地產時,需支付2%的交易稅。

三、無持有時間、戶數等限制:外國人投資越南房地產,不受持有時間、戶數等限制,可自由轉售。

越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資越南房地產與台灣不同的亮點:

一、預售屋、新成屋可立即轉售:

外國人購買越南預售屋或新成屋後,在簽約完成後即可合法轉售。

例如2024年初,LUMI HANOI越南房地產物件,很多客人想要做紅單轉拋。

二、河內精華地段預售到交屋可獲利10-20%:

河內市精華地段的預售屋,從預售到交屋,可獲利10-20%,收益豐厚。

三、紅單投資有法律保障:

越南紅單,也是越南房地產簽買賣合約後轉賣

這個過程,外國的投資人也受到法律保障,外國投資者可放心投資。

台灣房地產在執行房地合⼀稅 & 屯房稅2.0情況下,政府嚴格限制預售屋、新成屋換約或者轉售,

嚴懲炒作行為,最高罰款5千萬台幣,同時也建立檢舉獎金制度。

反觀越南房地產部分,越南房產買入,只需付10%增值稅+2%維修費用。之後每年不用支付任何房屋稅、屯房稅…等。

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每個國家有自己不同法令,以及內部執行規則。

越南房地產的法規大致與中國大陸相似,有微幅修改。

其中像是開放給當地民眾持有越南房地產年限,越南是永久持有,中國則是70年地上物使用權。

其他流程與架構則是大多數相同。

越南房地產買賣流程

投資越南房地產的交易流程,涉及多個環節和多份重要文件,

以下將為您深入解析每個越南房地產的細節和5大階段:

1. 訂金階段

1-1. 在您決定投資越南房地產物件後,需先支付訂金,
通常為50,000,000或100,000,000越盾(折合台幣6.3萬到12.6萬)。
1-2. 訂金支付後,開發商會在7-14天內與您簽署訂金協議書。
1-3. 訂金協議書應明確記載以下信息:

  • 房產資訊:包括房屋地址、面積、價格等。
  • 訂金金額:以及支付方式。
  • 簽約日期:以及簽約地點。
  • 雙方資訊:包括買賣雙方姓名、地址、聯絡方式等。

訂金支付後,即代表您已擁有該越南房地產,並準備正式簽約作業。

2. 簽約款階段

通常在訂金支付後14-30天內,需支付簽約款,通常為20-30%合約總額。

簽約款支付後,需簽署買賣合約。請注意! 越南房地產簽署買賣合約,需要您本人入境。

買賣合約是越南房地產交易中最為重要的文件,通常有越南文與英文標示。

應仔細審查合約內容,確保自身權益。買賣合約應明確記載以下信息:

  • 房產資訊:包括房屋地址、面積、價格等。
  • 付款方式:包括訂金、簽約款、尾款等支付方式和期限。
  • 交屋日期:以及交屋條件。
  • 房產產權狀況:包括是否有抵押或查封等情況。
  • 雙方權利和義務:包括買賣雙方的權利和義務。
  • 違約責任:包括違約金等違約責任條款。

外國人投資越南房地產簽約時,需攜帶本人身份證件、護照等有效證件。

請注意! 有些開發商要求您入境的蓋,要蓋在護照上! 像是下圖:

簽約後,您將正式成為該房屋的所有權人,也可以在下一時刻馬上賣出。

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越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資3. 簽約後,進入分期付款階段

3-1. 如果是預售屋,將依照每個案子的進度分期付款。

各期付款之前會有付款通知書,收到款項後會有付款確認書。
分期付款的金額和期限應依照合約約定。

請注意! 在分期付款期間,您仍可隨時轉售房屋。越南房地產,外國人做紅單買賣,完全合法!

3-2. 如果是新成屋,將依照每個開發商規定進度付款。通常是大約30天內全款要到。

端視越南房地產開發商不同,到款95%、100%馬上交屋,馬上裝修出租,或者您可以搬入自住。

3-2. 如果是二手屋,將依照每組買賣雙方不同協商進度付款。通常是大約60天內全款要到。

端視每組交易協商結論不同,到款100%馬上交屋,馬上裝修出租,或者您可以搬入自住。

4. 付款完成,進入越南房地產交屋階段

待所有款項付清後,即可辦理交屋手續。交屋時需準備以下文件:

  • 買賣合約(端視開發商需要與否)
  • 身份證件,通常是護照與簽證
  • 付款確認書(端視開發商需要與否)

交屋時,應仔細檢查房屋狀況,確認無質量問題後再簽署交屋驗收單。

越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資5. 交屋之後,進入申辦粉紅皮書階段

成功交屋後,約六個月後會收到越南房地產申辦粉紅皮書通知書。

粉紅皮書是越南的房屋所有權證書,擁有粉紅皮書即代表越南政府認證您擁有該房屋的所有權利。

但是請注意! 越南房地產不需要拿到粉紅皮書(越南房屋所有權證)才能轉賣。

也不是粉紅皮書(越南房屋所有權證)才叫做成功過戶。

越南房地產的規則裡面,簽署完買賣合約就可以合法地轉賣、轉租、轉讓。

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越南房地產投資人,成功地拿到了房產證
21世紀不動產越南尚好房屋
越南房地產投資人,成功拿到粉紅皮書。

