越南房地產買賣，如何達到高出租投資報酬率?

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越南房地產投資之前，如何評估以達到高轉租報酬率?

 

以下圖表是我們早期進行越南房地產投資，再轉租的經驗：

 

越南房地產投資與出租 | 越南房地產買賣，如何達到高出租投資報酬率?這些房地產物件挑選為住宅大樓都位於河內市，包含：GARDENIA、ROYAL CITY、HOME CITY、ECOLIFE、GOLDEN PALACE、STAR CITY、THANG LONG NO 1。

 

購入年限是從2011年開始，以下圖示標誌了我們買入的時間，總成本以及現在的月租金。出租屋況大部分為全套家具與家電，租客只需要拎包入住就可以。

 

大部分的物件格局是兩房一廳兩衛浴。以每月租金× 12個月／房屋總價，算出年越南房地產投資轉租報酬率平均為8%

 

這個越南房地產實績表都已經轉換成您熟悉的台幣與台坪。

 

請參考我們的越南房地產投資報酬率實績，貨幣單位已經換算成台幣，面積單位也已經換算成台坪(一坪=3.3058平方公尺，一平方公尺=0.3025坪)：

 

裡面標明房型格局為一房一廳、兩房一廳或者三房一廳。月租收入也已經轉換成台幣來計價。

 

上述Excel投資明細從2011年開始，計算過往幣值與匯率加上逐年的房價上升結果下，現在我們會建議購入越南房地產物件單位價格的區段為：2,000 – 3,000 usd / m2，為最適切的甜蜜點。

 

而集中的物件出租面相來說，我們制定10-20 usd / m2月租金的出租目標。

 

選擇兩房、三房的越南房地產價格，總價在15萬美金到30萬美金這個區段為最適值。
另外關於物件的房價上漲，我們操作過的平均漲幅是：15-33%/年，持有年限建議是10年以下思考做出清售出。

 

攫取其中STARCITY為案例：買入約3.5百萬台幣，從2013開始連續出租，月租金為21,000新台幣，轉租獲利投報率約為7.6%每年。亦即光出租收益來看約13年可以回本，大約是到2026年。

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6個問題，幫助您思考以做越南房地產投資規劃：

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    • 您預計越南不動產出租的金額是?  請以價格區間作為標的，我公司挑選的物件月租金大多為600-1,500美金/月

 

    • 這樣的金額在河內市要搭配什麼樣的客群進行河內市租屋?  普遍來說越南族群能夠支付金的力道相對薄弱些，建議以台、日、韓與歐美人士為主

 

    • 這樣的越南房地產客群在什麼地區、什麼物件上容易締結出租? 以上兩點的綜合型態會是在河內市的精華、蛋黃區域

 

    • 越南房地產物件本身的面積？房型？法源基礎？方位？樓層？越南房地產的普遍物件面積會是在70-120m2，房型集中在兩房與三房。要注意該物件是否可以賣給外國人，以及租客、未來城接客喜歡的方位

 

    • 河內市租屋出租期限？5年？10年？之後要怎處理越南房地產，是自住？轉賣？還是？我們建議越南房地產物件投資後的出租年限大約抓在5-10年這個區段，搭配您個人在越南的投資與生活規劃我們願意協助您任何決策

 

    • 以上思考的東西，現在還有越南房地產物件嗎？。。。越南房地產市場大多為賣方市場，不是我們有錢想要買物件就是決定方，很多時候是您想要的沒房型了、沒有喜歡的樓層了。。。等

 

我們可以得到一個小結論是：
建議用6-8%出租投報率回推您的月租金，針對高收入的族群進行出租設定，買房的同時選擇精華區物件，以及符合越南房地產市場真實居住需求的位置與房型。出租5年後開始觀察出售的價格，設定目標與房仲討論出售時機。

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5個自問句，搭配越南房地產價格，規劃每月現金流運作：

    • 自備款多少？目前有多少現金流在運作(工作？、其他出租房？。。。)  我們建議有30-50%的自備款在自己手邊，搭配每月的現金流，比較是順暢的越南房地產支付規劃

 

    • 扣除自備款後，國外貸款的每月應付帳款將會是？算出您預計回本金的年限將會是？預估的每年斷點月份會是幾個月？ 在台灣不動產抵押貸款約為2%，信用貸款約為6%。在越南的房地產物件預售狀態，支付方式頭期款(簽約款)為30%，之後約每3個約支付10-15%為一期，直到交屋時候是25%尾款

 

    • 一般越南房地產物件是5年出租後，需要開始做裝潢維修跟重新調整，您5年後的預期收入會是多少？那時候的租金如果是減低25%了，您的下一階段每月現金流是？在五年的折舊期內，我們建議預期租金收益為5-6%，且初期建議使用耐用型的裝潢。到5年後觀察是否重損壞安排重新裝修、採買

 

    • 萬一越南房地產獲利情況不如預期，您的策略會是？我們建議以5年作為觀察期，如果房價上漲的情況不如預期(每年低於10%)，可以進行處分(賣出)

 

    • 投資越南不動產報酬高出預期，獲利連續超標20%，會開始做什麼下一個動作？。。。建議您持續投資蛋黃精華區的物件，其他之前物件如果獲利100%之後可以考慮賣出以換置其他越南房地產物件

 

我們可以得到一個小結論是：建議的自備資金要超過總價的30-50%，每月應支付的金額依照每個人的家庭經濟規劃而有不同，的確是大約每5年抓一個更換裝修週期，這個重新裝潢部分也須計算到您的未來現金流必要支出。
萬一越南房地產投資出租與出售不盡理想，建議設定大約是賠錢20%快速出清。

 

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思考越南房地產買賣之後的管理系統建立：

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    • 誰幫您找河內市租屋房客、維修保養屋況？招商？協商？簽署合約？辦理暫時居住證？金流進與出？台灣21世紀不動產-越南尚好房屋有充分經驗與人脈，可以幫助客戶找到理想房客，以及解決所有後續的手續與金流問題

 

    • 自身如何監督越南不動產物管的每一個環節？費用合理嗎？

 

    • 如何評估物管者的績效？淘汰？。。。

 

我們深根河內市十多年了，我們了解越南放地產價格的趨勢，更了解外國人投資越南放地產買賣的需求與疑惑，我們已經成功締結許多成功河內房地產買賣案例。幫您達到高轉租獲利率!
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我們樂於分享越南河內房地產投資買賣秘訣，因為本團隊不只是房仲，我們就是成功的越南房地產投資團隊，連續多年達到越南房地產買賣、出租高報酬率的秘訣、知道哪裡有越南房地產價格合理物件、了解如何成功挑選河內捷運宅。

 

Travis 藍 鼎 傑
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