為什麼河內高端區域地價可以超過200萬/坪,跟紐約、巴黎並駕齊驅?

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您可能不相信,河內房地產精華段地價可以有多高?

 
越南河內市的地價好幾處是跟紐約曼哈頓、巴黎等精華區並駕齊驅,尤其是我們熟悉的河內舊城區。
 
大家對於越南的經濟表現是,雖然近年頗有名氣,社會經濟發展快速,但是整理上還算是整體低收入與都市發展程度低的國家。
 
但是就越南首都河內市與南方第一大城市胡志明市的精華地段來說,地價之最著實地會讓您嚇一跳!
 

 
根據越南首都河內都更計畫,從2008年開始把舊城區的中央政府機關..等等,搬遷到河內西區,舊城區實行限建政策,保留文化遺產,同時發展觀光的吸金功能。
 
舊城區的房價最大的支撐動力就是「黃金店鋪」、「文化古蹟遺產」、「國會部會與國家中央機關」、「黨部系統」、「中央企業」…等。
 
請您想像多少的黨政軍以及國營高級幹部,多少的東西方遊客都聚集在這個小小的區域。。。
 


河內市各郡不同的平均地價分布:

 
根據2020年初的越南政府第30/2019/QĐ-UBND字號公告地價,適用於首都河內市2020年到2024年來說,河內市的平均地價以老街區還劍湖郡奪冠最高為188,000,000越南盾/平方米,相當於台幣約25萬台幣/平方米,再換算為82萬台幣/台坪
 
最低的則是河東地區為4,500,000越南盾/平方米,相當於約6千台幣/平方米,再換算為2萬台幣/台坪。全首都最高與最低相差了40倍之多,當然這是取最高跟最低比,如果取平均來比較也是差了7-10倍。
 
以上是越南政府”公告地價”。當然! 越南還沒有像是台灣的實價登陸,所以實際交易的平均值不會顯示出來,根據報導指出,實際交易的每平方米價格會是公告價的2-3倍,意指在還劍湖區,實際交易的地價大概為150-250萬台幣/台坪。
 
是的! 不要意外,越南不是很窮的國家嗎? 這是所謂的精華地段價格,不能只是用總體經濟來衡量。這裡因為有許多的黃金店鋪金雞母,當地人都知道只要能在舊城區擁有一間店面,每月租金的現金流就可以輕鬆養一個小孩從小到大學畢業。
 
且在舊城區裡面,實行限建政策,新的供給量完全被限制住,當有大量遊客的觀光需求進來時,變成是經商的極佳環境,也造成地價直直飆升。
 
這是越南房地產關於河內舊城區地價報導的截圖:
 

 
越南首都河內市的舊精華區( 還劍郡、二徵夫人、巴庭、西湖…等) 就是這麼保值與高單價。文章中指出在舊城區這5個地段都是這個價位區段:Bảo Khánh, Hàng Hành, Hàng Đào, Hàng Bông, Hàng Khay
 
這是所謂舊城區的地圖跟街景圖:
 

 

 

 


為什麼河內市舊城區地價異常高? 當地人支付的起嗎?

 
很多關心河內房地產的朋友會訝異,大家所朗朗上口的還劍湖區、36古街區,這裡的土地高單價是為了什麼?  原因如下:

  1. 戰後所有的得利者,勝利方都是住在河內,尤其是所謂的舊城區裡面,所以自然國家資源就是集中在這
  2. 早期約30年前所有第一線品牌在河內,都是在這裡,舉凡prada, chanel, 還有個百年底蘊高級飯店、餐廳。。。等
  3. 法式風情混雜越南老式情懷讓舊城區成為西方人旅遊的最愛
  4. 過往所有國家機關都是集中在這一區,可以說這個小地段裡面來統領所有越南一切事務,在這區域的身分地位。。。等都是金字塔最頂端

越南平均國民年收入至今大約只有3,300美金一年,除以12之後,意即只有大約近一萬塊台幣/月。
 

 
但是親愛的讀者,您千萬不要用清晰的經濟模型來看這裡,這裡的地下經濟界定模糊,統計經濟行為也非現代國家般清晰。
 
重點是貧富差距大,越南首都河內市前25%的人都是非常高收入的富豪,25%也是將近200萬人,非常足夠支撐河內房地產的高端需求,以及維持這個越南首都的重要中樞。
 


在疫情影響之下,這些所謂河內舊城區的河內房地產情況如何?

 
請點選影片:退租潮! 河內房地產租賃市場崩壞。專家:機會點是河內新舊城區世代交替!

 

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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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