2021越南房地產投資新趨勢: 越南民眾買房需求主流是2房還是3房?

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從2021第四季預測未來越南房地產趨勢,掌握先機

 
最近越南相關的房地產新聞與社論,紛紛拋出新的觀察點。
 
那就是民眾針對公寓大樓的居住需求開始從原先的2房1廳,也就是65-85平方米這個區段,逐步轉化為3房1廳,也就是85-130平方米這個區段的居住需求。
 
沒錯! 聽起來很怪,也跟各大越南房地產銷售房仲們轉述給您聽的不一樣。
 
本公司整理相關系列報導,融合成本文案與各位分享。
 

 
這是依照以下定義所做的統計與分析:
 
1. 越南兩大城市,、胡志明市
2. 以越南民眾自己居住為需求
3. 以公寓大樓的標的物為主
4. 包含河內市、胡志明市中心與郊區
 
過往以來,各家與外國人投資越南房地產的房仲紛紛建議客人們以2房1廳為優先選擇,也造成所有客人的認知都被做預設了,都以2房1廳為優先選擇。
 
說法是容易購入,也容易出租跟轉賣,總之來說都是低總價,投資人容易出手且感覺風險低。當然,這樣的說法也符合很多第一次投資越南房地產的新手青睞。
 
但我公司從初期也是會跟客人做全面性的說明,可能現階段還是中小面積房型為主,未來可能中大型面積像是(85-130平方米)為主要居住需求。
 


為什麼越南都會區居住需求逐步轉為3房1廳?

 
由多則越南當地新聞來確認,這個問句已經是肯定句,是的! 越南居住需求已經從2房1廳,轉化為3房1廳。
 
以下的分析原因來自三組分別是?
 

一、越南家戶生育數字?

 
越南的平均生育以2019年的統計局公告結果來說,仍然每位家庭2,04到2,10小朋友,比起過往雖然已經降了30%-50%,但是還是以總體家戶單位4個成員為主流比例。
 
即便都會區的家戶單位生育下一代數量會比農村地區低,但大多數河內市、胡志明市總體平均家戶單位也是逼近4個成員。
 
這是越南新聞稿發布的平均生育孩童數:
 

 
總體家戶單位4個成員為主流比例,居住需求為以3房1廳為主,不會是意外的答案。那為什麼過去事實上,2房1廳的確也是出租、購買自住的主力,以下我們持續與您分析。
 

二、越南民眾買房動機?

 
越南在這10年的黃金發展階段,造就社會M型化的發展,過往階段會選擇住公寓大樓的民眾都是中產階級,以及中低產階級。
 
對他們來說,最主要的採買公寓大樓動機是預算,是透過銀行融資借貸後還能維持每月的家庭支出。所以總價相對低的2房1廳國民住宅公寓會是這的高比例族群的首選。
 
因為對他們來說,買房,先求有再說,之後在大都會裏面賺到了錢,在城市裏面積攢了資金,再換房。
 
然而越南人現階段的人均月收入是4.600.000越南盾,相當於5,600台幣、1,300人民幣、202美金,這是全國平均。如果單舉越南首都河內市來說,預估是 6,000,000 越南盾,相當於7,300台幣、1,680人民幣、262美金。
 
當然這是可以統計的部分像是薪資、保險等正規收入,越南目前統計數字僅止於參考,它是一個藏富於民的特殊社會,且各行各業都有非常多賺外快的機會,這部分暫時我們不列入討論。


 
同時越南官方統計中提到,越南從2016到2020年,國民的年均收入正以約8.2%的增長速度持續增加
 
這些正向的動能,都顯示越南民眾正在快速地脫貧與富有,所以我們預期越南買房動機會逐漸從 “有就好”,轉化成符合家庭人數的居住需求。
 
越南政府從改革開放以來,同時需要更多的民眾從外省份移轉到都會區工作,也需要進行產業的升級,在這10年之間越南針對民眾貸款申請資格、手續做了許多放寬與簡化。
 
其中最有效地就是房貸利率的持續下降,來實現這些中產階級的房屋夢,讓他們能安定地為越南貢獻生產力。
 

 
收入增加,且房貸借款更容易了,這個時候,我們相信大部分會是3房1廳,也就是85-130平方米這個區段的居住需求。
 

三、疫情加速作用?

 
在這整體2年的疫情期間,越南也歷經幾次封城,大部分的公司也實行在家上班,所以在家的時間多了,家裡的機能別也需要更多。
 
這個情況除了讓民眾習慣在家更多時間比例外,也刺激民眾未來選房需求上會需要多1-2個房間讓兩夫妻能在家上班,或者孩子們的線上上課需求。
 

 
以接觸越南房地產最前線的業務員們經驗,過往的確2房1廳在河內市精華區出租真的很快,但主要是韓國、台灣、日本…等外派幹部的居住需求來支撐,少數是本地人的節儉居住需求。
 
但隨著收入提高、本地人小家庭在出租選擇上肯定也是會升級,來符合家庭成員的居住需求。
 
所以越南房地產整體綜合以上3組原因來說,越南居住需求已經從2房1廳的”先有就好”,轉化為3房1廳的 “符合家庭成員,以及買房動機”。
 
各位在做越南房地產投資策略上請多思考與做正確決策喔!
 


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