越南房地產與越南經濟繼續保持增長。當地民眾搶房已成顯學。
本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店。深耕越南河內市已經將近20年時間，
再引導您評估越南房地產前，本文章將與各位深入淺出，整理更新越南房地產重點。
外國人投資越南房地產權利
越南房地產定義上。是指位於越南的土地、房屋和其他附屬建築物。
根據越南法律，越南公民可以永久持有土地與房產，外國人只能擁有土地使用權。
土地使用權的期限為50年，且可續期。
外國人可持有的標的物有，公寓大樓、辦公室、店面、社區型態透天厝。
越南房地產法規，針對外國人投資房地產配額 做總量管制，
公寓住宅允許外國人投資的數量 最高為30%；而透天厝則是10%，且總數不得超過250間。
越南房地產地上物使用權是指外國人在越南取得的土地使用權，其期限最長為50年。
持有越南房地產地上物使用權，意味著您可以擁有該房屋或建築物50年的使用權利。
越南房地產地上物使用權，我們外國人享有以下權利：
一、越南房地產使用權：您可以使用該房屋或建築物進行居住、商業或其他活動。
二、越南房地產轉租權：您可以將該房屋或建築物轉租給他人。
您可以將越南房地產地上物使用權轉租給他人，轉租對象可以是外國人或越南人。
轉租期限不得超過地上物使用權剩餘的期限。
如果轉賣給外國人，則轉賣的權利為地上物使用權剩餘的期限。
例如，如果您擁有一套50年使用權的公寓，已經出租了10年，
那麼您轉賣給外國人的權利就是40年的使用權。
如果轉賣給越南人，則越南人將獲得該房屋或建築物的永久使用權。
三、越南房地產轉賣權：您可以將該房屋或建築物轉賣給他人。
您可以將越南房地產地上物使用權轉賣給他人，轉賣對象可以是外國人或越南人。
四、越南房地產繼承權：您可以將該房屋或建築物的使用權利繼承給您的法定繼承人。
越南房地產的繼承稅是免稅。
在轉租或轉賣越南房地產地上物使用權之前，應當依法辦理相關手續。
應當注意查明越南房地產相關問答，或建築物的產權狀況，避免糾紛。
外國人常接觸的越南房地產類型主要包括：
一、住宅房地產：包括公寓、別墅、連排屋等供居住使用的房屋。
二、商業房地產：包括辦公樓、商鋪、HOTEL等用於商業活動的建築物。
三、工業房地產：包括工廠、倉庫等用於工業生產的建築物。
報章媒體紛紛說，越南房地產市場崩盤啦! 爛尾樓要幾百年消化! 女首富建商被抓啦! …等。
外國人資金無法成功匯進匯出，風險很高啦! 未來越南房地產不會漲啦…等。究竟，是這樣嗎?
越南房地產市場前景如何?
首先我們先提到，越南房地產市場近年來發展迅速，主要得益於以下因素：
一、越南經濟的快速增長：越南經濟近年來保持高速增長，為房地產市場的發展提供了強勁的動力。
眾所預計，越南經濟未來將繼續保持穩定的增長態勢，這將為越南房地產市場的發展提供持續的動力。
舉例來說，媒體紛紛以電子五哥最後一次齊聚設廠，來形容越南已經得到所有科技電子產業的青睞，
包含主流大廠像是廣達、緯創、和碩、仁寶、英業達，以及鴻海、瑞軒、智邦、啟碁、奇鋐、訊芯…等大廠，都已經準備或者在北越地區開工生產。
二、人口增長和城市化：越南人口不斷增長，城市化進程加快，對住房和商業空間的需求不斷增加。
越南人口結構年輕，擁有大量勞動力人口，是典型的“人口紅利”國家。
根據越南統計總局的數據，2023年越南人口約1億零30萬，其中15至45歲人口占比約55%。
這意味著越南擁有龐大的年輕勞動力人口，他們將成為未來越南經濟發展的主要動力。
越南房地產也在這一波所謂青壯年剛性需求下，準備進入主要上升期。
越南當地年輕人，開始搶房子! 這現象未來幾年會越來越明顯。
三、政府政策的支持：
越南政府出台了一系列支持房地產市場發展的政策，
例如放鬆外國人投資越南房地產投資限制、支持當地民眾買房降低利率…等。
四、越南房地產市場的投資潛力巨大，
但也存在一定的風險，例如政策風險、市場風險和法律風險等。
在投資越南房地產之前，應做好充分的調查研究，謹慎評估風險。
本公司也會持續更新像是，越南房地產市場各大建案概況，讓您避免踩雷。
再者我們跟各位談談，各國媒體拼命黑越南房產的故事？
越南房地產，媒體筆下的大爛坑?