近年來,隨著越南經濟的快速發展,外資、外國投資人關注越南房地產市場。

與台灣房地產市場相比,越南房地產市場具有以下特點,但也有以下風險,我們將與各位分析:

越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資台灣與越南房地產,獲利與風險比較

一、越南房產獲利因素

  1. 越南房地產房價買入相對較低:越南房價與台灣房價相比,仍處於相對較低的水平。例如,在越南河內市中心,舉例是LUMI HANOI來說,

    一套100平米的公寓,價格約為新台幣1,500萬元,而同樣一套公寓在台灣台北市中心,價格則可能高達新台幣5,000萬元以上。

    一平方米總價為3,300美金;換算成台灣坪數,大約每坪為33萬台幣。

    但是請您注意! 越南房地產為實坪制,

    我們經由還原公設35%後,每坪其實才23-25萬台幣!租金收益率較高:

  2. 越南房地產的租金收益率較高,通常可達5-8%,而台灣房地產的租金收益率則相對較低,通常在2-4%左右。
  3. 越南房地產投資與出租 | 越南房地產重點整理,審慎評估,理性投資投資潛力較大:越南經濟處於快速發展階段,人口結構年輕,近年越南的總和生育率為1.95,越南總人口為一億人。60歲以下人口占全國人口的88%。勞動力充沛,人口紅利讚!城市化進程加快,這些因素都將推動越南房地產市場的發展。越南房地產物件的主流,像是預售屋、新成屋,首都河內市精華區,房價上漲均標12%上下/年

二、越南房地產風險與缺點因素

  1. 法律法規風險:越南房地產相關的法律法規仍在完善中,存在一定的法律風險。例如,越南尚未建立完善的實價登錄系統,外國投資者在購房時可能面臨信息不對稱等問題。
  2. 政策風險:越南政府對於外國人投資房地產的政策還逐步修正中,尚未完全穩定,造成行政效率慢額。
  3. 交屋交易風險:越南房地產市場仍處於發展階段,存在一定的市場風險。例如,部分越南房地產小建商建案可能會出現爛尾樓,或者後續沒人持續服務。
  4. 金融槓桿缺點:外國人無法跟越南銀行貸款,無法使用槓桿,預售屋要分期支付、新成屋要一次支付。

在本公司諮詢所有越南房地產客人的過程裡面,

也常常有客人因為柬埔寨房地產的負面印象而拿來與越南對比。

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越南VS柬埔寨房地產

越南vs柬埔寨房地產:比較分析

越南近年來經濟發展迅速,被譽為「亞洲新虎」,吸引了大量外資企業進駐。

越南與所有經濟體都簽署了貿易協定,包括跨太平洋夥伴關係全面進步協定(CPTPP)、歐盟-越南自由貿易協定(EVFTA)、區域全面經濟夥伴關係協定(RCEP)等,為經濟發展提供了廣闊空間。

越南擁有1億人口,其中15-65歲人口佔比約70%,人口紅利顯著。

越南社會治安穩定,基礎建設建設不斷完善,營造了良好的投資環境。

越南房地產市場近年來發展迅速,租金收益率可達5-7%,房價上漲10-12%。越南房屋買賣法規完善,房屋是民眾賺得到錢,有剛性需求而蓋,而非炒作。

柬埔寨房地產:潛在風險不容忽視

柬埔寨經濟主要依賴勞力密集型產業,如鞋業、紡織業,缺乏高科技產業支撐,經濟發展前景不明朗。近年來柬埔寨詐騙園區、綁架等事件頻發,社會治安惡化,投資風險高。

柬埔寨房地產市場主要依賴外資炒作,而非剛性需求支撐,存在較大的泡沫化風險。柬埔寨房地產買賣法規不完善,投資者權益保障不足。

投資選擇:越南房地產更勝一籌,兼具安全與獲利!

綜合來看,越南房地產市場相比柬埔寨房地產市場,具有以下優勢:

  1. 經濟發展潛力更強大
  2. 人口結構更優勢
  3. 社會穩定,基礎建設更完善
  4. 房地產市場更穩定
  5. 買賣法規更完善,投資保障更充足

因此,對於有意投資東南亞房地產的投資者而言,越南房地產是更為值得考慮的選擇。

越南經濟發展前景廣闊,人口結構優勢明顯,房地產市場需求旺盛,預計未來將繼續保持穩健增長態勢。對於有意投資越南房地產的投資者而言,應當抓住機遇,審慎投資,以獲取豐厚的回報。


本文作者為:21世紀不動產越南尚好房屋公司創辦人,也是公司總經理為,藍鼎傑。TRAVIS

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將自身經驗,致力於為客戶提供一站式服務,滿足所有海外投資人在河內的置產和生活需求。

2019年為了增強越南房產的投資交易安全性,以及維護投資人交予本公司代租代管的權益。

我們選擇加入全球房產最大品牌21世紀不動產的麾下,本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店。

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Travis 藍 鼎 傑
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