河內市部分地區公寓密度過高,基礎建設已經負荷不了

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投資河內房地產的戶數密度參考指標?

 
該大樓區域周遭的供給需求關係,這跟未來您河內房子要出租、要賣的租金與價格有關。
 
我們整理越南當地各家報章雜誌的專題,提到像是青春郡地區路段上的高密度公寓現象:
 

 

 
文章中提到,像是河內市青春郡黎文良-蘇友路,短短的2公里內,就塞了40個大樓建案。像是拼命地往空地塞大樓,居民的交通品質十分地差。
 
這情況也還是持續地在建造中,像是位於107 Nguyễn Tuân VIHA COMPLEX 這個建案,就有33層之多,鄰近的DLC – COMPLEX也是快要完工,人口密度已經夠高了還加上兩組大樓的進駐,想必未來也帶來大量地居民入住,給該地區的基礎建設負荷更重了。
 
道路的開發速度比不上公寓的建造速度,只要是07:00 ~ 08:30、17:30 ~ 19:00 這種通勤尖峰時刻,青春郡這幾個公寓密度高的地區,交通壅塞現象非常地嚴重。
 
另外舉例來說,Nguyễn Tuân 這條路上,長約1公里,路寬是6公尺,居然塞了20個河內房產建案。其中包含像是:Imperia Garden (每棟1.632 戶), TNR Goldseason (每棟1.500 戶), 90 Nguyễn Tuân (每棟820 戶), Việt Đức Complex (每棟700 戶), Thống Nhất Complex (每棟552 戶), The Legend (每棟460 戶), Thống Nhất Complex…等。
 
在短路段內內塞入了2萬多戶,對於道路、學校、醫療、各種社會資源的使用比例是過重的。同時也顯現越南首都河內市在城市規劃上欠缺整體的分配與整合。能塞就塞,能蓋就蓋。
 
即便像是黎文良-蘇友路已經在開挖地下路段,但光就這樣,絕對無法疏通與解決該地區過度負載的問題,因為大量公寓CT14, CT Trung Văn, Ecolife Capitol, The Light, The Pride, Roman Plaza… 都有高密度戶數。
 


河內市停車位問題,其實沒有人重視!?

 
這個問句的答案,是yes! 規劃同時目前沒有得到重視。所以河內市在未來幾年內會發生停車位有感地不足現象,這對我們投資越南房產有什麼需要注意的呢?
 
現階段各大樓在開案,包含本地人、外國投資客,都只是看到公設、居住空間、地段…等因素,也因為越南目前是以機車為主要代步工具,所以鮮少人注意到 “汽車的家”,但隨著後疫情時代,城市內幾乎所有經濟與生產活動都復甦,民眾全面恢復日常生活,所以今年來說,我們在河內市可以發現到處都非常地壅塞,移動的時間成本比以前要多了25-30%。
 
停車位置的找尋上,比其疫情前又更難找。
 
1. 投資時候注意該越南房產項目,總體停車位的數量與住戶數量的比例,一般在越南我們建議汽車停車位以1.5 比 1為安全比例,也就是一個住戶分配到1.5個停車位,因為大樓除了純住以外,另外還有辦公室與其他洽公、訪視需求。
 
2. 也注意該地區方圓2公里內地居住類型公寓大樓密度,如果您不熟悉越南的大小地理位置,您可以與專業的房仲公司,像是我們21世紀不動產 越南尚好房屋進行諮詢。以避免光看單一大樓的各條件很好,但是往其他周遭面向來比較,則會發現原來居住密度過高,該大樓所能分配到的基礎建設使用資源過低,造成居住不便、各種生活時間與金錢成本也是過高。
 
3. 注意該大樓內部的汽機車動線與規劃,是否順暢與真實便利,有沒有過多的死角跟難以駕駛的規畫呢?、還是說停車格過小?
 
這對投資越南房產之後的影響會是? 一來是出租速度慢,二來是租賃的客群不會是高收入人士,租金不高、三來是未來的房價上漲因素值得堪慮。
 

 
那有另外一個觀察重點,是否我們可以開始投資越南房產的車位呢?  其實也是一個可以考慮的面向,但是基於現在的時間點,可以買得不多,且出租投報率其實不高,因為越南首都河內市的汽車月租賃行情還很低,月租金是在台幣:1,500 – 2,000這個區段 (月租金是在美金:50 – 70) 這個區段。出租投報率只有2.0 ~ 2.5%。
 
但本公司建議各位還是可以持續觀察這個變化,畢竟投資停車位入手成本低、沒有裝修費用的發生、且折舊少,未來供需失衡的推動下,是否會是一個藍海市場呢? 讓我們持續追蹤下去。
 


河內租屋面面觀:河內出租公寓真實生活是如何? 月租金10倍價差的生活條件有什麼差別嗎?
 

 

Travis 藍 鼎 傑
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