我們常常在自媒體，或者一些指抄襲翻譯的媒體報導裡面看到類似的標題：
越南房產危機?、越南房地產準備崩盤! 越南房產市場庫存要149年才能消化完!、越南10萬家房仲倒閉! … 等。
以我公司在地實際執行與觀察，
首先跟各位報告，越南房價的往下修正降幅，主要是南方的胡志明市與周遭區域。
北方的河內房產在疫情這幾年到今天，還是穩健的上漲。
以下是相關的新聞剪輯報導，我們可以清楚地看到胡志明市與周遭整體往下修正約30%，當然這是總的來看，不是單一個案，單一個案肯定是有漲有跌。
河內市來說，整體是連續緩漲。漲幅把整個河內市好的案子，壞的案子平均起來是持續上漲的結果。
且未來利多更是看好。另外一個重點，其實是。。。越南房地產以首都河內市來說，入手價格只有胡志明市的一半! 又安全又值得期待未來利多!
不是說我公司賣河內房產，自賣自誇，這只是簡單的統整與呈現。
闢謠一、越南房仲倒閉：台灣媒體刻意聳動的標題
2023年，台灣媒體曾報導，越南前6個月有10萬家房仲倒閉。
然而，越南當地新聞原稿指出，這10萬家倒閉企業涵蓋了各行各業，
其中包括房仲業，但並不只限於房仲業。
媒體刻意將房仲業倒閉的數字放大，誤導讀者認為越南房仲業已經崩潰。
闢謠二、越南房產庫存：部分開發商庫存偏高
台灣媒體也曾報導，越南房產市場庫存要149年才能消化完。
然而，越南當地新聞原稿指出，這一數據是針對財務問題最嚴重的一家開發商而言。
該開發商從17年前就出現財務問題，根據財務規劃，需要149年才能消化完房屋庫存。
媒體將這一數據套用到整個越南房產市場，是不準確的。
闢謠三、越南建商現金見底：要垮台了!
台灣媒體還曾報導，越南房產危機來臨，建商現金見底。
然而，越南當地新聞原稿指出，這只是針對越南建商的現金評估與預測去向。
單從這些數據來看，很難對越南房產企業履行債務能力做出充分評估。
文章中也沒提到比例，也不知道是一家還是? 更無法對整體市場做預測?
因為有可能是市場準備大多頭，建商持續投入現金，造成現金短缺。
總之就是無頭無尾，見樹不見林的造謠。
除了以上3大常見黑越南房地產的梗以外，
許多X資媒體，尤其是X資背景自媒體，一個莫名其妙的人自拍隨便拼湊幾個謠言，
聳動的陳述大概: 越南房產遇到大麻煩了!、 越南國庫被掏空了! 房產準備一落千丈! 、越南房產崩盤啦!
