迷信越南房地產品牌”VINHOMES”就是好!? 專家:恐怕您買錯了…

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越南房地產龍頭Vinhomes,首先要認識Vingroup這個集團

 
Vingroup為越南最大最著名的集團,董事長為越南第一位排入富比士前500大的名人。旗下有這些主要事業體品牌:
 
Vinfast:越南國產車品牌
Vincom:百貨商場系統
Vinschool:通常都附屬在Vinhomes社區裡面的學校體系
:房地產開發品牌
Vinmec:醫療事業體系
Vinwonders:遊樂園事業品牌
Vinpearl:度假村事業體系
Vinmart:連鎖超市、便利店體系
Vinpro:電器、3C產品連鎖品牌
Vinid:支付軟體品牌
 

 
這些不同的事業體系,互相成為生態圈,彼此支援以及運作著。
 

 
舉例跟越南房地產有關的例子來說,在北越: Riverside, Time City, Royal city, Nguyen Chi Thanh, Pham Ngoc Thach, Skylake, Metropolis, Green Bay, Gardenia… 等,都是有名的作品,也的確是奠定越南不動產的典範。
 
當然樓下有Vinmart超市這件事情是最基本盤了,隨著機能再細節劃分
 
其中有包含廣場的大型社區像是Time City(其中有Vinmec, Vinschool), Royal city…等,也有商辦做前導的住宅大樓像是Metropolis, Nguyen Chi Thanh…等,也有商場Vincom為前導的住宅大樓像是 Pham Ngoc Thach, Skylake。。。等
 

 
說穿了超市、商辦、商場、廣場、公園、學校、醫院都是他們自家的,就是整合起來服務該社區或者大樓的居民,當然每一個據點也帯動與活絡周遭的地區,進而形成一個個的商圈。
 
重點來了,形成商圈之後要幹嘛? 要賣你地、要賣你房!
 

 

 
本公司到OCEANPARK現場實景拍攝的照片,貌似現代舒適的社區,也是所謂的重劃造鎮區域。但,值得投資嗎?  我們繼續看下去。。。
 


 

越南房地產Vinhomes的迷思

 

 

很多房仲總以為知道Vinhomes這個品牌就好像很懂越南不動產,事實上並不然
 
就大型社會住宅的角度,沒錯Vinhomes他是越南房地產界的龍頭,就度假中心地產領域就不見得是他,就商辦住宅混合的領域也不是他。
 
但是Vinhomes做行銷是一流的,且手法是具備國際化、現代化,同時也是我們外國人容易吸收的。因此在我們腦海裡面自然連結著,Vinhomes的品牌以及好印象。但是真的了解越南不動產的人來說,深知這並不怎麼理性。
 

 
Vinhomes 如何劃分它的品牌定位:
 
隸屬於越南最大的Vingroup集團,2019三月分開始將旗下的產品,依照等級定位重新劃分:
 
1. Vinhomes Sapphire: 高密度平價生活社區定位,破萬高戶數,且通常坐落於郊外的新開發區,原先Vincity系列換成Vinhomes Sapphire。瞄準當地人首購族、農村青年來首都的居住需求
 
2. Vinhomes Ruby: 中密度中高價生活社區定位,5千到1萬中高戶數,且通常坐落於都市新開發區,原先Vinhomes系列換成Vinhomes Ruby。瞄準當地人中產階級、兼具給外國人居住的需求
 
3. Vinhomes Diamond:低密度現代精緻家庭定位的產品,瞄準當地人高收入族群、兼具給外國人居住的需求。
 

 
問題來了,一堆越南不動產房仲拿最低等,高密度 好幾萬戶的越南國民社區,包裝成什麼捷運宅、外國人生活社區、高級住宅區。。。等。
 
您確定投資對越南房地產了嗎? 一樣是叫Vinhomes,但是等級、定位差很多喔。
 


河內周圍的SMART CITY、OCEAN PARK值得投資嗎?

 
這幾個月很多朋友這樣問,先跟您報告我們的看法「這兩組物件投資不建議,但是買來自住非常棒!」,這兩組物件不應該用投資生利的角度來評估。
 
但是其他Vinhomes像是Nguyen Chi Thanh, Pham Ngoc Thach, Skylake, Metropolis, Green Bay, Gardenia「投資很棒!,買來自住也非常棒!
 
為什麼?  因為同樣under在Vinhomes這個不動產開發品牌下,還有定位跟等級區分的!
 
我們跟各位報告SMART CITY、OCEAN PARK 優缺點分析:
 
它倆跟其他Vinhomes旗下案子,根本不是在站同一個基準點。這兩組案子是最低檔次的大型造鎮高戶數住宅社區,請不要跟Time City, Royal city, Nguyen Chi Thanh, Pham Ngoc Thach, Skylake, Metropolis, Gardenia相提並論,那是房仲不懂或者沒有跟您說真話!
 
地段來說,兩者都是偏僻的郊區來改建造鎮,SMART CITY為河內西南方、OCEAN PARK為東南方向。以河內市商務聚集CBD的軸線,在10年內不可能會發展到那。頂多只是在CBD上班的人會住的區域。房價上漲要等,且有限!
 
兩者都是5~6萬戶數的大行社區,這是我們最大的考量。高密度住宅根據所有國家的經驗,未來要賣的時候非常不易,因為本身已經是中下等級地段,又是超高戶數,即使您說內部生活很棒阿,綠地公園各種生活設施,但我們肯定跟您報告:價格難提升!
 
跟其他越南房地產價格比較來說,2020年這時間點,這兩組最低等級的均價就要32,000,000 – 40,000,000 vnd / m2,相當於13 ~ 17萬 / 台坪。交屋狀態還是廚房完全沒有附,要另外自己另外裝。
 
另外,就出租收益的角度,不可否認。當韓國人持續進入越南河內市的時候,這兩個案子都會好租,只是租金不高。但是好租這件事情不是我們大老遠投資越南房地產的最終目的,請相信我們未來要賣的時候,這樣的高戶數包裝的國民住宅非常難賣!
 
我們不是為了推銷其它的案子,說真的這樣的價格、地段、高密度戶數,在河內市真正市中心您在加一些成本,可以買到更潛力的河內房地產好物件。一直迷信Vinhomes且這兩組跟其他Vinhomes的定位不同,您是在急什麼!? 這兩組不是投資生利的好選擇。
 

 
以上實景都是我們公司親自用手機拍攝沒有photoshop,這些案子就是這樣包裝的美美的,讓您忍不住以為它是投資房就買了! 但其實它的定位是首購族、農村青年來首都的居住需求
 
但如果您在越南有自住需求,這兩個案子內部有像是人造沙灘、大公園、醫院、學校、商場…等生活設施,且雖說是郊區但距離商業密集地點也不遠,可以接受。可以買來自住!
 


 

延伸點選》》「越南河內市不動產投資與生活情報」

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Travis 藍 鼎 傑

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我是藍鼎傑 台灣人。台灣21世紀不動產-越南尚好房屋負責人,在河內市生活、工作與投資10多年:
→ 就讀河內大學、擔任河內台灣商會特助、擔任各國際會議翻譯
→ 2010開始投資越南河內市大樓公寓、店舖與透天厝河內市不動產投資
→ 扎實實務經驗執行裝潢家具採購、招租&物業管理
→ 2019加入21世紀不動產

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