越南房地產租賃市場持續崩壞,河內黃金店鋪、A級辦公室的神話破滅

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疫情影響下的越南房地產租賃市場如何?

 
本公司整理30天來,各大越南當地報導,綜合以下的結論。
 
受到疫情最嚴重的是店舖,包含街邊店、百貨公司櫃位,以及大樓下店鋪,其次是商業辦公室,如同以下截圖標示部分,不光是租金下降30-50%,更是出現大規模的退租潮。
 
以越南首都河內市來說,租賃市場的變化更會加快新舊城區的世代交替。
 

 
越南房地產首當其衝的是租賃市場,因為它已經快速反應了疫情的立即損傷,房客賺不到錢了,退租、換租、談降租金了。
 
河內市的店鋪、辦公室租賃市場大致區分兩大支撐:舊城區的觀光主體、新城區的商務主體
 
但是疫情是不會區分的,觀光與商務雙雙落馬,這幾周我們開車出門的時候往街邊看,常常看到以往熟悉的小吃、服飾品牌店都拉下鐵門,換貼上一張招租的廣告紙,這樣的持續變革下,是否能穩住未來的房價與發展,讓我們繼續看下去。
 


 

河內市店鋪退租潮止不住了

 
河內房地產店鋪租賃受傷最重的的就是所謂的舊城區,也是觀光客、第一次來越南、剛來做生意…等,大家所朗朗上口的還劍湖區、36古街區。
 
舊城區小路蜿蜒、古樹盎然,懷舊的越南風情一直是觀光客的最愛,尤其以大量的西方遊客home stay方式一次住個幾個月,跟亞洲旅客的短暫停留。受到疫情影響,舊城區營業額可以降到80%,包含紀念品店、民宿、旅館、飯店、越南傳統小吃店、餐廳、八大行業…等盡是如此。
 
第一波的退租潮發生在2020年的4月份,財務槓桿高的營業單位率先受不了,之後越南河內疫情穩定後,當地人興起消費風潮,但是隨著2020年7月份再度爆發第二波疫情的情況下,企業主紛紛決定結束營業,不看好未來不再堅持。
 

 
舉例來說,Hang Gai的商店可以退租到80%,還有號稱全河內最貴地段的Pho Hue也是湧現退租潮。
 
觀光客進不來,本地消費力道被第二波疫情打散,讓舊城區的人們第一次感受到沒有什麼是永遠,曾經的金雞母店鋪如今成為一文不值得空殼子。
 
對河內房地產的影響來說,舊城區的房價也會隨著原先支撐最大動力「黃金店鋪因素消失」,而下降,這對河內舊城區的地位消逝有相當大的影響,會加速河內市紙橋、慈蓮區域的茁壯與房價上漲。
 
不光是越南首都河內市,南方大城胡志明市各大消費熱區,也是出現店鋪退租潮:
 

 


 

疫情之下的河內辦公室出租市場呢? 

 
隨著疫情轉變為常態與人們共存,河內市商辦大樓一樣是受到嚴重衝擊,以下我們分成幾個角度來分析:
 
1. 外國企業進駐的腳步受挫,不管是今年準備投資越南的外資企業,或者已經在外省份有廠區準備往首都設立辦公室的企業,受到疫情撲朔迷離的影響,大部分都停下腳步觀望。原先預估的9月份開始開放讓有工作證的外國專家入境恢復正常工作,也因為第二波爆發而有變數,停滯的政策造成河內市A辦出租市場一片安靜
 
2. 本地企業擴張的預算受限制,原本想要擴編制,想要換更大的辦公室的企業。也考慮疫情對未來的不確定性,暫時暫緩所有的發展決策,以原先辦公室暫時使用為主,不搬遷了
 
3. 本地企業破產,縮編制、甚至主動降級辦公室以節省經費,例如從A辦降到B。如同我們截圖劃線的重點
 
4. 新創企業辦公室租賃驟降,現在根本不是創業時機點,少了非常多辦公室需求
 

 
2020年之前,河內市的標準A、B辦公室一直呈現需求高於供給的情況,一大堆外國企業抱著大把現金要找好的辦公室地點,也造成租金高居不下,這一波疫情也讓河內辦公室租金跟租賃重整,租金的幅度整個城市來說降幅平均為25-30%
 
其中最嚴重的是黃梅、河東這兩個郡,因為過多的本地企業縮編、破產所導致。
 


 

疫情之下越南河內房地產機會點?

 
我們一致認為河內舊城區( 還劍湖、二徵夫人…)的地位會受創,一路從租金下降、退租、到房價支撐不住,到整個區域的蕭條;相對來說往西邊走的新城區 ( 紙橋、慈蓮、青春 )會隨之而起,請各位在做投資選擇的時候做分別以及選擇。
 
外國投資人無法直接投資購買越南的街邊店鋪,但如果在法源基礎、資金允許情況下,或許可以搜尋有沒有合理的街邊店鋪做接手動作,2020年會是一個很好談判的買點。我們建議的區域會是:巴庭、棟多、紙橋、慈蓮、青春,這些區域。在挑選上以學區、上班族的區域為主,盡量避開大型社區已經有百貨商場,因為居民逐漸地址會在內區做消費。
 
至於如何挑選河內房地產好鄰居的,請閱讀我公司的解析:越南河內市房地產投資,如何挑選好鄰居?讓您房價漲不停
 

 

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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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