再請各位多方比較澄清與感受市場脈動。
越南房地產市場，近年來蓬勃發展，吸引了眾多外國投資者的目光。
根據越南法律於2015年底，外國人已經可以以自身名義來持有越南房地產。
而不是大家印象中，需要透過越南人人頭來做持有。
外國人投資越南房地產
首先我們看到外國人投資越南房地產2大條件
一、擁有有效的越南簽證或居留證，可以合法入境越南
二、簽證或居留證在有效期內
所以說，即使您是參加北越下龍灣旅遊團，只要您入境了，一樣可以合法投資持有越南房地產
再者，外國人可以投資的越南房地產2大類型：
一、公寓住宅
二、社區型透天厝
其次我們提到，外國人購買越南房地產的2大來源：
一、從開發商處購買新成屋
二、從其他外國人手中購買二手屋
外國人投資越南房地產的配額限制：
一、公寓住宅：外國人投資的比例最高不得超過30%
二、透天厝：外國人投資的比例最高不得超過10%，且總數不得超過250間
外國人投資越南房地產轉賣，和投資移民政策解析：
越南房地產轉賣政策相對寬鬆，外國人購買房地產後，即可在完成合約簽訂後立即轉賣。
我公司已經成功協助一些客人以每年10-12%獲利，轉賣越南房地產物件。
這與一些國家對房地產轉賣進行限制的做法有所不同。
例如，在中國、台灣等地有所謂打房政策，外國人購買房地產後，通常需要持有2-5年以上才能轉賣。
目前，越南尚未推出針對外國人投資越南房地產投資的移民政策。
換句話說，投資越南房地產與申辦越南簽證、居留權或公民身分，完全沒有直接關聯。
外國人投資越南房地產，買進與賣出的周邊費用是?
買進時候，我們外國人需要支出包含10%的增值稅、2%的保修費用、0.5%的權狀費，
以及交屋手續的政府規費：約650.000vnd (約850新台幣)
同時我公司也列舉，裝修與出租的時候，相關的越南房產發生費用。
賣出時候，我們外國人需要支出包含2%總額的交易稅、2%的房仲佣金(若有)
以下是我公司整理簡單的表格，讓您一目了然，快速明白越南房產買賣的相關費用：
越南房地產：免持稅、無限制轉售，投資優勢盡顯!
台灣近年來祭出房地合一稅和屯房稅2.0等政策，嚴格限制預售屋、新成屋的換約或轉售，
並重罰炒作行為。相比之下，越南房地產的稅收政策則顯得更加友好。
台灣與越南房地產稅制比較
越南房地產的稅收制度：
一、於買入時一次繳足：外國人購買越南房地產時，只需支付10%的增值稅和2%的維修費用。
之後，每年無需繳納任何房屋稅、屯房稅等費用。
二、賣出時僅付交易稅：賣出越南房地產時，需支付2%的交易稅。
三、無持有時間、戶數等限制：外國人投資越南房地產，不受持有時間、戶數等限制，可自由轉售。
越南房地產與台灣不同的亮點：
一、預售屋、新成屋可立即轉售：
外國人購買越南預售屋或新成屋後，在簽約完成後即可合法轉售。
例如2024年初，LUMI HANOI越南房地產物件，很多客人想要做紅單轉拋。
二、河內精華地段預售到交屋可獲利10-20%：
河內市精華地段的預售屋，從預售到交屋，可獲利10-20%，收益豐厚。
三、紅單投資有法律保障：
越南紅單，也是越南房地產簽買賣合約後轉賣，
這個過程，外國的投資人也受到法律保障，外國投資者可放心投資。
台灣房地產在執行房地合⼀稅 & 屯房稅2.0情況下，政府嚴格限制預售屋、新成屋換約或者轉售，
嚴懲炒作行為，最高罰款5千萬台幣，同時也建立檢舉獎金制度。
反觀越南房地產部分，越南房產買入，只需付10%增值稅+2%維修費用。之後每年不用支付任何房屋稅、屯房稅…等。
每個國家有自己不同法令，以及內部執行規則。
越南房地產的法規大致與中國大陸相似，有微幅修改。
其中像是開放給當地民眾持有越南房地產年限，越南是永久持有，中國則是70年地上物使用權。
其他流程與架構則是大多數相同。
越南房地產買賣流程
投資越南房地產的交易流程，涉及多個環節和多份重要文件，
以下將為您深入解析每個越南房地產的細節和5大階段：
1. 訂金階段
1-1. 在您決定投資越南房地產物件後，需先支付訂金，
