越南房地產買賣,如何達到高出租投資報酬率?

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越南房地產投資之前,如何評估以達到高轉租報酬率?

 

以下圖表是我們早期進行越南房地產投資,再轉租的經驗:

 

這些房地產物件挑選為住宅大樓都位於河內市,包含:GARDENIA、ROYAL CITY、HOME CITY、ECOLIFE、GOLDEN PALACE、STAR CITY、THANG LONG NO 1。

 

購入年限是從2011年開始,以下圖示標誌了我們買入的時間,總成本以及現在的月租金。出租屋況大部分為全套家具與家電,租客只需要拎包入住就可以。

 

大部分的物件格局是兩房一廳兩衛浴。以每月租金× 12個月/房屋總價,算出年越南房地產投資轉租報酬率平均為8%

 

這個越南房地產實績表都已經轉換成您熟悉的台幣與台坪。

 

請參考我們的越南房地產投資報酬率實績,貨幣單位已經換算成台幣,面積單位也已經換算成台坪(一坪=3.3058平方公尺,一平方公尺=0.3025坪):

 

裡面標明房型格局為一房一廳、兩房一廳或者三房一廳。月租收入也已經轉換成台幣來計價。

 

上述Excel投資明細從2011年開始,計算過往幣值與匯率加上逐年的房價上升結果下,現在我們會建議購入越南房地產物件單位價格的區段為:2,000 – 3,000 usd / m2,為最適切的甜蜜點。

 

而集中的物件出租面相來說,我們制定10-20 usd / m2月租金的出租目標。

 

選擇兩房、三房的越南房地產價格,總價在15萬美金到30萬美金這個區段為最適值。
另外關於物件的房價上漲,我們操作過的平均漲幅是:15-33%/年,持有年限建議是10年以下思考做出清售出。

 

攫取其中STARCITY為案例:買入約3.5百萬台幣,從2013開始連續出租,月租金為21,000新台幣,轉租獲利投報率約為7.6%每年。亦即光出租收益來看約13年可以回本,大約是到2026年。


 

6個問題,幫助您思考以做越南房地產投資規劃:

 

    • 您預計越南不動產出租的金額是?  請以價格區間作為標的,我公司挑選的物件月租金大多為600-1,500美金/月

 

    • 這樣的金額在河內市要搭配什麼樣的客群進行河內市租屋?  普遍來說越南族群能夠支付金的力道相對薄弱些,建議以台、日、韓與歐美人士為主

 

    • 這樣的越南房地產客群在什麼地區、什麼物件上容易締結出租? 以上兩點的綜合型態會是在河內市的精華、蛋黃區域

 

    • 越南房地產物件本身的面積?房型?法源基礎?方位?樓層?越南房地產的普遍物件面積會是在70-120m2,房型集中在兩房與三房。要注意該物件是否可以賣給外國人,以及租客、未來城接客喜歡的方位

 

    • 河內市租屋出租期限?5年?10年?之後要怎處理越南房地產,是自住?轉賣?還是?我們建議越南房地產物件投資後的出租年限大約抓在5-10年這個區段,搭配您個人在越南的投資與生活規劃我們願意協助您任何決策

 

    • 以上思考的東西,現在還有越南房地產物件嗎?。。。越南房地產市場大多為賣方市場,不是我們有錢想要買物件就是決定方,很多時候是您想要的沒房型了、沒有喜歡的樓層了。。。等

 

我們可以得到一個小結論是:
建議用6-8%出租投報率回推您的月租金,針對高收入的族群進行出租設定,買房的同時選擇精華區物件,以及符合越南房地產市場真實居住需求的位置與房型。出租5年後開始觀察出售的價格,設定目標與房仲討論出售時機。


 

5個自問句,搭配越南房地產價格,規劃每月現金流運作:

    • 自備款多少?目前有多少現金流在運作(工作?、其他出租房?。。。)  我們建議有30-50%的自備款在自己手邊,搭配每月的現金流,比較是順暢的越南房地產支付規劃

 

    • 扣除自備款後,國外貸款的每月應付帳款將會是?算出您預計回本金的年限將會是?預估的每年斷點月份會是幾個月? 在台灣不動產抵押貸款約為2%,信用貸款約為6%。在越南的房地產物件預售狀態,支付方式頭期款(簽約款)為30%,之後約每3個約支付10-15%為一期,直到交屋時候是25%尾款

 

    • 一般越南房地產物件是5年出租後,需要開始做裝潢維修跟重新調整,您5年後的預期收入會是多少?那時候的租金如果是減低25%了,您的下一階段每月現金流是?在五年的折舊期內,我們建議預期租金收益為5-6%,且初期建議使用耐用型的裝潢。到5年後觀察是否重損壞安排重新裝修、採買

 

    • 萬一越南房地產獲利情況不如預期,您的策略會是?我們建議以5年作為觀察期,如果房價上漲的情況不如預期(每年低於10%),可以進行處分(賣出)

 

    • 投資越南不動產報酬高出預期,獲利連續超標20%,會開始做什麼下一個動作?。。。建議您持續投資蛋黃精華區的物件,其他之前物件如果獲利100%之後可以考慮賣出以換置其他越南房地產物件

 

我們可以得到一個小結論是:建議的自備資金要超過總價的30-50%,每月應支付的金額依照每個人的家庭經濟規劃而有不同,的確是大約每5年抓一個更換裝修週期,這個重新裝潢部分也須計算到您的未來現金流必要支出。
萬一越南房地產投資出租與出售不盡理想,建議設定大約是賠錢20%快速出清。

 


 

思考越南房地產買賣之後的管理系統建立:

    • 誰幫您找河內市租屋房客、維修保養屋況?招商?協商?簽署合約?辦理暫時居住證?金流進與出?台灣21世紀不動產-越南尚好房屋有充分經驗與人脈,可以幫助客戶找到理想房客,以及解決所有後續的手續與金流問題

 

    • 自身如何監督越南不動產物管的每一個環節?費用合理嗎?

 

    • 如何評估物管者的績效?淘汰?。。。

 

我們深根河內市十多年了,我們了解越南放地產價格的趨勢,更了解外國人投資越南放地產買賣的需求與疑惑,我們已經成功締結許多成功河內房地產買賣案例。幫您達到高轉租獲利率!
我們樂於分享越南河內房地產投資買賣秘訣,因為本團隊不只是房仲,我們就是成功的越南房地產投資團隊,連續多年達到越南房地產買賣、出租高報酬率的秘訣、知道哪裡有越南房地產價格合理物件、了解如何成功挑選河內捷運宅。

 


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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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