峴港COCO BAY美麗外表下您不知道的越南房地產投資風險

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越南房地產風險,投資後保證收益,跳票了!

 
2016年以來連續的各種越南度假村投資案,尤其是保證收益的部分紛紛票跳,不管是外國還是本地投資者都受到損害。本篇舉越南中部峴港美麗海景COCO BAY為例跟各位分享。(投資人抗議畫面)
 
我公司團隊常常跑峴港,還記得2017,2018年在當地,不管是公車、路邊的大型廣告看板,百貨公司外牆到處都可以看到COCO BAY招攬投資的廣告。顏色鮮明以及標題聳動,殊不知它已經成為了越南房地產投資風險的一個實際案例。
 

 


 

峴港(Đà Nẵng)小常識:

 
真正的越南文直接翻譯其是叫做「沱㶞」。峴港是我們華人另外給他的中文稱呼,也因為峴這個字注音打完之後很難選字,但我們查詢後發現「峴港」或「蜆港」都是可以的。
 

它是越南南中部的中央部會直轄市,也是越南第四大城市,僅次於首都河內市、胡志明市和海防市之後,是中越最指標的大城市。因為面海又靠著山區的多樣性,近年在旅遊跟商務上,逐漸受到我們華人的注意以及開發。尤其近年新增BA NA HILL,手掌上在雲端的公路更是成為媒體上吸晴的焦點。
 

 
往北距首都河內766公里,從河內市搭飛機只要一個小時就可以落地到達;南距胡志明市961公里,距離古城會安只需要40分鐘,另外沿1A號國道北距古都順化市車程一個半小時。
 
就文化、位置來說,峴港亦爲三大世界遺產古都順化、會安古鎮、美山聖地的中點。峴港市為越南南北公路、鐵路、海路、航空交通樞紐,為越南西原地區、寮國、柬埔寨東北、泰國、緬甸出海門戶。峴港前往曼谷、吉隆坡、新加坡、馬尼拉等東南亞區域主要經濟中心均為1000-2000公里。
 
峴港市以輕工業為主,最著名的是出口海鮮、藤製家具、紡織品等。近期設立峴港高科技園區,產業升級了,往高科技產業發展。
 
全市總共有1百10萬人口。人口增長率略高於全國,增產報國模範生,峴港的人口增長率為2.5%至3%,高於越南全國1%-1.2%。
 
峴港市人口在越南的直轄市中是第3高,位列首都河內市、南方大城市胡志明市之後,在全國的63省市中排名第5,位列首都河內市,南方台商大省平陽、同奈、南方大城市胡志明市之後。
 
優渥居住條件下,發展出跟河內、胡志明市不同的房地產產品,主力為度假村的型態。
 


度假村投資美麗外表下隱藏越南房地產風險

 
我們談回COCO BAY的故事。
 
從峴港往會安的路上也會經過它,地段真的好,且建築面向、規畫等都十分地上軌道。這麼好的物件會踩中越南房地產風險地雷嗎? 當時隨意數了一下,從峴港到會安總共會經過大約10-12個這樣的集合式度假中心。
 

 
每一個中心我們平均給他約2,000房間,所以光這個路段就會有約2萬間房間。不包含峴港其他海灘以及靠市中心位置的飯店、商旅與民宿。究竟這個中部直轄市真的有這麼多觀光住宿短中長期的需求嗎?  這是當時我所好奇的。
 
峴港的CocoBay 曾經紅極一時,許多我們的客戶曾經問我們這個案子,因為它除了請來足球明星小C羅的代言,也強調小C羅也買了一間,大家快點跟他當鄰居喔。
 

 
運用另外還有每年保證出租收益12%,讓所有投資人趨之若鶩。
 
COCO BAY的總面積預定是51公頃,總施工期間為5年,規劃上是有1萬間的3-5星等級各種大小旅遊套裝房。但是直到2020年初,開發商的進度是執行了3,000間房間而已。
 

 


峴港COCO BAY房產投資案的轉折點:

 
這些已經施工完成的物件準備交屋的時候,2019年底冷不防地出示一個公文(如附件),因為財務困難所以無法執行關於”每年保證出租收益12%”情況,整個就是正中越南房地產風險下懷。越南房地產投資人最怕的來了:
 

 

 

 

 
雖然COCO BAY開發商也是有提出3個雙方共同解決方案,第一個是再加15%的投入成本,讓物件轉換成住宅法源用來自用;第二個是開發商轉讓給投資持有人來自行經營;第三個是在2020年09月30號以前扣除各種發生費用後,加上每年10%利息的補償費,將歸還投資人已經投入的成本。但,總之就是不再保證收益。
 
投資人們橫跨各國,其中外國人族群裡面以馬來西亞、新加坡、中國人的投資最多,主要是這些國家的房仲業者在當地有非常強的行銷概念,結合峴港的好山好水做宣傳,招待客人到峴港體驗時,客人總被當地的風光明媚曬昏了頭,進而投資。
 
從另一個理性分析角度。發生這樣的越南房地產風險追究起來有幾個原因:

  1. 這種民宿、商旅,越南他們稱為condotel或者城市裡面常見的商辦兩用officetel產品的法源根本就還不清楚,各部會每個人有自己不同的解釋(附件所示),在無法可以管,無法可以規定情況下,開發商怎麼設計規畫都會有風險選擇沒有銀行履約擔保的物件就會如此危險
     
  2.  忽略供給與需求的風險,峴港掐指一算就知道太太太多供給了,需求點肯定跟不上
  3.  

越南房地產風險到處都是,台灣21世紀不動產-越南尚好房屋帶您趨吉避凶,越南保證收益的意見常常是羊毛出在羊身上
 


 

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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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