通常為50,000,000或100,000,000越盾（折合台幣6.3萬到12.6萬）。
1-2. 訂金支付後，開發商會在7-14天內與您簽署訂金協議書。
1-3. 訂金協議書應明確記載以下信息：
- 房產資訊：包括房屋地址、面積、價格等。
- 訂金金額：以及支付方式。
- 簽約日期：以及簽約地點。
- 雙方資訊：包括買賣雙方姓名、地址、聯絡方式等。
訂金支付後，即代表您已擁有該越南房地產，並準備正式簽約作業。
2. 簽約款階段
通常在訂金支付後14-30天內，需支付簽約款，通常為20-30%合約總額。
簽約款支付後，需簽署買賣合約。請注意! 越南房地產簽署買賣合約，需要您本人入境。
買賣合約是越南房地產交易中最為重要的文件，通常有越南文與英文標示。
應仔細審查合約內容，確保自身權益。買賣合約應明確記載以下信息：
- 房產資訊：包括房屋地址、面積、價格等。
- 付款方式：包括訂金、簽約款、尾款等支付方式和期限。
- 交屋日期：以及交屋條件。
- 房產產權狀況：包括是否有抵押或查封等情況。
- 雙方權利和義務：包括買賣雙方的權利和義務。
- 違約責任：包括違約金等違約責任條款。
外國人投資越南房地產簽約時，需攜帶本人身份證件、護照等有效證件。
請注意! 有些開發商要求您入境的蓋，要蓋在護照上! 像是下圖：
簽約後，您將正式成為該房屋的所有權人，也可以在下一時刻馬上賣出。
3. 簽約後，進入分期付款階段
3-1. 如果是預售屋，將依照每個案子的進度分期付款。
各期付款之前會有付款通知書，收到款項後會有付款確認書。
分期付款的金額和期限應依照合約約定。
請注意! 在分期付款期間，您仍可隨時轉售房屋。越南房地產，外國人做紅單買賣，完全合法!
3-2. 如果是新成屋，將依照每個開發商規定進度付款。通常是大約30天內全款要到。
端視越南房地產開發商不同，到款95%、100%馬上交屋，馬上裝修出租，或者您可以搬入自住。
3-2. 如果是二手屋，將依照每組買賣雙方不同協商進度付款。通常是大約60天內全款要到。
端視每組交易協商結論不同，到款100%馬上交屋，馬上裝修出租，或者您可以搬入自住。
4. 付款完成，進入越南房地產交屋階段
待所有款項付清後，即可辦理交屋手續。交屋時需準備以下文件：
- 買賣合約(端視開發商需要與否)
- 身份證件，通常是護照與簽證
- 付款確認書(端視開發商需要與否)
交屋時，應仔細檢查房屋狀況，確認無質量問題後再簽署交屋驗收單。
5. 交屋之後，進入申辦粉紅皮書階段
成功交屋後，約六個月後會收到越南房地產申辦粉紅皮書通知書。
粉紅皮書是越南的房屋所有權證書，擁有粉紅皮書即代表越南政府認證您擁有該房屋的所有權利。
但是請注意! 越南房地產不需要拿到粉紅皮書(越南房屋所有權證)才能轉賣。
也不是粉紅皮書(越南房屋所有權證)才叫做成功過戶。
越南房地產的規則裡面，簽署完買賣合約就可以合法地轉賣、轉租、轉讓。
近年來，隨著越南經濟的快速發展，外資、外國投資人關注越南房地產市場。
與台灣房地產市場相比，越南房地產市場具有以下特點，但也有以下風險，我們將與各位分析：
台灣與越南房地產，獲利與風險比較
台灣與越南房地產，獲利與風險比較一、越南房產獲利因素：
- 越南房地產房價買入相對較低：越南房價與台灣房價相比，仍處於相對較低的水平。例如，在越南河內市中心，舉例是LUMI HANOI來說，一套100平米的公寓，價格約為新台幣1,500萬元，而同樣一套公寓在台灣台北市中心，價格則可能高達新台幣5,000萬元以上。一平方米總價為3,300美金；換算成台灣坪數，大約每坪為33萬台幣。
但是請您注意! 越南房地產為實坪制，
我們經由還原公設35%後，每坪其實才23-25萬台幣!租金收益率較高：
- 越南房地產的租金收益率較高，通常可達5-8%，而台灣房地產的租金收益率則相對較低，通常在2-4%左右。
