迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…

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Vingroup為越南最大最著名的集團,董事長為越南第一位排入富比士前500大的名人。旗下有這些主要事業體品牌:

越南房地產龍頭Vinhomes,首先要認識Vingroup這個集團

Vinfast:越南國產車品牌
Vincom:百貨商場系統
Vinschool:通常都附屬在Vinhomes社區裡面的學校體系
Vinhomes:房地產開發品牌
Vinmec:醫療事業體系
Vinwonders:遊樂園事業品牌
Vinpearl:度假村事業體系
Vinmart:連鎖超市、便利店體系
Vinpro:電器、3C產品連鎖品牌
Vinid:支付軟體品牌

越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…這些不同的事業體系,互相成為生態圈,彼此支援以及運作著。
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舉例跟越南房地產有關的例子來說,在北越:Vinhomes Riverside, Time City, Royal city, Nguyen Chi Thanh, Pham Ngoc Thach, Skylake, Metropolis, Green Bay, Gardenia… 等,都是有名的作品,也的確是奠定越南不動產的典範。

當然樓下有Vinmart超市這件事情是最基本盤了,隨著機能再細節劃分

其中有包含廣場的大型社區像是Time City(其中有Vinmec, Vinschool), Royal city…等,也有商辦做前導的住宅大樓像是Metropolis, Nguyen Chi Thanh…等,也有商場Vincom為前導的住宅大樓像是 Pham Ngoc Thach, Skylake。。。等

越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…說穿了超市、商辦、商場、廣場、公園、學校、醫院都是他們自家的,就是整合起來服務該社區或者大樓的居民,當然每一個據點也帯動與活絡周遭的地區,進而形成一個個的商圈。

重點來了,形成商圈之後要幹嘛? 要賣你地、要賣你房!

越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…本公司到OCEANPARK現場實景拍攝的照片,貌似現代舒適的社區,也是所謂的重劃造鎮區域。但,值得投資嗎?  我們繼續看下去。。。

了解更多關於越南房產,越南房地產投資法規,請參考:常見投資越南房產問題、越南經濟更新


很多房仲總以為知道Vinhomes這個品牌就好像很懂越南不動產,事實上並不然

越南房地產Vinhomes的迷思

就大型社會住宅的角度,沒錯Vinhomes他是越南房地產界的龍頭,就度假中心地產領域就不見得是他,就商辦住宅混合的領域也不是他。

但是Vinhomes做行銷是一流的,且手法是具備國際化、現代化,同時也是我們外國人容易吸收的。因此在我們腦海裡面自然連結著,Vinhomes的品牌以及好印象。但是真的了解越南不動產的人來說,深知這並不怎麼理性。

越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…Vinhomes 如何劃分它的品牌定位:

隸屬於越南最大的Vingroup集團,2019三月分開始將旗下的產品,依照等級定位重新劃分:

1. Vinhomes Sapphire: 高密度平價生活社區定位,破萬高戶數,且通常坐落於郊外的新開發區,原先Vincity系列換成Vinhomes Sapphire。瞄準當地人首購族、農村青年來首都的居住需求

2. Vinhomes Ruby: 中密度中高價生活社區定位,5千到1萬中高戶數,且通常坐落於都市新開發區,原先Vinhomes系列換成Vinhomes Ruby。瞄準當地人中產階級、兼具給外國人居住的需求

3. Vinhomes Diamond:低密度現代精緻家庭定位的產品,瞄準當地人高收入族群、兼具給外國人居住的需求。

越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…問題來了,一堆越南不動產房仲拿最低等,高密度 好幾萬戶的越南國民社區,包裝成什麼捷運宅、外國人生活社區、高級住宅區。。。等。

您確定投資對越南房地產了嗎? 一樣是叫Vinhomes,但是等級、定位差很多喔。


河內周圍的SMART CITY、OCEAN PARK值得投資嗎?

這幾個月很多朋友這樣問,先跟您報告我們的看法「這兩組物件投資不建議,但是買來自住非常棒!」,這兩組物件不應該用投資生利的角度來評估。

但是其他Vinhomes像是Nguyen Chi Thanh, Pham Ngoc Thach, Skylake, Metropolis, Green Bay, Gardenia「投資很棒!,買來自住也非常棒!

為什麼?  因為同樣under在Vinhomes這個不動產開發品牌下,還有定位跟等級區分的!

我們跟各位報告SMART CITY、OCEAN PARK 優缺點分析:

它倆跟其他Vinhomes旗下案子,根本不是在站同一個基準點。這兩組案子是最低檔次的大型造鎮高戶數住宅社區,請不要跟Time City, Royal city, Nguyen Chi Thanh, Pham Ngoc Thach, Skylake, Metropolis, Gardenia相提並論,那是房仲不懂或者沒有跟您說真話!

地段來說,兩者都是偏僻的郊區來改建造鎮,SMART CITY為河內西南方、OCEAN PARK為東南方向。以河內市商務聚集CBD的軸線,在10年內不可能會發展到那。頂多只是在CBD上班的人會住的區域。房價上漲要等,且有限!

越南房地產投資與出租 | 迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…兩者都是5~6萬戶數的大行社區,這是我們最大的考量。高密度住宅根據所有國家的經驗,未來要賣的時候非常不易,因為本身已經是中下等級地段,又是超高戶數,即使您說內部生活很棒阿,綠地公園各種生活設施,但我們肯定跟您報告:價格難提升!

跟其他越南房地產價格比較來說,2020年這時間點,這兩組最低等級的均價就要32,000,000 – 40,000,000 vnd / m2,相當於13 ~ 17萬 / 台坪。交屋狀態還是廚房完全沒有附,要另外自己另外裝。

另外,就出租收益的角度,不可否認。當韓國人持續進入越南河內市的時候,這兩個案子都會好租,只是租金不高。但是好租這件事情不是我們大老遠投資越南房地產的最終目的,請相信我們未來要賣的時候,這樣的高戶數包裝的國民住宅非常難賣!

我們不是為了推銷其它的案子,說真的這樣的價格、地段、高密度戶數,在河內市真正市中心您在加一些成本,可以買到更潛力的河內房地產好物件。一直迷信Vinhomes且這兩組跟其他Vinhomes的定位不同,您是在急什麼!? 這兩組不是投資生利的好選擇。

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但如果您在越南有自住需求,這兩個案子內部有像是人造沙灘、大公園、醫院、學校、商場…等生活設施,且雖說是郊區但距離商業密集地點也不遠,可以接受。可以買來自住!


 

延伸點選》》

Travis 藍 鼎 傑
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