投資潛力較大：越南經濟處於快速發展階段，人口結構年輕，近年越南的總和生育率為1.95，越南總人口為一億人。60歲以下人口占全國人口的88%。勞動力充沛，人口紅利讚!城市化進程加快，這些因素都將推動越南房地產市場的發展。越南房地產物件的主流，像是預售屋、新成屋，首都河內市精華區，房價上漲均標12%上下/年。
二、越南房地產風險與缺點因素：
- 法律法規風險：越南房地產相關的法律法規仍在完善中，存在一定的法律風險。例如，越南尚未建立完善的實價登錄系統，外國投資者在購房時可能面臨信息不對稱等問題。
- 政策風險：越南政府對於外國人投資房地產的政策還逐步修正中，尚未完全穩定，造成行政效率慢額。
- 交屋交易風險：越南房地產市場仍處於發展階段，存在一定的市場風險。例如，部分越南房地產小建商建案可能會出現爛尾樓，或者後續沒人持續服務。
- 金融槓桿缺點：外國人無法跟越南銀行貸款，無法使用槓桿，預售屋要分期支付、新成屋要一次支付。
在本公司諮詢所有越南房地產客人的過程裡面，
也常常有客人因為柬埔寨房地產的負面印象而拿來與越南對比。
越南vs柬埔寨房地產：比較分析
越南近年來經濟發展迅速，被譽為「亞洲新虎」，吸引了大量外資企業進駐。
越南與所有經濟體都簽署了貿易協定，包括跨太平洋夥伴關係全面進步協定（CPTPP）、歐盟-越南自由貿易協定（EVFTA）、區域全面經濟夥伴關係協定（RCEP）等，為經濟發展提供了廣闊空間。
越南擁有1億人口，其中15-65歲人口佔比約70%，人口紅利顯著。
越南社會治安穩定，基礎建設建設不斷完善，營造了良好的投資環境。
越南房地產市場近年來發展迅速，租金收益率可達5-7%，房價上漲10-12%。越南房屋買賣法規完善，房屋是民眾賺得到錢，有剛性需求而蓋，而非炒作。
柬埔寨房地產：潛在風險不容忽視
柬埔寨經濟主要依賴勞力密集型產業，如鞋業、紡織業，缺乏高科技產業支撐，經濟發展前景不明朗。近年來柬埔寨詐騙園區、綁架等事件頻發，社會治安惡化，投資風險高。
柬埔寨房地產市場主要依賴外資炒作，而非剛性需求支撐，存在較大的泡沫化風險。柬埔寨房地產買賣法規不完善，投資者權益保障不足。
投資選擇：越南房地產更勝一籌，兼具安全與獲利!
綜合來看，越南房地產市場相比柬埔寨房地產市場，具有以下優勢：
- 經濟發展潛力更強大
- 人口結構更優勢
- 社會穩定，基礎建設更完善
- 房地產市場更穩定
- 買賣法規更完善，投資保障更充足
因此，對於有意投資東南亞房地產的投資者而言，越南房地產是更為值得考慮的選擇。
越南經濟發展前景廣闊，人口結構優勢明顯，房地產市場需求旺盛，預計未來將繼續保持穩健增長態勢。對於有意投資越南房地產的投資者而言，應當抓住機遇，審慎投資，以獲取豐厚的回報。
本文作者為：21世紀不動產越南尚好房屋公司創辦人，也是公司總經理為，藍鼎傑。TRAVIS
越南尚好房屋是一家專注於河內房產投資、買賣、裝修、招租和代管的服務公司。
將自身經驗，致力於為客戶提供一站式服務，滿足所有海外投資人在河內的置產和生活需求。
2019年為了增強越南房產的投資交易安全性，以及維護投資人交予本公司代租代管的權益。
我們選擇加入全球房產最大品牌21世紀不動產的麾下，本公司為21世紀不動產亞太區暨台灣區總部授權之特許加盟店。
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提供越南房地產一站式服務。台灣21世紀不動產，越南尚好房屋，
目前本公司，協助越南房產買賣、裝修與代租代管。
作者是 藍鼎傑 台灣人 越南尚好房屋負責人，在河內市生活、工作與投資20年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 越南˙房產 Golden Park, Skypark, The Nine, Mipec Rubik 360, Soho Heritage, BRG Diamond...大樓 銷售冠軍，持續專業服務
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